Veelgestelde vragen gluurclaim

Vrouw houdt papier met vraagteken vast

Veelgestelde vragen bij het vorderen van schade bij de Belastingdienst in verband met de extra inkomensafhankelijke huurverhoging of 'gluurverhoging'.

Waar gaat de gluurclaim over?

Tot april 2016 was er géén wettelijke basis voor het verstrekken van inkomensgegevens aan verhuurders. De Belastingdienst -die deze gegevens verstrekt heeft- moet daarom schadevergoeding betalen aan een huurder die als gevolg van deze verstrekking in 2013, 2014 en 2015 extra huurverhoging kreeg. Tot dat oordeel kwam de rechtbank op 26 april 2018. Lees meer.

Wat is een gluurverhoging?

Een extra huurverhoging voor huurders met een inkomen boven een bepaalde norm. Verhuurders kunnen die extra huurverhoging alleen opleggen als zij gluren in de inkomensgegevens van huurders. Kreeg u in 2013, 2014 of 2015 een gluurverhoging? Dan kunt u geld terugvragen bij de Belastingdienst.

Kreeg ik een gluurverhoging?

U kreeg een gluurverhoging als de huurverhoging van uw niet-geliberaliseerde huurwoning:

  • in 2013 hoger was dan 4% en/of
  • in 2014 hoger was dan 4% en/of
  • in 2015 hoger was dan 2,5%

Hoe achterhaal ik mijn huurverhogingen van vroeger?

Niet-geliberaliseerde huurders krijgen ieder jaar een ‘huurverhogingsvoorstel ‘ over de huurverhoging in dat jaar. Daarop staat vermeld met welk percentage de huur wordt verhoogd. Kunt u de huurverhogingsvoorstellen van 2013, 2014 en 2015 niet meer vinden? Vraag er dan naar bij uw verhuurder.

Hoe werk ik met het bestand om schade te berekenen?

Om het Excelbestand te openen waarmee u kunt uitrekenen was uw schade was heeft u Excel (of een vergelijkbaar spreadsheetprogramma) nodig. Gratis alternatieven voor Excel zijn bijvoorbeeld: LibreOffice en OpenOffice.

Wat wordt er precies berekend?

Er wordt berekend welke schade u hebt geleden tussen 1 juli 2013 en 1 april 2016, als gevolg van extra huurverhogingen in 2013, 2014 en 2015.  Daarbij kijken we naar het verschil tussen de huurprijs zonder en mét extra huurverhoging. En naar het aantal maanden dat u dit verschil betaald hebt. 

Waarom hanteert de Woonbond een andere berekening dan de rechter?

Met ons Excelbestand berekent u álle schade die u tussen 1 juli 2013 en 1 april 2016 hebt geleden. Met een laag of onbekend inkomen had u in 2014 maximaal 4% huurverhoging kunnen krijgen. Die 4% berekenen wij over de huurprijs die u gehad zou hebben als u in 2013 géén extra  huurverhoging had gehad.  In 2015 was 2,5% huurverhoging het maximum voor lage of onbekende inkomens. Die 2,5% berekenen wij over de huurprijs die u gehad zou hebben als u in 2013 én 2014 geen extra huurverhoging(en) had gekregen. In de rekensom van de rechtbank is helaas geen rekening gehouden met dit cumulatieve effect.

Wat als ik mijn schade niet vergoed krijg?

De modelbrief opsturen naar de Belastingdienst is hoe dan ook een goede stap in het verkrijgen van een schadevergoeding. Sinds de recente uitspraak, staat u sterk in een vordering ten opzichte van de Belastingdienst. Daarnaast is het een belangrijke stap om de verjaring te stuiten. In beginsel is de verjaringstermijn voor dergelijke vorderingen vijf jaar, vanaf het moment van betaling. Voor de extra huurverhoging die u in 2013 hebt betaald, is het dus verstandig zo snel mogelijk een vordering te sturen. Zo kunt u desgewenst ook over 2013 later nog juridische stappen ondernemen.

Waarom was de modelbrief niet eerder beschikbaar?

