Hoe ik toch huisjesmelker werd

Hans de Geus
Hans de Geus

Wonen is een grondrecht, maar wonen is onbetaalbaar geworden. In Hoe ik toch huisjesmelker werd analyseert journalist Hans de Geus de oorzaken en gevolgen van de woningnood in Nederland. Een moderne vorm van feodaliteit dreigt. Als huurders, zonder vastgoed in bezit, staan we aan de verkeerde kant van de slotgracht. En dat woningtekort van 331.000? Dat is een onbruikbaar cijfer.

Geen dief van onze eigen portemonnee zijn we, als huurders. Nee, het is veel erger dan dat. Het is in deze tijden eten of gegeten worden en als huurders dreigen we te worden gegeten. ‘Ik zou met een noodsprong óf alsnog aanklampen dankzij vastgoed, in de hoop dat mijn nageslacht als bezittende minderheid fluitend en verhurend door het leven kon gaan, óf voorgoed afglijden tot de werkmieren, het precariaat dat zwoegend in flexbaantjes de huur voor de rijken op moet brengen. Want dat is het type maatschappij waar we naar onderweg zijn’, begint De Geus zijn boek.

Hij kon als zzp’er geen hypotheek krijgen voor een bovenwoning die hij in Amsterdam wilde kopen voor zichzelf en zijn gezin. Maar hij kreeg wél een lening voor de aankoop van een paar appartementen om te verhuren op de vrije markt. Hij werd actief als woningontwikkelaar en vastgoedbelegger (met drie huurhuizen). En toen schreef hij dit uitermate alarmerende boek over de huizenmarkt als dolgedraaide motor van de razendsnel groeiende kloof tussen de haves en have-nots.

Salonsocialist

De Geus betreurt het dat veel interviews naar aanleiding van zijn boek over hem gaan, als ‘salonsocialist’. Maar wat hypocrisie betreft: ‘Alle pensioenfondsen beleggen in woningen, dus in feite zijn we allemaal huisjesmelkers. Kun je een hardwerkende zzp’er dan vragen om daar op ethische gronden vanaf te zien?’, vraagt de Volkskrant. Waar zijn boek in de kern over gaat, is woonarmoede en vermogensongelijkheid. Woonarmoede, een door De Geus gemunte term, definieert hij als volgt: Een toestand van groeiende ongelijkheid waarin woonstarters zonder bemiddelde ouders maar met onzeker werk en hoge woonlasten in de knel en achterop raken. Het is een systeem waarin uiteindelijk iedereen verliest.

De voormalige Speciale Rapporteur voor het recht op huisvesting van de VN, Leilani Farha, waarschuwde er ook al voor in Huurpeil 1 van vorig jaar. Woonruimte is de allergrootste business ter wereld geworden met een jaarlijkse wereldwijde omzet van 147 biljoen euro, twee keer zoveel als het bruto binnenlands product van alle landen ter wereld bij elkaar. Vastgoed, en met name woningen, zijn wereldwijd dé veiligste investering geworden voor wie meer geld wil verdienen. En de geldknop om aan te draaien, is de huur.

Drijfzand

De Geus analyseert hoe we in Nederland in dat moderne drijfzand dat financialisering heet, terecht zijn gekomen: ‘Financialisering wil zeggen dat alles wat in de toekomst waarde of inkomen heeft, door middel van lenen nu vast te gelde wordt gemaakt. Het kwam aanwaaien met de ideologische wind vanaf 1980. […] Dat ging een tijdje best goed. Als je meer schulden mag maken, wordt iedereen snel rijker. Totdat de schulden niet verder kúnnen stijgen, dan zit je klem. […] De stijgende prijzen worden gestut door een telkens nieuwe groep kopers. Eigenlijk is de weelde van de oudere woningbezitters een piramidespel, dat goed gaat zolang er nieuwe kopers zijn die met steeds hogere hypotheken de steeds hogere koopsommen op zich nemen. Daartoe in staat gesteld door hogere leennormen en door als stel harder te werken, maar vooral door een ongekende daling van de rente. Aan dat alles komt natuurlijk ooit een einde, ook al lijkt dat nu onvoorstelbaar.’

Een van de onderliggende oorzaken van woonarmoede, behandelt De Geus in het hoofdstuk ‘Grond, de grote geldzuiger’. Want voortdurende huurverhogingen, of ministeriële besluiten tot een verruiming van de mogelijkheden daarvan, zijn slechts een verschijnsel. De Geus, die economie studeerde, kent zijn klassiekers. ‘Wie eenmaal grond bezit, kan tot in de eeuwigheid de economische groei waar anderen keihard voor werken naar zich toe rekenen. Grondschaarste, grondbezit, de verdeling én de financialisering ervan zijn daarmee sterk bepalend voor hoe duur we wonen en hoe de welvaart is verdeeld. […] De opeenhoping van bezit ontspoort nogal als grond vrij verhandelbaar is, inkomen genereert (pacht, huur, tolheffing of anders gezegd: onverdiend inkomen, red.) en ongeremd van ouder op kind overgaat als erfenis.’

