Financiering wooncoöperaties

Huurders die hun wooncomplex in eigen beheer én in eigendom willen nemen, zullen daar financiering voor moeten vinden. Geen gemakkelijke opgave, maar het kan wel.

Het Nederlandse ministerie voor Wonen maakt onderscheid tussen drie vormen van wooncoöperaties:

1. De wooncoöperatie als 'koperscoöperatie' waarbij zittende huurders zelf hun eigen woning kopen en vervolgens in coöperatief verband het beheer gaan organiseren. Deze variant lijkt veel op het model van de Vereniging van Eigenaren (VvE).
2. De ‘beheercoöperatie’ waarbij huurders (delen van) het beheer van hun wooncomplex overnemen, zonder de woningen te kopen.
3. De wooncoöperatie als ‘collectieve eigenaar’ van het wooncomplex. De wooncoöperatie kan de woningen verhuren of gebruiks- of lidmaatschapsrechten uitgeven aan de bewoners.

Alle drie de varianten hebben een compleet ander financieringsvraagstuk. Bij de koperscoöperatie kunnen huurders een individuele hypotheek nemen voor hun eigen woning. In de praktijk blijkt er weinig vraag naar deze variant. Bij de beheercoöperatie moet er een sluitende begroting zijn voor de kosten van het beheer. En er moet nagedacht zijn over vergoedingen of compensatie voor de bewoners die die beheertaken op zich nemen.

Collectief

Met name bij de derde variant, de wooncoöperatie als ‘collectieve eigenaar’ van het wooncomplex, blijkt financiering een lastige opgave. Banken en andere financiers in Nederland zijn niet gewend aan financieringsconstructies voor het vastgoed als 'collectief eigendom'. Ze zien veel risico's of vinden de schaal van een zelfbeheerproject of wooncoöperatie te klein om in te investeren.

Een struikelblok kan ook zijn dat  bewoners eigen geld in moeten leggen om financiering te kunnen krijgen van bijvoorbeeld een bank of investeerder. En soms is de prijs van het vastgoed zo hoog dat het voor de wooncoöperatie moeilijk wordt om het financiële plaatje rond te krijgen. Want geen bewonersgroep wil een wooncoöperatie starten om vervolgens zelf ook torenhoge huren te moeten gaan vragen.

Onderzoek

Stichtingen OpMaat en VanNimwegen onderzochten gedurende 2015 de plannen van veertien initiatiefgroepen die bezig zijn om wooncoöperaties op te zetten. De onderzoekers brachten de context voor vastgoedfinanciering binnen wooncoöperaties in kaart en constateerden: de initiatieven vallen tussen wal en schip.

'Met een focus op de huisvesting van met name lagere (midden)inkomens lijken ze het meest op woningcorporaties, maar als onderneming moeten ze concurreren met commerciële vastgoedpartijen. Willen wooncoöperaties een kans krijgen, dan zijn er arrangementen nodig die ruimte bieden aan deze vorm van burgerinitiatieven in het wonen', aldus de onderzoekers. In hun rapport Tussen wet en praktijk doen zij een aantal aanbevelingen om financiering voor wooncoöperaties toegankelijker te maken.

Zo zou een garantiefonds (waarborgfonds) specifiek voor wooncoöperaties, waarin bijvoorbeeld gemeenten en woningcorporaties kunnen deelnemen, de realisatie van wooncoöperaties een impuls kunnen geven. Ook zouden de regels voor de verkoop van sociale huurwoningen aangepast kunnen worden om verkoop aan wooncoöperaties aantrekkelijker te maken. 

Kán wel

Maar financiering vinden kán wel. Er zijn de afgelopen jaren meerdere zelfbeheerprojecten en wooncoöperaties geweest die financiering hebben gevonden. Zoals Strowijk Nijmegen, De Oude Vossen en Woningbouwvereniging Soweto in Amsterdam.