Onderhoud & reparaties

13 juli 2015
Onderhoud

Welke onderhoudsklusjes moet je als huurder zelf doen en voor welke kun je bij je verhuurder aankloppen? En wat kun je doen als je verhuurder niets aan onderhoud doet en niet reageert op je klachten.

Onderhoud huurders

In het algemeen geldt dat de verhuurder alle grote onderhoudsklussen moet doen. Voor rekening van de huurder komen de kleine klusjes. Om een indruk te geven van wat dit concreet betekent enkele voorbeelden:

  • binnenschilderwerk van je kamer
  • repareren van lekkende of bevroren kranen en waterleidingen
  • repareren kapotte stopcontacten
  • repareren hang- en sluitwerk van ramen en deuren,
  • schoonhouden en ontstoppen van gootsteen en toilet
  • vervangen van kapotte ruiten.

Al deze klussen komen overigens voor rekening van je verhuurder als ze worden veroorzaakt door zijn nalatigheid. Als je behang bijvoorbeeld loslaat omdat de door jou (schriftelijk) gemelde daklekkage nog steeds niet is verholpen, komt het nieuwe behang voor rekening van de verhuurder. Hij is namelijk verplicht ervoor te zorgen dat het dak niet lekt.

De verhuurder heeft de zorg voor alle andere onderhoudsklussen, zoals het buitenschilderwerk, het schilderen van gemeenschappelijke gangen en trappenhuizen, de gas-, water- en lichtinstallaties, het dak en de goten. Dit onderhoud komt voor jouw rekening als de oorzaak van de schade ook bij jou ligt. Als het dak bijvoorbeeld lek raakt omdat jij er steeds op loopt of zit terwijl dat niet mag, zijn de kosten van de reparatie voor jou. Het is natuurlijk niet altijd even duidelijk waar de oorzaak van onderhoudsklachten ligt. Het inschakelen van mensen die vaker met onderhoudskwesties te maken hebben, is dan ook verstandig.

Bij het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimten geldt dezelfde verdeling als hierboven: de kleine klussen (bijvoorbeeld het vervangen van kapotte lampen) zijn voor rekening van de gezamenlijke huurders, de grote voor de verhuurder.

In veel huurcontracten van kamerbewoners staat dat al het onderhoud voor rekening van de huurder is. Zo’n bepaling is niet geldig, omdat de wet (Besluit kleine herstellingen) regelt welke onderhoudsklusjes voor rekening van de huurder zijn. Er mag nooit méér onderhoud voor jouw rekening komen dan wat daarin staat, maar wel minder. Van de wettelijke onderhoudsverdeling mag in het huurcontract namelijk niet in het nadeel – maar wel in het voordeel – van de huurder worden afgeweken. Dit noemen we ‘semi-dwingend’ recht. Als in je huurcontract minder onderhoudsklusjes voor jouw rekening komen dan in het genoemde Besluit, kun je de verhuurder dus aan die bepaling in je contract houden.

Onderhoudsklachten

Als er in je kamer onderhoudsgebreken zijn, moet je die altijd melden bij de verhuurder. Dat kun je het beste schriftelijk of per e-mail doen, waarbij je natuurlijk altijd een kopie van je correspondentie moet bewaren. Omschrijf de klacht zo duidelijk mogelijk en vraag de verhuurder het gebrek binnen zes weken te verhelpen. Doet de verhuurder in die tijd niets of onvoldoende om het probleem op te lossen, dan kun je daarna kiezen uit een aantal stappen.

Huurcommissie inschakelen

Een zogenaamde 'onderhoudsprocedure' bij de Huurcommissie is de stok achter de deur om een verhuurder ertoe te bewegen achterstallig onderhoud te verhelpen. Met de onderhoudsprocedure vraag je de Huurcommissie om je huur te verlagen. Of en de mate waarin de Huurcommissie dat doet, hangt af van de ernst van de onderhoudsgebreken. Voor ‘onderhoudsprocedure’ moet je ‘legeskosten’ betalen, maar die krijg je terug als de Huurcommissie je in het gelijk stelt. De huurverlaging geldt vanaf de eerste van de maand nadat je de klachten schriftelijk hebt gemeld en blijft van kracht totdat de gebreken aan je kamer zijn verholpen. Voor de verhuurder moet dat een prikkel zijn om de onderhoudsproblemen ook echt op te lossen. Daarna mag hij namelijk weer de ‘oude’ (hogere) huur vragen. De Huurcommissie kan je huur verlagen tot 20% (zeer ernstige gebreken, categorie a), 30% (ernstige gebreken, categorie b) of 40% (overige ernstige gebreken, categorie c) van de huur die je op dit moment betaalt.

Gebrek zelf (laten) verhelpen

Je kunt het gebrek ook zelf (laten) verhelpen en de redelijke kosten verrekenen met de huur. Op welke manier deze wettelijke mogelijkheid in de praktijk moet worden gebracht, geeft de wet niet aan. Evenmin is daarin te vinden welke kosten voor het (laten) uitvoeren van herstelwerk ‘redelijk’ zijn. Wel moet je de verhuurder, voordat je van deze mogelijkheid gebruik maakt, schriftelijk hebben verzocht het gebrek binnen een redelijke termijn te verhelpen. Bovendien moet de verhuurder dat gedurende die tijd hebben geweigerd of er onvoldoende werk van hebben gemaakt. Het spreekt vanzelf dat je deze stap niet moet zetten als je ook een onderhoudsprocedure bij de Huurcommissie bent gestart. De inspecteur van de Huurcommissie kan de gebreken dan namelijk niet meer constateren en daar een rapport van opmaken. Tussen deze twee mogelijkheden moet je dus kiezen.

Bouw- en Woningtoezicht

Als het gebrek leidt tot een gevaarlijke situatie aan de woning schakel dan de afdeling Bouw- en Woningtoezicht van de gemeente in. De gemeente heeft bij gevaarlijke situaties de mogelijkheid een eigenaar van een pand aan te schrijven en hem te verplichten om het noodzakelijke onderhoud uit te voeren.

Naar de rechter

Voor een gang naar de rechter bestaan twee mogelijkheden, een procedure bij de kantonrechter of een kortgedingprocedure. Een kortgedingprocedure is vooral aan te raden wanneer het om een gebrek gaat dat direct moet worden hersteld (bijvoorbeeld ernstige lekkage met gevaar voor de elektrische installaties). Onderneem eventuele stappen bij voorkeur in overleg met andere kamerbewoners uit jouw pand. Vaak hebben die met dezelfde problemen te kampen, en samen sta je een stuk sterker.

kamerhuur
onderhoud
gebreken

De Woonbond is er voor huurders en hun organisaties!

Belangenbehartiger

De Woonbond komt op voor de belangen van huurders. We staan voor betaalbare huren, goede woningen in leefbare wijken en sterke huurdersorganisaties.  Wat hebben we de afgelopen jaren voor u bereikt?

Successen

Kennisexpert

Een goed geïnformeerde huurder krijgt meer voor elkaar! De Woonbond heeft tientallen brochures over de rechten van huurders en huurdersorganisaties. U bestelt ze in onze webwinkel. 

webwinkel
Word nu lid en profiteer van alle voordelen