Is de verhuurder altijd verplicht binnen een bepaalde termijn vóór de ingangsdatum een schriftelijk voorstel tot huurverhoging te doen ?
"Ik kreeg op mijn bezwaarschrift tegen de huurverhoging van de verhuurder te horen dat er in mijn huurcontract bepalingen staan waardoor de huurverhoging automatisch per 1 juli met de inflatie wordt verhoogd en dat die huurverhoging geldt met terugwerkende kracht, ook al heb ik er pas in augustus bericht over gehad. Klopt dat?"
Dat kan kloppen. Er zijn twee mogelijkheden. De eerste is dat er in het huurcontract géén bepalingen staan over hoe de huurprijs jaarlijks wordt ‘aangepast’ (lees: verhoogd). In dat geval zal de verhuurder schriftelijk een voorstel moeten doen. De huurder heeft anders namelijk geen flauw idee of de verhuurder de huur wil verhogen en zo ja, met hoeveel en per wanneer. De tweede mogelijkheid is dat het huurcontract wel vermeldt hoe de jaarlijkse huuraanpassing plaatsvindt. We noemen dit een contractuele huurverhoging.
Geen contractuele huurverhoging (of: geen huurcontract)
Als er geen huurverhogingsbepaling(en) in het huurcontract staat/staan, of als de huurder geen schriftelijke huurovereenkomst heeft, is van belang of de huurprijs is geliberaliseerd of niet.
Is sprake van een niet-geliberaliseerde huurprijs, dan moet de verhuurder ervoor zorgen dat de
huurder het schriftelijke voorstel tot huurverhoging minimaal twee maanden voor de beoogde ingangsdatum van de huurverhoging heeft ontvangen.
Bij een huurverhoging per 1 juli moet het huurverhogingsvoorstel dus uiterlijk op 30 april bij de huurder in de brievenbus liggen. Bovendien mag de huurverhoging niet hoger zijn dan
het maximumpercentage dat jaarlijks door de minister wordt vastgesteld. Dit is momenteel 2,3% (voor het tijdvak van 1 juli 2012 tot 1 juli 2013).
Als sprake is van een geliberaliseerde huurprijs gelden de aanzeggingstermijn van minstens twee maanden en de maximale huurverhoging van 2,3% niet, maar moet de verhuurder
wel een schriftelijk voorstel doen, redelijkerwijs ruim vóór de beoogde ingangsdatum. De verhuurder kan in zijn voorstel tot huurverhoging in principe vragen wat hij wil. Het is aan
de huurder om daarmee al dan niet akkoord te gaan. Doet de huurder dat niet en houdt de verhuurder vast aan zijn voorstel , dan ligt het initiatief tot eventuele juridische stappen
bij de verhuurder.
Contractuele huurverhoging
Als het huurcontract wel vermeldt per wanneer en hoe de huur jaarlijks wordt verhoogd, gelden die contractuele afspraken, en géén andere. Of de huurprijs is geliberaliseerd of niet,
doet niet terzake. Op grond van de afspraken in het huurcontract weet de huurder per wanneer en met welk bedrag of percentage de huur omhoog gaat. Een schriftelijk
huurverhogingsvoorstel van de verhuurder binnen een bepaalde termijn is dan niet vereist, al mag de verhuurder er natuurlijk wel een brief over sturen.
De huurder is, door het huurcontract – inclusief de huurverhogingsbepalingen - te ondertekenen, schriftelijk akkoord gegaan met de in het huurcontract vastgelegde wijze van
jaarlijkse huurverhoging, voor zolang hij of zij de woning huurt.
De contractueel overeengekomen huurverhoging houdt in principe in dat de huurder, ook zonder brief daarover van de verhuurder, jaarlijks en op tijd, de hogere huur gaat betalen,
conform de bepaling(en) in het huurcontract. Omdat dit in de praktijk kan worden vergeten, stuurt de verhuurder vaak toch een brief, ter herinnering aan de contractueel
overeengekomen huurverhoging. Maar, nogmaals, verplicht om de huurverhoging ‘aan te zeggen’ is de verhuurder niet.
