Bouw huizen als confectie

Pieter Huijbregts, bouwkundige en voorzitter Netwerk Conceptueel Bouwen

Pieter Huijbregts, bouwkundige, pleit al een jaar of vijftien voor een nieuwe aanbodstrategie in de bouw: conceptueel bouwen. Daarmee kunnen de kosten in de bouw fors omlaag. Bouw huizen als confectie. Want wie een gewone jurk nodig heeft, gaat toch ook niet naar een couturier?

Wat is conceptueel bouwen?

Het traditionele bouwproces begint met een ontwerp (door een architect) op basis van wensen van de klant. Vervolgens wordt het op de bouwplaats uitgevoerd (door aannemers). Bij conceptueel bouwen zijn het ontwerp en de uitvoering geïntegreerd en in één hand. Een klant stelt samen met een conceptaanbieder (meestal een bouwbedrijf) een woning samen uit bestaande oplossingen: woningonderdelen die industrieel (in de fabriek) worden gemaakt. Op de bouwplaats worden die onderdelen als een groot bouwpakket in elkaar gezet. Variatie met onderdelen is mogelijk.
Deze manier van werken is minder complex dan een traditioneel georganiseerd bouwproject. Er kan snel en efficiënt worden gebouwd omdat het bouwproces gestandaardiseerd en van tevoren tot in de puntjes uitgewerkt kan worden. Zo zijn er minder ontwerp-, techniek-, bouw- en faalkosten en is er minder tijdverlies.
Conceptueel bouwen is goedkoper. Een basiswoning met een huur onder de € 600,- (grondgebonden eengezinswoning en nul-op-de-meter) kan op dit moment conceptueel voor ongeveer € 110.000,- worden gebouwd. Dat is exclusief btw, grond en kosten voor projectmanagement. Dan staat er een basiswoning zonder luxe, maar van goede kwaliteit.

Wat zijn de problemen in de bouw op dit moment?

‘Dat zijn er twee. Ten eerste is het bouwen zelf te duur. Zeker voor wie wil bouwen aan de onderkant van de woningmarkt. Met een opbrengst van € 400,- à € 500,- huur per maand kun je geen woning meer neerzetten. Terwijl er wel grote behoefte aan is aan zulke woningen.

Corporaties bouwen nu wel, maar eigenlijk hebben ze het geld daar niet voor. Op ieder project leggen ze toe (de onrendabele top) in de hoop dat ze die woningen te zijner tijd met winst kunnen verkopen. Volkshuisvestelijk gezien is dat een beroerd businessmodel. De prijs van bouwen zou zo’n veertig procent omlaag moeten om weer echt betaalbare huurwoningen te kunnen bouwen.

Het tweede probleem is grond. Gemeenten stellen te weinig grond beschikbaar voor (volks)huisvesting. Grond is te duur of er zijn condities die de grond duur maken. Daardoor is grond schaars en dat leidt tot verdere prijsopdrijving. Het is een politieke kwestie. Grond is voor gemeenten namelijk ook een belangrijke inkomstenbron om bijvoorbeeld een zwembad open te houden of zorg in de wijk te realiseren. De politiek moet hier een balans in zien te vinden. Dat is een hele opgave, nu en in de toekomst.

Dat bouwen te duur is, daar kunnen corporaties en bouwers en industriële partijen wat aan doen. Door de bouw te stroomlijnen bijvoorbeeld. Daar zijn we vanuit het Netwerk Conceptueel Bouwen dagelijks mee bezig. Maar het is dweilen met de kraan open als de politiek het grond probleem niet oplost.’

Hoe komt de prijs van bouwen zo hoog?

 ‘Dat komt door de manier waarop we het bouwproces hebben georganiseerd, door de scheiding van de architectuur en de bouw. In een bouwproject werken ontzettend veel partijen samen: de architect, de aannemer, de onderaannemer, installateurs, specialistische vakmensen enzovoort. In feite is elk bouwproject opnieuw het wiel uitvinden. Het ontwerp, de gekozen materialen, het samenwerkingsverband: alles komt voor het eerst samen. Door het pilotkarakter van bouwprojecten raakt onnodig veel tijd verloren en gaan er vaak dingen mis. Dat kost allemaal geld. En als het mis gaat wijzen ontwerper en aannemer naar elkaar. Stel dat we dat zo met auto’s deden. Dan zouden we voor elke nieuwe auto die de weg op moet een samenwerkingsverband oprichten dat aan de tekentafel begint. Het zou een onbetaalbaar productieproces zijn.

