Houd Huren Betaalbaar

De Nederlandse Woonbond wil dat de huren in de corporatiesector en de commerciële huursector de komende jaren betaalbaar blijven. Zeker voor huurders met een smalle beurs, maar ook mensen met een bescheiden middeninkomen moeten terecht kunnen in een betaalbare sociale huurwoning. Huurders hebben gemiddeld lagere inkomens en veel hogere woonquotes dan eigenaar-bewoners.

Huurders betalen gemiddeld 23% van hun inkomen aan huur, kopers betalen slechts 16% aan woonlasten. Daarom is het onrechtvaardig en wrang dat de gemiddelde huurtoeslag voor huurders € 50 per maand bedraagt, terwijl eigenwoningbezitters gemiddeld € 200 per maand worden gesubsidieerd via de hypotheekrenteaftrek. De riante hypotheekrenteaftrek is onrechtvaardig omdat hogere inkomens hier onevenredig veel van profiteren. Bovendien is de fiscale bevoordeling niet effectief omdat het leidt tot toenemende schaarste en prijsopdrijving in zowel de koop- als de huursector, leidend tot betaalbaarheidproblemen bij huurders en onbereikbaarheid van koopwoningen voor starters met een middeninkomen. Het startpunt van de hervorming van de woningmarkt is dus een forse beperking van de hypotheekrenteaftrek. Onder de voorwaarde dat de hypotheekrenteaftrek versoberd wordt en de betaalbaarheid voor lage inkomens niet aangetast wordt door bezuinigingen op de huurtoeslag wil de Woonbond ook vanuit de huursector een bijdrage leveren aan de verbetering van de woningmarkt en de financiën van de rijksoverheid.

Inhoudsopgave



Laatste Nieuws



















































Woonbondvoorstel om de huren betaalbaar te houden

Ons voorstel bestaat uit drie kernonderdelen:

  1. Het huurbeleid wordt de komende jaren flexibeler en houdt meer rekening met de kwaliteit van woningen.
    De maximale huurstijging wordt nu nog bepaald per woning. De Woonbond stelt voor om een maximale stijging van de huursom (het totaal aan huurinkomsten) per corporatie vast te stellen. Voor individuele woningen kan de stijging hoger of lager uitvallen, maar voor elke corporatie geldt een maximum voor de totale stijging van de huursom (inclusief harmonisatie). In het woningwaarderingstelsel kan bij het onderdeel “woonomgeving” meer rekening worden gehouden met de consumentenwaardering van de locatie.
  2. Scheefbetalen wordt effectief bestreden. Scheefwonen komt in Nederland weinig voor.Zo blijkt uit cijfers van de minister van WWI en de VROM-raad dat slechts 4% van de goedkope woningen wordt gehuurd door huurders met een inkomen boven de € 33.000 per jaar. Scheefwonen is bovendien goed voor gemengde wijken en het tegengaan van segregatie. Bij scheefwonen gaat het overigens niet alleen om hogere inkomens met relatief lage huren (goedkope scheefheid), maar ook lage inkomens met relatief hoge huren (dure scheefheid). Ondanks dat scheefwonen weinig voorkomt en ook positieve effecten heeft vindt de Woonbond het toch belangrijk om scheefbetalen effectief te bestrijden, zowel bij nieuwe huurders, maar ook bij bestaande huurders. Dat kan door de huren van relatief goedkope woningen extra te verhogen en de huren van woningen met een relatief hoge huur minder te verhogen. Daarnaast moet de doorstroming worden bevorderd door nieuwbouw van iets duurdere huurwoningen, goede herhuisvestingmogelijkheden en het aanbieden van koopvarianten (bijvoorbeeld “Te Woon”).
  3. Bovenop het inflatievolgend huurbeleid wordt jaarlijks maximaal 1% extra huurverhoging gevraagd om volkshuisvestingsproblemen op te lossen. 0,5% heeft betrekking op het harmonisatie-effect (huuroptrekking bij nieuwe verhuringen) en 0,5% is een extra huurstijging bij zittende huurders. Hierdoor komt in vier jaar € 0,5 miljard structureel beschikbaar bij woningcorporaties. Dit geld komt (bijvoorbeeld via een volkshuisvestingsfonds) beschikbaar voor het oplossen van volkshuisvestelijke opgaven, zoals wijkaanpak, energiebesparing, bevordering nieuwbouw en het aanpakken van de krimpproblematiek. Hiermee leveren huurders en verhuurders een substantiële bijdrage aan het ontlasten van de rijksbegroting.
De Woonbond doet hiermee een aantrekkelijk win-win-win aanbod. De huren blijven betaalbaar, de woningmarkt gaat beter functioneren en de huursector draagt bij aan het oplossen van maatschappelijke problemen.

















