In de modelbrief aan de Belastingdienst verwijzen we naar een recente uitspraak van de rechtbank. Die maakt het mogelijk een concrete claim te doen, met goede juridische onderbouwing. Die uitspraak is er gekomen met steun van het juridisch fonds van de Woonbond. Doordat deze uitspraak onlangs is gedaan, kunt u nu een vordering doen. De afgelopen periode hebben wij gewerkt aan een modelbrief en een invulbare berekening om huurders bij deze vordering te helpen.

Ben ik te laat als ik na 1 juli 2018 pas schade claim?

Nee, dan bent u niet te laat. De Woonbond raadt u aan alle schade die u tussen juli 2013 en april 2016 hebt geleden gewoon terug te vragen. U hoeft niet minder te vragen omdat een bepaalde juridische interpretatie van het begrip 'verjaringstermijn' er voor zou kunnen zorgen dat u minder krijgt dan u vraagt.

Klopt het adres van de Belastingdienst wel?

Uit navraag door de Woonbond blijkt dat de brief voor de Belastingdienst naar het ministerie van Financiën moet (Ministerie van Financiën, Postbus 20201 2500 EE DEN HAAG). Eerder zijn er brieven gestuurd naar het adres dat de Belastingdienst ook zelf meldt in haar standaardformulier voor verzoeken om schadevergoeding. Dat is geen probleem omdat de Belastingdienst een doorstuurplicht heeft en de brieven dus zijn doorgestuurd naar het juiste adres. Heeft u al een brief gestuurd naar de Belastingdienst? Dan hoeft dat dus niet opnieuw. Heeft u nog geen brief gestuurd? Gebruik dan bovenstaand adres. 

Waarom gaat de modelbrief alleen over de periode tot 1 april 2016?

De Woonbond heeft de modelbrief aan de Belastingdienst gebaseerd op de uitspraak van de bestuursrechter Den Haag op 26 april 2018. Om twee redenen is de periode ná 1 april 2016 in onze brief buiten beschouwing gelaten:

  1. De bestuursrechter oordeelde dat de Belastingdienst na 1 april 2016 wél gegevens mocht verstrekken aan verhuurders.
  2. Het schadebedrag dat de bestuursrechter toekende gaat alleen over schade die ontstaan is tussen juli 2013 en april 2016.

De Woonbond vindt dat er ook na 1 april 2016 sprake is van een onrechtmatige situatie. Wij zijn van mening dat de Belastingdienst nog steeds geen gegevens over het inkomen van huurders mag verstrekken aan verhuurders. Daarover heeft de Woonbond een andere (collectieve) rechtszaak gevoerd bij de civiele rechter in Den Haag. In die rechtszaak werden we niet ontvankelijk verklaard. Daartegen zijn we in hoger beroep gegaan.  Het wachten is nu op een nieuwe uitspraak, van Gerechtshof Den Haag. Die moet duidelijkheid geven over de rechtmatigheid van extra huurverhogingen in 2016 en 2017 en dus ook over het claimen van schade die ontstaan is ná 1 april 2016.

De Belastingdienst gaat in hoger beroep, waarom nu al schade claimen?

De brief is om de Belastingdienst aansprakelijk te stellen voor de schade en ook om de verjaring te stuiten (om te voorkomen dat u te laat bent met het indienen van uw vordering). U hoeft hiervoor niet de uitspraak in het hoger beroep bij de Raad van State af te wachten. Wel kan het zo zijn dat de Raad van State anders oordeelt dan de rechtbank Den Haag deed op 26 april 2018. Raad van State zou bijvoorbeeld kunnen oordelen dat niet de bestuursrechter maar de civiele rechter bevoegd is in deze kwestie. Als dat aan de orde is zijn we weer afhankelijk van twee andere lopende rechtszaken over de extra huurverhoging bij de civiele rechter. We zullen dan ook die uitspraken moeten afwachten.