De waardestijging van grond is doorgaans te danken aan collectieve inspanningen. Voor verbeteringen van de leefbaarheid bijvoorbeeld. Je zou haast een systeem willen verzinnen waardoor die waardestijging dan ook aan het collectief toevalt. ‘Welaan, zo’n systeem was er in Amsterdam en dat heette “aanpasbare erfpacht”. Maar dat systeem is de gemeente nu juist aan het onttakelen’, schrijft De Geus.

Bouwen, bouwen, bouwen

Als we de meeste commentaren moeten geloven dan lossen we de wooncrisis heel simpel op: door te ‘bouwen, bouwen, bouwen’. Maar het is een mythe, stelt De Geus. Meer bouwen zal juist eerder tot hogere dan tot lagere prijzen leiden. Waarom? Omdat het standaardverhaal ‘Als prijzen stijgen, komt dit doordat de vraag toeneemt ten opzichte van het aanbod’, de speciale aard van vastgoed en grond in een economie negeert. Het mantra ‘bouwen, bouwen, bouwen’ heeft nog een andere bron. Het zal u niet onopgemerkt zijn gebleven dat het vaak geroepen wordt door partijen die zelf bij dat bouwen een direct belang hebben: makelaars, bouwers, financiers en ‘namens hen, de VVD’, zegt De Geus.

Dat tekort van 331.000 woningen, dat is een onbruikbaar cijfer, gaat De Geus verder. En over dat het tekort in 2030 opgelopen zal zijn tot 845.000, is al helemaal niks te zeggen. In zijn boek haalt hij deze cijfers uit de Staat van de woningmarkt 2020 die het ministerie van BZK juni vorig jaar verspreidde, genadeloos door de mangel. Het zijn geen ‘harde cijfers’ laat De Geus econoom Matthijs Korevaar van de Erasmus Universiteit uitleggen. ‘Het is niet een gemeten, direct waargenomen statistiek maar een model. Daarin stopt men demografische voorspellingen: wanneer gaan kinderen het huis uit, hoe stijgen de inkomens enzovoort. En daar rolt dan een getal uit. Het [woningtekort] is eerder een sociaal vraagstuk. […] Een afweging, maar dat wordt er nooit bij verteld.’ Het woningtekort hebben we dus zelf in de hand. Het is namelijk afhankelijk van beleidskeuzes, bijvoorbeeld over doorgaande immigratie van westerse arbeidsmigranten.

De prijsexplosies op de woningmarkt hebben dus alles te maken met de leencapaciteit en vrijwel niets met het aanbod van woningen. De kern van de wooncrisis zijn woonarmoede en vermogensongelijkheid en voor het gemak kunnen we die samenvatten als ‘te duur wonen’ en iedereen verwart dat met een woningtekort. Wonen goedkoper maken dan maar? Maar zo eenvoudig is dat niet. Want voor de banken zijn dalende prijzen riskant en daarmee ook voor de belastingbetaler die voor een bankenfaillissement moet opdraaien. Huiseigenaren, beleggers en pensioenfondsen en dus iedereen met een pensioen(voorziening), hebben evenmin profijt van dalende woonprijzen. ‘Zo zit het systeem in elkaar’, zegt De Geus in Trouw. ‘We zijn een fuik in gezwommen waar we niet meer uit kunnen.’

Wegen uit de fuik

De Geus ziet wel uitwegen, al is hij niet optimistisch over de haalbaarheid daarvan. Om de problemen bij de bron aan te pakken, moeten we de hypotheekrente afschaffen en belasting gaan heffen over de waarde van de eigen woning alsof het vermogen is. ‘Maatschappelijk volkomen onbespreekbaar’ noemt De Geus in Trouw zijn derde suggestie: ‘Hef sowieso meer belasting op vermogen en belast ook erfenissen veel zwaarder dan nu. Dan kan de inkomstenbelasting omlaag, en dat maakt de ongelijkheid tussen huizenbezitters en de rest kleiner en de financiële armslag van starters groter.’

‘De rivier stroomt nu de verkeerde kant op’, zegt De Geus. ‘Van arm naar rijk, van jong naar oud. Dit moeten we omdraaien. En dat kan ook makkelijk. Maar willen we het? Helaas wil de gevestigde orde dit helemaal niet. In die zin heeft de VVD slim haar eigen electoraat gekweekt, door zoveel mogelijk mini-kapitalistjes van ons te maken, die bovendien keihard moeten werken om hun hypotheek te bekostigen, wat ook voor de werkgevers goed nieuws is.’ En wat kunnen huurders en woningzoekenden ondertussen eigenlijk doen om uit die fuik te breken? ‘Op de goede partij stemmen’, zegt De Geus. Maar voorlopig kunnen we daar weinig mee.

Dit is een artikel in Huurpeil 2, 2021. Tekst: Agnes Verweij

Huurpeil

Abonnement Huurpeil

De Woonbond is er voor huurders en hun organisaties!

Word nu lid en profiteer van alle voordelen