Weg met de korting op de huurtoeslag

Van groot belang is dat voor lagere inkomens de huurlasten gericht worden verlaagd. Het instrument daarvoor is de huurtoeslag. Een groot deel van de huurders heeft een zeer bescheiden inkomen. Door de huurtoeslag wordt voor hen wonen nog enigszins betaalbaar. De huurtoeslag is door het laatste paarse kabinetsperiode gekort met € 17,05 per maand. Het kabinet CDA, PvdA en ChristenUnie heeft geweigerd die korting ongedaan te maken. Onduidelijk is of dat in de toekomst wel gebeurt. De Woonbond vindt de korting onrichtvaardig en dat ze moet worden teruggedraaid. Daarbovenop moet voor specifieke groepen (de allerlaagste inkomens met hoge huren, ouderen en kamerbewoners) de huurtoeslag verbeterd worden.

Gemiddeld ontvangt een huurder € 50 per maand huurdtoeslag, terwijl een eigenaar-bewoner gemiddeld € 200 per maand aan hypotheekrente ontvangt.

Ongeveer 1 op de 3 huurders ontvangt huurtoeslag. In totaal zijn er bijna drie miljoen hurende huishoudens.

Terug naar inhoudsopgave



















































De huren zijn te hoog

De laatste jaren was er sprake van een inflatievolgend huurbeleid. De jaarlijkse huurverhoging was daardoor maximaal het inflatiepercentage (van het jaar ervoor). Om de ontwikkeling van de gemiddelde huurprijs door de jaren heen te begrijpen, is belangrijk te weten dat voor het kabinet CDA, PvdA en ChristenUnie in het zadel kwam jarenlang een boveninflatoir huurbeleid gold, waardoor de huren bij de jaarlijkse huurverhoging sterk stegen; dat de huurprijs bij huurderswisseling vaak extra wordt verhoogd, en; dat veel goedkope en betaalbare huurwoningen worden gesloopt. Ervoor in de plaats komen veelal dure koop- en huurwoningen. Een en ander leidde ertoe dat de huren in de periode 1990-2009 ruim zijn verdubbeld (van € 209 naar € 421).

Kijken we naar de huurquote, het deel van het inkomen dat aan de huur wordt besteed, dan constateren we dat ook die in die jaren fors steeg. Het gaat dan om het netto besteedbare inkomen. De netto huurquote van huurders ligt volgens het Woononderzoek 2009 op 37%, terwijl die voor kopers 'maar' 25% is.

Terug naar inhoudsopgave



















































Een meerjarig inflatievolgend huurbeleid

Het laatste kabinet van CDA, PvdA en ChristenUnie erkende de noodzaak voor een betere betaalbaarheid van het huren. De stijging van de huren was de laatste jaren gekoppeld aan de inflatie. Een beleidsomslag, omdat de doorgevoerde huurstijgingen jarenlang hoger waren dan de inflatie. Voor particuliere verhuurders leidde dat tot zeer forse rendementen en voor de corporaties tot een omvangrijke vermogensgroei.

De netto huurquote van huurders is in de laatste jaren, dankzij het inflatievolgende huurbeleid, gedaald van 24% naar 23%. De bijkomende woonuitgaven zijn daarentegen in die periode gestegen, vooral door stijgende uitgaven voor energie.

