Wooncoöperaties en wetgeving

Wonen in zelfbeheer wint aan populariteit. Dat geldt ook voor de meest vergaande vorm van zelfbeheer: de wooncoöperatie. Wat staat er in de wet over wooncoöperaties?

We hebben het over 'wonen in zelfbeheer' als huurders en/of kopers zich organiseren om gezamenlijk hun woonsituatie vorm te geven. Democratische controle en vrijwillige deelname door de bewoners staan daarin centraal.

De variant van zelfbeheer die het verste gaat, is de woonCOÖPeratie (niet te verwarren met de woningCORPOratie). Bewoners richten dan een 'coöperatieve vereniging' op en nemen gezamenlijk het eigendom of het beheer van het hele wooncomplex over. Een coöperatieve vereniging is een rechtsvorm die een aantal eigenschappen heeft van een onderneming of bedrijf. Ook in de wooncoöperatie staan democratische controle en vrijwillige deelname door de leden centraal.

In het verleden waren coöperaties op het gebied van wonen ook in Nederland gebruikelijk, maar na de Tweede Wereldoorlog werden ze verboden. Er kwamen woningbouwverenigingen en -stichtingen voor in de plaats.

Woningwet 2015

De Woningwet 2015 die sinds 1 juli 2015 van kracht is, geeft huurders in de sociale huursector die een ‘wooncoöperatie’ willen starten, voor het eerst weer een aantal rechten. Artikel 18a van de Woningwet legt de wettelijke basis voor de wooncoöperatie. Dat wetsartikel wordt verder uitgewerkt in Hoofdstuk II van het ‘Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015’ (BTIV 2015, artikel 2, artikel 3 en artikel 4) en in de Nota van toelichting van de BTIV.

Het Nederlandse ministerie voor Wonen maakt onderscheid tussen drie vormen van wooncoöperaties:

1. De wooncoöperatie als 'koperscoöperatie' waarbij zittende huurders zelf hun eigen woning kopen en vervolgens in coöperatief verband het beheer gaan organiseren. Deze variant lijkt veel op het model van de Vereniging van Eigenaren (VvE).
2. De ‘beheercoöperatie’ waarbij huurders (delen van) het beheer van hun wooncomplex overnemen, zonder de woningen te kopen.
3. De wooncoöperatie als ‘collectieve eigenaar’ van het wooncomplex. De wooncoöperatie kan de woningen verhuren of gebruiks- of lidmaatschapsrechten uitgeven aan de bewoners.

Mogelijkheden voor sociale huurders

Bewonersgroepen die een wooncoöperatie willen starten in woningen die het bezit zijn van een woningcorporatie, hebben op basis van de Woningwet en het BTIV 2015 de volgende mogelijkheden:

• Het moet gaan om minimaal vijf woningen die bij elkaar in de buurt staan.
• De meerderheid van de initiatiefnemers (50% +1) moet een inkomen hebben tot € 38.950,-.
• Zij krijgen dan zes maanden de tijd om een coöperatieplan (bedrijfsplan) op te stellen. De woningcorporatie mag de betreffende woningen dan zes maanden niet verkopen.
• De bewonersgroep krijgt minimaal € 5.000,- voor onafhankelijk advies (te betalen door de woningcorporatie).
• Het coöperatieplan moet voorzien in een plan voor de organisatie van het zelfstandig onderhoud en beheer van de woningen.
• Ook een klachtenreglement is verplicht.
• Als de wooncoöperatie er komt, dan krijgt die een bruidsschat mee van vijf jaar onderhoudsreserveringen voor de betreffende woningen.

Mogelijkheden, maar geen garanties

De Woningwet 2015 geeft huurders die een wooncoöperatie willen starten voor het eerst weer een aantal rechten. Maar nog geen garanties dat die wooncoöperatie er ook komt. De wet maakt het bewoners weliswaar mogelijk om ‘collectieve eigenaar’ te worden van een wooncomplex, maar heeft geen voorzieningen geregeld om collectieve financiering daarvoor toegankelijker te maken. En dat is in de praktijk een flink struikelblok voor initiatiefgroepen.

Een woningcorporatie is ook niet verplicht om haar woningen te verkopen of in beheer te geven aan een wooncoöperatie. Als de verhuurder dat niet wil, dan is hij nergens toe verplicht. De Woningwet verplicht hem alleen om een bewonersgroep een 'kans te geven' door zes maanden de tijd te geven, er over in overleg te treden en minimaal € 5.000,- ter beschikking te stellen om een coöperatieplan te maken.

De Woningwet voorziet ook niet in een vorm van geschilbeslechting als hier meningsverschillen over ontstaan tussen de woningcorporatie en de bewonersgroep. Wat dat betreft is het voor initiatieven van wooncoöperaties erg belangrijk om draagvlak voor hun plannen te hebben, ook bij de gemeente en huurdersorganisaties.

Actieprogramma wooncoöperaties

De Eerste Kamer heeft bij het aannemen van de Woningwet 2015 ook nog een extra motie (van Adri Duivesteijn) aangenomen die het kabinet opdraagt om serieus werk te maken van een actieprogramma dat wooncoöperaties moet gaan stimuleren. De Woonbond, het Amsterdams Steunpunt Wonen en de Woningbouwvereniging Gelderland geven aan een deel van dat actieprogramma invulling door een Kennisnetwerk van, voor en door wooncoöperaties op te zetten. Netwerkorganisatie Platform31 gaat vijf actieteams in vijf steden coördineren die proefprojecten met wooncoöperaties gaan opstarten.

Commerciële huurders

Deze nieuwe wetgeving is dus uitsluitend van toepassing op sociale huurwoningen die in het bezit zijn van woningcorporaties. Huurders van particuliere en commerciële verhuurders die een wooncoöperatie willen starten, kunnen wel profiteren van de kennis- en praktijkontwikkeling rond wooncoöperaties die gaande is.