Een no-brainer

Pieter Bregman, columnist Huurpeil, directeur van woningcorporatie Nijestee in Groningen.

Stel, u bent bestuurder van een middelgrote woningcorporatie in de stad Groningen, laten we haar Nijestee noemen. In Den Haag ziet het kabinet het licht van de woningnood en de verhuurderheffing wordt van de ene op de andere dag afgeschaft. U heeft dan opeens 10 miljoen per jaar extra te besteden. Hoera! Wat gaat u daarmee doen?

U wilt met het geld natuurlijk direct iets nuttigs doen voor de volkshuisvesting want de nood is hoog. Dan heeft u ruwweg drie smaken: Meer woningen bouwen, meer bestaande woningen verbeteren en verduurzamen en/of de huren verlagen.

Als u met Nijestee nieuwe woningen gaat bouwen, dan kunt u met 10 miljoen er 30 miljoen bijlenen. Die 10 miljoen is onderpand en de extra huur dekt de rentelasten. Dan heeft u veertig miljoen per jaar. Een woning kost gemiddeld 250.000 euro, dus u kunt 160 nieuwe woningen per jaar extra bouwen. Alle 40.000 woningzoekenden en de gemeenteraad van Groningen blij.

Stel dat u kiest voor woningverbetering. Laten we sober rekenen dat het gemiddeld 30.000 euro per woning kost om die naar label B te brengen. Geen of een beperkte huurverhoging, dus u mag van de bank niet bijlenen. Dan kunt u met 10 miljoen per jaar 333 woningen extra verduurzamen. Die bewoners zijn superblij, en Diederik Samson (dezelfde die de verhuurderheffing hielp invoeren) van de klimaattafel ook.

Als laatste kunt u de huren verlagen. 10 miljoen verspreid over 14.000 woningen is 60 euro huurkorting per woning per maand. Dat is mooi en terecht, een hoop geld voor onze huurders. En hebben wij de huren niet met tegenzin extra moeten verhogen om de verhuurderheffing te dekken? Ja! Maar er zit een addertje onder het gras: twee derde van onze huurders heeft huurtoeslag en heeft hier niks of weinig aan, want de huurverlaging wordt geheel of grotendeels tenietgedaan door verlaging van de huurtoeslag. Wopke Hoekstra, minister van Financiën is heel blij, want die krijgt van die 10 miljoen minstens de helft retour. Wie vooral ook blij zijn, is een derde van onze huurders met inkomens aan de bovenkant, boven de huurtoeslaggrens.

Plan 3 lijkt mij dus geen goed idee, of, om het modern te zeggen: de keuze voor variant 1 en/of 2 lijkt mij een no-brainer. Persoonlijk zou ik hier in de stad hard gaan voor meer nieuwbouw van betaalbare huurwoningen, gasloos, met hele lage energielasten. Drie vliegen in één klap! Ook versnelling van de verduurzaming vind ik een goede optie, maar nu meer iets voor gebieden met minder druk op de woningmarkt.

Waarom pleiten sommigen voor huurverlaging, in wat voor variant dan ook? Zie ik iets over het hoofd? Laat u mij dat dan weten per mail, en help Nijestee de goede keuzes te maken.

Pieter Bregman

Columnist Huurpeil, directeur-bestuurder van woningcorporatie Nijestee in Groningen

Dit is een artikel in Huurpeil 1, 2020

Huurpeil

Abonnement Huurpeil

De Woonbond is er voor huurders en hun organisaties!

Word nu lid en profiteer van alle voordelen