Het is van groot belang dat huurdersorganisaties een sterke positie hebben ten opzichte van de verhuurders. De vernieuwde Overlegwet is wat dat betreft een duidelijke verbetering. Deze wet, die 1 januari 2009 van kracht is geworden, past uitstekend bij de huidige tijd, waarin mensen meer invloed willen op de eigen leefsituatie. Zonder betrokkenheid van huurders zijn bovendien de ambities in het regeerakkoord om te investeren in stedelijke vernieuwing onmogelijk te realiseren. Daarbij gaat het om investeringen in de aanpak van wijken en energiebesparing.

Inhoudsopgave

• Nieuwe Overlegwet geeft huurders meer invloed
  
• Klusvrijheid
  
• Het maatschappelijk functioneren van woningcorporaties
  
• Positie bij fusies
  

Laatste nieuws

• Landelijke geschillencommissie Overlegwet
• Speeddaten met Vestia Den Haag
• Burgerparticipatie controversieel verklaard
• Manifest voor collectief recht op zelfbeschikking van bewoners
• 1,2 Miljard voor stedelijke vernieuwing
• Aedes en Woonbond doen aanbeveling over financiering huurdersorganisaties
• Mooi beleidsconvenant voor Twentse huurdersorganisaties

De Woonbond heeft zich jarenlang sterk gemaakt voor verbetering van de in 1998 ingevoerde Overlegwet en is daarom verheugd dat die er nu komt. Positie en inspraakmogelijkheden van huurdersorganisaties worden stukken beter. De wet gaat gelden voor alle verhuurders met 25 of meer huurwoningen, terwijl tot nu toe het criterium van 100 woningen gold. Ook bewonerscommissies, die de belangen behartigen van de huurders van een wooncomplex, krijgen wettelijke rechten. Op het moment dat een verhuurder het plan heeft om een complex te slopen, te renoveren, of te verkopen, is hij verplicht hierover met de bewonerscommissie te overleggen

Belangrijke verbeteringen
Verhuurders krijgen de plicht alle kosten te vergoeden die rechtstreeks samenhangen met (en redelijkerwijs noodzakelijk zijn voor) de uitvoering van de taken van de huurdersorganisatie. Het onderscheid tussen commerciële huursector en corporatiesector komt te vervallen. Daardoor verdwijnt ook de eis dat huurdersorganisaties in de commerciële sector moeten aantonen dat ze minstens de helft van de huurders vertegenwoordigen. Hun positie is voortaan gelijkwaardig aan die van huurdersorganisaties in de corporatiesector. Een steuntje in de rug is ook dat een commerciële verhuurder de adressen van de door hem verhuurde woningen moet verstrekken als de huurdersorganisatie of minstens drie huurders daartoe een verzoek doen. De termijn waarbinnen huurdersorganisaties advies dienen uit te brengen over beleidswijzigingen gaat van vier naar zes weken. Daardoor ontstaat meer ruimte voor het raadplegen van de achterban en/of deskundigen. Er komt een landelijke geschillencommissie voor conflicten over de uitvoering van de wet (naast de mogelijkheid om naar de rechter te stappen). De rechter kan voortaan naast procedurele ook inhoudelijke uitspraken doen, bijvoorbeeld dat beleid niet mag worden uitgevoerd als de verhuurder zonder onderbouwing of tegen alle redelijkheid in afwijkt van een advies van de huurdersorganisatie.

Een andere belangrijke verbetering is dat de bewonerscommissie wordt 'erkend' als belangenbehartiger van huurders op complexniveau. Ook de bewonerscommissie krijgt recht op informatie, overleg en advies bij onderwerpen die de buurt of het complex betreffen, zoals sloop, verkoop, onderhoud en servicekosten.

Meer onderwerpen
De nieuwe Overlegwet voegt een aantal onderwerpen toe aan de lijst waarop huurder en verhuurder dienen te overleggen. Dat zijn leefbaarheid, de huisvesting van ouderen en gehandicapten, renovatie en fusie van verhuurders. Bij het wijzigen van het servicekostenbeleid heeft de verhuurder voortaan de instemming van de huurdersorganisatie nodig. En als een corporatie prestatieafspraken wil maken met de gemeente moet de huurdersorganisatie vooraf worden betrokken. Dat gebeurde tot nu toe bijna nergens.

Een lange weg
Er is vrij lang gepraat over de noodzaak de Overlegwet (1998) te verbeteren. Dat verbeteringen noodzakelijk waren bleek al uit de evaluatie van de Overlegwet in 2001. De versterking van de positie van huurders was duidelijk achtergebleven was bij de verzelfstandiging van woningcorporaties. Staatssecretaris Remkes legde een aantal verbetervoorstellen vastgelegd in de concept-Woonwet, maar die wet werd door het vorige kabinet ingetrokken. Uiteindelijk stuurde minister Winsemius van VROM op 13 november 2006 wetsvoorstellen over de verbetering van de Overlegwet naar de Tweede Kamer. Winsemius baseerde zijn verbetervoorstellen op de adviezen van de commissie Leemhuis (oktober 2005). Die commissie werd ingesteld door zijn voorgangster, minister Dekker en de Nederlandse Woonbond. Het was de bedoeling dat de verbetering van de Overlegwet nog tijdens dat ministerschap zijn beslag zou krijgen

Terug naar inhoudsopgave

Volgens het huurrecht dat in augustus 2003 is ingevoerd, staat het de huurder vrij om veranderingen in de woning aan te brengen die eenvoudig ongedaan gemaakt kunnen worden. Voor grotere ingrepen in de woning is toestemming nodig van de verhuurder. In principe mag die toestemming alleen maar worden geweigerd als de verandering ten koste gaat van de waarde of de verhuurbaarheid van de woning.