Terug naar inhoudsopgave

















































Huurtoeslagontvangers betalen zelf voor extra kwaliteit

Het is een wijdverbreid misverstand dat een huurtoeslagontvanger de hogere huur van een gerenoveerde woning of een nieuwbouwwoning geheel gecompenseerd krijgt. Dat is niet waar. De Wet op de huurtoeslag kent namelijk een zogeheten kwaliteitskorting. Boven een bepaald bedrag -de kwaliteitskortingsgrens- wordt de huur slechts ten dele gesubsidieerd. Omdat, zo is de redenering, een duurdere woning ook een kwalitatief betere woning is, en daar moet de huurder zelf aan meebetalen. En dan is er ook nog een tweede grens, de aftoppingsgrens. Voor het deel van de huur boven die aftoppingsgrens krijgt de huurder in principe helemaal geen toeslag. Tenzij hij (of zijn partner of één van de medebewoners) ouder is dan 65, alleenstaand is, of als het om een aangepaste woning gaat. Wijkvernieuwing en renovatie betekenen voor huurtoeslagontvangers dan ook vaak een enorme stijging van de woonlasten.
De kwaliteitskortingsgrens ligt op € 357,37. De aftoppingsgrens ligt op € 511,50 (voor 1 of 2-persoonshuishoudens) of op € 548,18 (voor huishoudens van 3 of meer personen).

Terug naar inhoudsopgave





















































Energiebesparing

De afgelopen jaren zijn de energielasten gigantisch gestegen. Terecht legt het kabinet een verbinding tussen investeren in energiebesparing en een beheerste ontwikkeling van de woonlasten. Hier valt veel te verdienen, zowel voor het milieu als de portemonnee van huurders. Nog 70 procent van de bestaande woningen kan beter geïsoleerd worden. Om verhuurders voldoende te prikkelen moeten slecht geisoleerde woningen aftrekpunten krijgen, zodat huurders een lagere huur gaan betalen. Bij energiebesparende investeringen mag een redelijke huurverhoging worden gevraagd. Maar altijd moeten er, vanwege de betaalbaarheid en het draagvlak onder huurders, duidelijke garanties zijn dat de netto woonlasten voor huurders dalen als gevolg van energiemaatregelen.

Terug naar inhoudsopgave



















































Leven in armoede

Aanbieden van het zwartboek Leven in armoede en de kaarten naar aanleiding van de actie Stop de korting van huurheffing De Nederlandse Woonbond heeft in de zomer van 2006 onderzoek gedaan naar de leefomstandigheden van huurtoeslagontvangers. Sinds juli 2004 wordt er middels een korting bezuinigd op de huurtoeslag. Die korting ligt sinds 1 juli 2006 op € 17,05 per maand. Een slechte zaak, omdat huurtoeslagonvanger gedwongen zijn te bezuinigen op noodzakelijke uitgaven voor levensonderhoud, wonen, energie, kleding en sociale contacten. De meeste huurtoeslagontvangers hebben op dit moment maar vijf tot zes euro per dag om van te leven. Sommigen zelfs maar twee euro. Men probeert vooral te bezuinigen op de uitgaven voor kleding en dagelijkse boodschappen.

De vaste (woon)lasten worden zo lang mogelijk (en op tijd) betaald. Een zorgwekkend aantal huurtoeslagontvangers zegt echter ook te bezuinigen op gas-, water- en elektriciteitsverbruik en op uitgaven voor zorg. Velen noemen hun situatie uitzichtloos en zijn bang in een sociaal isolement terecht te komen.

De korting op de huurtoeslag maakt huren voor mij zo duur, dat ik:

  • moet bezuinigen op de uitgaven voor dagelijkse boodschapen; 20,9%
  • moet bezuinigen op de uitgaven voor kleding; 19,5%
  • andere activiteiten niet meer kan betalen; 13,9%
  • moet bezuinigen op uitgaven voor zorg; 13,6%
  • minder kan uitgeven aan de (klein)kinderen; 10,3%
  • huur, gas, water en licht (gedeeltelijk) niet meer kan betalen; 8,2%
  • moet uitzien naar een goedkopere woning; 5,2%
  • moet bezuinigen op andere uitgaven; 8,4%

Terug naar inhoudsopgave





© 2009 Nederlandse Woonbond Amsterdam