Ik heb een reactie gekregen. Daarin staat dat men het hoger beroep afwacht en ‘alle rechten en weren (waaronder de mogelijke – gedeeltelijke – verjaring) voorbehoudt'. Hoe moet ik hier op reageren?

Huurders die een vordering tot schadevergoeding bij de Belastingdienst hebben gedaan, al dan niet met behulp van de modelbrief van de Woonbond, kunnen de brief van de minister van Financiën die ze daar als antwoord op ontvangen, voor kennisgeving aannemen en hoeven daar niet op te reageren.

Het ministerie van Financiën stuurt huurders een standaardantwoord. Daarin vermeldt het ministerie dat de Belastingdienst in beroep is gegaan tegen de uitspraak van de rechtbank Den Haag, op grond waarvan de Woonbond huurders heeft geadviseerd hun schadevergoeding op te eisen.Tot de uitspraak in het beroep (door de Raad van State) volgt, hoeft de Belastingdienst inderdaad nog geen beslissing te nemen over het eventuele uitbetalen van de geclaimde schadevergoeding.

De passage aan het eind van de brief, over het voorbehoud van ‘alle rechten en weren (waaronder de mogelijke – gedeeltelijke – verjaring)’ is een vaste juridische formulering die betekent dat de andere partij het recht heeft en houdt, mocht het zover komen, om van alle mogelijke (juridische) argumenten gebruik te maken.

Welke huurverhogingen zijn er sinds 2013 geweest?

Sinds 2013 staat de overheid forse huurverhogingen toe bij woningen met een gereguleerde (niet-geliberaliseerde) huurprijs. Ook huurders met een laag (of onbekend) inkomen konden een jaarlijkse huurverhoging krijgen die veel hoger was dan de inflatie. Zonder het inkomen van de huurder te weten mochten verhuurders vragen:

2013: maximaal 4%
2014: maximaal 4%
2015: maximaal 2,5%
2016: maximaal 2,1%
2017: maximaal 2,8%
2018: maximaal 3,9%

Als er een inkomensindicatie was opgevraagd bij de Belastingdienst, en daaruit bleek dat het inkomen van een hurend huishouden boven een bepaalde grens uitkwam, konden verhuurders een hogere huurverhoging vragen.

2013
Maximaal 4,5% bij inkomen van € 33.614 t/m € 43.000
Maximaal 6,5% bij inkomen boven € 43.000

2014
Maximaal 4,5% bij inkomen van € 34.085 t/m € 43.602
Maximaal 6,5% bij inkomen boven € 43.602

2015
Maximaal 3% bij inkomen van € 34.229 t/m € 43.786
Maximaal 5% bij inkomen boven € 43.786

2016
Maximaal 2,6% bij inkomen van € 34.678 t/m € 44.360
Maximaal 4,6% bij inkomen boven € 44.360

2017
Maximaal 4,3% bij inkomen boven €40.349

2018
Maximaal 5,4% bij inkomen boven €41.056 

In de jaren 2013 t/m 2016 ging het dus om 0,5% extra huurverhoging voor huishoudens met een bescheiden middeninkomen, en 2,5% extra huurverhoging voor huishoudens met een wat hoger inkomen. Sinds 2017 is er nog maar één inkomenscategorie, die 2,5% extra huurverhoging kan krijgen. De inkomensgrens daarvoor ligt in het midden van de grenzen die in eerdere jaren golden.

Volgens de recente uitspraak van de rechter is er schadevergoeding mogelijk over de 0,5% en 2,5% extra huurverhoging van 2013, 2014 en 2015. Over de extra huurverhoging van latere jaren loopt nog een hoger beroep, in een collectieve rechtszaak die door de Woonbond is aangespannen.

Door de extra huurverhogingen in 2013, 2014 en 2015 heb ik ook schade geleden ná 1 april 2016.  Waarom kan ik die schade niet berekenen met jullie Excelbestand?