De (vaak luxe) voorzieningen waarvoor de verhuurder (op het moment dat er een nieuwe huurder komt) niet het onderhoud en/of de vervanging voor zijn rekening wil nemen, bleken een knelpunt. Het is onder het nieuwe huurrecht voor de vertrekkende en opvolgende huurder namelijk onmogelijk om overnameovereenkomsten te sluiten voor onroerende voorzieningen. Als de verhuurder de verplichting van onderhoud en vervanging niet voor zijn rekening kan of wil nemen, leek het alleen maar mogelijk de betreffende voorziening te (laten) verwijderen. Dat had tot gevolg dat de verhuurder vaker dan voorheen verlangde dat een voorziening aan het eind van de huur werd verwijderd.

Dat leidde tot de ongewenste situatie dat een huurder een goede voorziening moest wegbreken, waar de opvolgende huurder nog plezier van had kunnen hebben. Zonde van het geld en een onnodige belemmering voor huurders om een woning naar eigen behoefte te kunnen aanpassen. Aedes, de Woonbond en Vastgoed Belang hebben dat knelpunt inmiddels opgelost met het contract Onderhoud en vervanging niet-standaardvoorzieningen, dat als aanvulling op het huurcontract kan worden afgesloten.

De verhuurder verklaart het onderhoud en de vervanging van de overgenomen ‘zav’ voor zijn rekening te nemen op basis van de standaarduitrusting van de woning. En de verhuurder legt op zijn beurt vast dat de kosten van eventuele overige reparatie- en onderhoudswerkzaamheden aan de overgenomen voorziening voor hem zijn. De ‘meer dan standaardvoorzieningen’ tellen niet mee in de puntentelling en hebben dus geen opwaartse invloed op de maximaal toegestane huurprijs. Ook is het uitgangspunt dat de huurder de overgenomen verandering aan het einde van de huur niet ongedaan hoeft te maken.

Klik hier voor het voorbeeldcontract ‘Onderhoud en vervanging niet-standaardvoorzieningen’.

Terug naar inhoudsopgave

Woningcorporaties beheren maatschappelijk vermogen. Geld van de huurders zou men kunnen stellen. Een voor de hand liggende vraag is dan wat de invloed van huurders is op de besteding van dat geld. En ook hoe die invloed zich verhoudt tot de invloed van andere groepen in de samenleving. Aedes, de vereniging van woningcorporaties, heeft zich de laatste jaren sterk gemaakt voor het standpunt dat de sector de eigen boontjes kan doppen. Het zou volstaan het interne toezicht in voldoende mate transparant te maken. De Woonbond vindt dat er grenzen aan het vrije ondernemerschap van corporatie moeten worden gesteld. Het liefst in de vorm van duidelijke randvoorwaarden. De Woonbond ziet ook geen aanleiding om de regelgeving zoals vastgelegd in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) ingrijpend te wijzigen. En tenslotte het kabinet, dat overweegt de taakverbreding van corporaties bij de ontwikkeling en exploitatie van 'maatschappelijk vastgoed' in wijken wettelijk te verankeren.

Om een vernieuwing van de relatie tussen overheid en corporaties tot stand te brengen waarin de maatschappelijke prestaties meer dan tot nu toe zeker worden gesteld en waarbij tevens ruimte is om als maatschappelijke onderneming te functioneren, moet er volgens het ministerie van WWI een eigentijdse governance-structuur komen. Dat zou gepaard moeten gaan met terugdringing van regelgeving, behoud van het 'hybride' karakter binnen de kaders van een gelijk speelveld en prestatietoezicht op behoud en inzet van het maatschappelijk gebonden vermogen. Afhankelijk van de mate waarin de sector 'zelfregulerend' optreedt, bijvoorbeeld via bindende gedragscodes, externe visitatie en benchmarking, kan er sprake zijn van vermindering van het externe toezicht, volgens de minister. Gelet op de eindverantwoordelijkheid van de minister zal die niettemin over voldoende instrumentarium moeten blijven beschikken om in te grijpen als de zelfregulering in de corporatiesector tekortschiet.

Schaalvergroting
Verder is er sprake van verdergaande schaalvergroting. Bij de voorstellen voor de vormgeving van het corporatiestelsel wordt ook een nieuwe circulaire over fusies genoemd. De huidige MG fusies is echter een belangrijke steun in de rug van huurdersorganisaties. De Woonbond zal dan ook niet accepteren dat de huidige adviesrechten en procesafspraken in nieuwe regelgeving zullen verslechteren.

Terug naar inhoudsopgave

Op dit moment zijn er in Nederland ruim 450 woningcorporaties. Hun aantal daalt gestaag als gevolg van fusies. Bij het totstand komen van die fusies hebben huurdersorganisaties een belangrijke positie: via de corporatie geven zij de minister van VROM hun zienswijze. Bij het verlenen van toestemming voor een fusie neemt de minister het advies van (onder andere) de huurdersorganisatie in zijn afweging mee. De Woonbond vindt het dan ook belangrijk dat de huurdersorganisatie een gedegen advies geeft over een fusie.

Meer informatie over fusies en het opstellen van een zienswijze treft u aan in de Woonbondbrochure 'Fusie van woningcorporaties', maar ook in katern 3 uit 'Het fusieboek' (Quintis, 2009), waaraan Woonbondadviseur Sylvo Gaastra heeft meegeschreven.

Terug naar inhoudsopgave