Helft huurders in 'middenhuursegment' hoort in sociale sector

In Huurpeil 2020/1 nemen we de vermeende grote vraag naar zogeheten ‘middenhuurwoningen’ onder de loep
In Huurpeil 2020/1 nemen we de vermeende grote vraag naar zogeheten ‘middenhuurwoningen’ onder de loep.

In deze aflevering van Feit of fabel nemen we de behoefte aan ‘middenhuur’-woningen onder de loep. Is die wel zo groot als politici, onderzoekers en de vastgoedwereld beweren? Inzoomen op de cijfers levert een ander beeld op. Wat blijkt? Bijna de helft van alle huishoudens in de middenhuur zou in aanmerking komen voor een sociale huurwoning.

Er is gigantisch veel aandacht voor de ‘middenhuur’, huurwoningen in de vrije sector met een huur tussen de liberalisatiegrens (in 2020 € 737,14 en pakweg € 1.000): van de politiek, de media en zeker ook van de vastgoedwereld. Middenhuur wordt breed gezien als dé oplossing voor een groot deel van de woningnood. Er zou een enorme vraag naar zijn en het aanbod zou navenant omhoog moeten. Maar klopt dat wel? We gingen op onderzoek uit.

Allereerst sloegen we WoON 2018 erop na, en wel de Verhuismodule. Uit dit rapport van ABF Research blijkt dat bijna de helft (46%) van de woningzoekenden die op korte termijn op zoek zijn naar een huurwoning boven de liberalisatiegrens daar binnen een jaar in slaagt. Veel meer dan in andere sectoren. De doorstroming en dus ook het aanbod in deze sector is groot. Er komt veel leeg.

In een ander onderzoek van ABF (Functie van en vraag naar middenhuurwoningen, juni 2019) staat dat de vraag naar middenhuurwoningen nog steeds heel gering is. Slechts 8% van de ‘verhuisgeneigde huishoudens’ was in 2018 op zoek naar een middenhuurwoning. In 2015 was dat nog 11% (zie tabel).

Uit dit onderzoek blijkt ook dat slechts 16% van verhuisgeneigden in de middenhuur in dit segment wil blijven huren. Dit percentage is enorm veel lager dan in andere segmenten. Bovendien wil slechts 5 tot 7% van de huurders die nu in andere segmenten huren of kopen overstappen naar de middenhuur.

Dat heeft waarschijnlijk ook te maken met hun inkomen. Zelfs nu heeft bijna de helft (47%) van de huishoudens in de middenhuur een inkomen onder de inkomensgrens voor toewijzing van sociale huurwoningen. Dit zullen vaak huurders zijn die veel liever sociaal hadden willen huren of goedkoop kopen, maar noodgedwongen in de middenhuur zijn terechtgekomen.

Dan de aanbodkant. Tussen 2015 en 2018 is het middenhuursegment met 90.000 woningen gegroeid van 340.000 naar 430.000, oftewel een toename met zo’n 30.000 per jaar. Volgens ABF neemt het middensegment t/m 2030 verder toe met 74.000 woningen. Dat komt neer op slechts 6.000 per jaar, veel minder dus dan de afgelopen periode. Deze geringe groei is echter het belangrijkste argument waarop ABF baseert dat er een kloof gaat ontstaan tussen vraag en aanbod in het middenhuursegment.

De doorstroming in het middensegment blijkt een onderbelicht element. De woonduur is veel lager dan in andere segmenten (zie tabel onderaan). Ruim de helft woont er korter dan 5 jaar. Er komt veel leeg en dus is er veel aanbod. Aan de relatief korte woonduur en dus het grote aanbod wordt in deze rapporten geen aandacht besteed.

De conclusie is wat ons betreft dan ook dat de behoefte aan middenhuur wordt overschat en dat het middensegment met name een vergaarbak is voor mensen die elders niet terechtkunnen. Dat kun je ‘vraag’ noemen, maar ‘door nood gedwongen’ is wellicht een betere uitdrukking.

Dit is een artikel in Huurpeil 1, 2020. Tekst: Kees de Jong en Bastiaan van Perlo

 

 

Huurpeil

Abonnement Huurpeil

De Woonbond is er voor huurders en hun organisaties!

Word nu lid en profiteer van alle voordelen