Het is onverstandig dat we het met de productie van huizen zo anders aanpakken dan bij andere consumentenproducten. Als je een jurk wilt, ga je naar een winkel en kies je uit wat er beschikbaar is. Tenzij je heel erg rijk bent. Dan kun je naar een couturier om iets speciaal voor jou te laten ontwerpen en maken. Maar in de huizenbouw gaan we altíjd naar de couturier. Dat is niet efficiënt en duur. Conceptueel bouwen is een oplossing voor dit structurele probleem (zie kader). Het is mijn verwachting dat er met conceptueel bouwen tien procent kosten te besparen zijn van die veertig procent die we moeten inlopen.

Bouwen is ook duur omdat de feitelijke capaciteit in de bouwsector fors onderbenut blijft. Soms heeft een bouwer het heel erg druk, soms niet. Door beter te stroomlijnen en bijvoorbeeld corporaties gebundeld te laten inkopen, zou je nog eens zo’n tien procent kunnen winnen. De rest van de hoge prijs zit in het gebrekkige niveau van industrialisatie. Een woning bouwen is nog steeds erg arbeidsintensief. En arbeid is in Nederland duur. Industrialisatie is belangrijk. Daarmee kun je arbeid uit het proces halen en de kosten drukken.’

Hoeveel wordt er op dit moment conceptueel gebouwd?

‘Het aandeel neemt nu snel toe. Uit onderzoek met Aedes blijkt dat corporaties momenteel twintig procent van hun nieuwbouw conceptueel bouwen. We verwachten dat dit in 2020 veertig procent zal zijn. De meeste commerciële projectontwikkelaars zijn al helemaal om.’

Welke mogelijkheden biedt het conceptueel bouwen bij renovatie en verduurzaming?

‘Laat ik eerst een steen in de vijver gooien. Op dit moment worden er veel woningen verduurzaamd die het eigenlijk niet waard zijn. We hebben prachtige wijken en straten die om stedenbouwkundige en architectonische redenen bewaard moeten blijven. Maar in de jaren 1950, 1960 en 1970 hebben we hele schrale woningbouw neergezet. Ze zien er niet uit en zijn in alles verouderd: qua (geluids)isolatie, indeling, etcetera. Je kan daar een nieuwe schil omheen zetten. En dat kost zo’n € 80.000,- per woning, soms nog meer. Maar als ik nou voor € 100.000,- een helemaal nieuwe woning kan neerzetten, dan wordt dat een aantrekkelijk alternatief. Zodra we verder zijn met conceptueel bouwen, wordt nieuwbouw waarschijnlijk goedkoper dan renovatie. De afweging nieuwbouw of renovatie zal dan langzaamaan in het voordeel van sloop-nieuwbouw uit gaan vallen.

Afgezien daarvan, kan conceptueel bouwen ook worden ingezet bij renovatie. Het gebeurt al, maar het is veel later op gang gekomen dan in de nieuwbouw. Momenteel wordt er vijf à tien procent gebruik gemaakt van concepten bij renovatie. Maar ook hier is de verwachting dat het toe zal nemen. Standaardisatie van processen en oplossingen ligt voor de hand. Al is het moeilijker dan bij nieuwbouw omdat je met de beperkingen van de bestaande woning zit.’

Hoe spelen bewoners een rol in conceptueel bouwen?

‘Nog niet erg actief, al zouden bewoners makkelijk betrokken kunnen worden in de keuzes voor concepten. Nu is het indirect: conceptaanbieders (bouwers) doen veel marktonderzoek voor productontwikkeling en de gebruikerservaring van bewoners zit verwerkt in de concepten zelf. Ook corporaties brengen know-how over bewoners mee. Maar we zouden graag zien dat bewoners zelf gaan meedenken. We zijn bezig om dat te organiseren met het Netwerk Conceptueel Bouwen, Aedes en de Woonbond.’

Dit is een artikel uit Huurpeil 1, 2019. Tekst: Agnes Verweij

Huurpeil

Abonnement Huurpeil

De Woonbond is er voor huurders en hun organisaties!

Word nu lid en profiteer van alle voordelen