Adviezen wonen en zorg aan verhuurder

Huurdersorganisaties geven adviezen aan verhuurders op tal van onderwerpen. Buiten het huur- en verhuurbeleid worden in toenemende mate adviezen uitgebracht over wonen en zorg. Om tot die adviezen te komen kan het verstandig zijn om met een stappenplan te werken.

Het beleid op het terrein van wonen en zorg valt onder de Overlegwet (Wet op het overleg huurders verhuurder). Dat betekent dat huurdersorganisaties geïnformeerd worden over wijzigingen in het beleid voor de huisvesting van ouderen, gehandicapten en personen die zorg of begeleiding behoeven. Zij krijgen ook de gelegenheid om hierover te adviseren. Vanzelfsprekend kunnen huurdersorganisatie ook zonder dat er sprake is van een beleidswijziging het onderwerp wonen en zorg op de overlegagenda zetten.

Stappenplan

Voor huurdersorganisaties die zich meer willen bezighouden met wonen en zorg bij hun verhuurder is het handig om eerst informatie te verzamelen en daarna te kijken wat er gedaan moet worden. Een handig stappenplan om te werk te gaan is het volgende:

• Sterkte/zwakte-analyse maken
• De wensen van bewoners in kaart brengen
• Doelstellingen formuleren
• Beleidsplan opstellen
• Afspraken maken

Alvorens tot een advies aan de verhuurder te komen is het dus van belang de bestaande situatie in kaart te brengen. Hoe geschikt is het huidige woningbestand voor senioren? Welke diensten worden er geleverd? Wat is er in beleidsplannen terug te vinden van inspanningen om het mensen mogelijk te maken om zo lang mogelijk zelfstandig te wonen? Deze analyse kan de huurdersorganisatie in samenwerking met de verhuurder doen. Ook kunt u vragen naar de reeds beschikbare gegevens en deze eerst binnen de eigen organisatie bespreken. Op basis daarvan kunt u dan om nadere informatie vragen. Interessante vragen vindt u in de bijlage sterkte-zwakte analyse.

Met de uitkomst van de sterkte-zwakte analyse en de wensen van de bewoners kunnen vervolgens doelstellingen worden geformuleerd, een beleidsplan worden opgesteld en adviezen worden gegeven c.q. afspraken worden gemaakt met de verhuurder. Een manier om de wensen van bewoners in kaart te brengen is contacten leggen met bewoners(commissies) in woonzorgcomplexen of complexen en buurten waar veel ouderen wonen. Let bij het formuleren van de doelstellingen ook op zaken als bevolkingsontwikkeling en de bijbehorende behoefte aan geschikte woningen.

Aandachtpunten in advies

In het advies aan de verhuurder kunnen alle aspecten aan de orde komen die te maken hebben met wonen en zorg. Een aantal aandachtpunten die vaak van belang zijn.

Nieuwbouw

Naast aanpassing van bestaande woningen en het belangrijk om voldoende geschikte nieuwe woningen te bouwen. De woningen moeten geschikt zijn voor senioren, dat wil zeggen toegankelijk, zonder drempels, uitgerust met of geschikt gemaakt voor alle domotica (‘technologische snufjes’) die er inmiddels is of op termijn verwacht wordt. Ook de woonomgeving is van belang. Zijn er voldoende voorzieningen in de buurt?

Doorstroombeleid

Veel ouderen wonen in (te) grote huurwoningen, nadat de kinderen het huis uit zijn gegaan of een van de partners is komen te overlijden. Op dit moment zitten veel ouderen ‘gevangen’ in hun huurwoning, omdat verhuizing naar een kleinere huurwoning met meer voorzieningen bijna altijd gepaard gaat met een forse huurverhoging. Met speciale regelingen kunnen ouderen gestimuleerd worden om tijdig te verhuizen naar een woning die meer geschikt is om oud in te worden.

Een voorbeeld van zo’n regeling is ‘Van groot naar beter’, waarbij ouderen gestimuleerd worden om bijvoorbeeld hun eengezinswoning te verruilen voor een kleiner gelijkvloers appartement. Een advies aan de verhuurder kan hierbij zijn om de huurprijs van de kleinere huurwoning in ieder geval niet hoger te laten zijn dan van de grotere huurwoning die wordt achtergelaten, of af te spreken dat voor de kleinere huurwoning hetzelfde percentage van de maximale huur wordt betaald als van de woning die wordt achtergelaten.

Een vergelijkbare regeling is ‘Van hoog naar laag’. Veel ouderen, vooral in de grotere steden, wonen in een hoger gelegen appartement zonder lift. Zij willen graag in hun eigen buurt blijven wonen. Afgesproken kan worden dat deze ouderen naar een woning op de begane grond kunnen verhuizen in de buurt, tegen dezelfde huurprijsvoorwaarden als beschreven bij ‘Van groot naar beter’.

Betaalbaarheid

De betaalbaarheid is voor veel senioren een steeds groter probleem. Veel aangepaste woningen, zeker nieuwbouw hebben een hogere huurprijs dan overige woningen. Bovendien gelden vaak ook hogere servicekosten. Daarom is het van belang dat het beleid van de verhuurder erop gericht is ook voor ouderen en mensen met beperkingen betaalbare woningen te realiseren.

Woonruimteverdeling

Bij de woonruimteverdeling lijkt het voor de hand te liggen om levensloopgeschikte woningen alleen of bij voorrang toe te wijzen aan senioren boven de 60 jaar. Als woningen daardoor moeilijk verhuurd kunnen worden, kan overwogen worden om de leeftijdsgrens naar beneden bij te stellen, maar in ieder geval niet helemaal vrij te geven.

Het ligt natuurlijk voor de hand om huurwoningen op de begane grond en de eerste etage in appartementencomplexen vooral toe te wijzen aan oudere huurders. Hier kan gedacht worden aan een leeftijdsgrens van 50 jaar en aan jongere huurders met een medische indicatie.

De regels voor de woonruimteverdeling zijn in veel gevallen vastgelegd in een gemeentelijke huisvestingsverordening. Is er geen huisvestigingsverordening? Dan kan de verhuurder een eigen beleid voeren voor de verdeling en toewijzing van huurwoningen. Dit valt ook onder het adviesrecht van de Overlegwet.