Het Excelbestand  berekent sec de schade die u hebt geleden in de periode juli 2013 t/m maart 2016. Maar uiteraard klopt het dat u ook na die tijd schade hebt geleden als gevolg van extra huurverhogingen  in 2013, 2014 en 2015. Sterker nog, u heeft er ook in de toekomst last van dat nieuwe huurverhogingen worden berekend over een te hoge huurprijs. Uw huurprijs was immers lager geweest als u de extra huurverhogingen nooit had gekregen. Over schade die u heeft opgelopen ná april 2016 kunt u op een later moment nog een claim indienen. De verjaringstermijn voor dergelijke claims is immers nog lang niet verstreken.
Verder is het lastig om de schade die na april 2016 ontstaan is nu al precies te berekenen. Want daarvoor moet je  weten of de extra, inkomensafhankelijke huurverhoging in die jaren rechtmatig was of juist niet. De bestuursrechter heeft nu geoordeeld van wel, maar er loopt ook nog een hoger beroep in een civiele rechtszaak van de Woonbond. Als dat hoger beroep wordt gewonnen leidt dat tot mogelijkheden voor hogere schadeclaims over de periode na april 2016. Daarom raden wij aan te wachten met een schadeclaim over de periode na 1 april 2016.

Ik wil schade die na 1 april 2016 ontstaan is toch vast claimen. Kan dat?

Die keuze is aan u. Als u dat wilt kunt u een eigen berekening maken over schade die ná 1 april 2016 is ontstaan,  als gevolg van de extra huurverhogingen in 2013, 2014 en 2015. Die berekening is wel lastig.  We weten immers nog niet hoe het Gerechtshof Den Haag gaat oordelen over de rechtmatigheid van extra huurverhogingen in 2016 en 2017.

Als u schade berekent die ná 1 april 2016 is ontstaan zijn er dus twee opvattingen mogelijk:

  1. De extra huurverhogingen van 2016 en 2017 zijn toegestaan.
    U neemt de huurverhogingspercentages die u feitelijk gehad hebt. Deze percentages berekent u over de huurprijs die u gehad zou hebben als u in eerdere jaren geen extra huurverhogingen had gekregen.
  2. De extra huurverhogingen van 2016 en 2017 zijn onrechtmatig.
    U neemt de maximale huurverhogingspercentage die in deze jaren gevraagd mochten worden aan huurders van wie het inkomen onbekend. Deze percentages berekent u over de huurprijs die u gehad zou hebben als u in eerdere jaren geen extra huurverhogingen had gekregen

Opvatting 2 leidt tot een (veel) hoger schadebedrag dan opvatting 1.

Moet ik mijn verhuurder ook aansprakelijk stellen?

De modelbrief aan de Belastingdienst is opgesteld naar aanleiding van de uitspraak van de bestuursrechter Den Haag  op 26 april 2018. Die oordeelde dat de Belastingdienst schadeplichtig was voor de periode juli 2013 tot en met maart 2016. De rechter heeft zich nog niet uitgesproken over de schadeplichtigheid van verhuurders. De Woonbond is nog in afwachting van uitspraken in twee lopende rechtszaken, waarbij een verhuurder is gedagvaard.

Wilt u die uitspraken niet afwachten? Dan staat het u natuurlijk vrij om ook uw verhuurder alvast schriftelijk aansprakelijk te stellen voor de schade die u door inkomensafhankelijke huurverhogingen hebt geleden.  Als u dat wilt kunt uw verhuurder ook meteen verzoeken de huurprijs te corrigeren naar de huurprijs die u gehad zou hebben als u geen extra huurverhogingen had gekregen. Op verzoek van huurders heeft de Woonbond een extra modelbrief opgesteld voor aansprakelijk stellen verhuurder, en een excelbestand waarmee u kunt uitrekenen wat uw huurprijs geweest zou zijn als u geen extra, inkomensafhankelijke huurverhogingen had gekregen. 

huurder versus belastingdienst

Verder advies nodig?

Bel de Huurderslijn
020-5517755

  • Persoonlijk & actueel advies voor leden
  • ma t/m do: 10 - 13 uur
    dinsdag ook 18.30 - 20 uur

 

De Woonbond is er voor huurders en hun organisaties!

Word nu lid en profiteer van alle voordelen