'To buy or not to buy'

Ruimtegebrek: een peuterkamer achter de linnenkast. 

De nieuwe coalitie heeft het voornemen om corporatiehuurders de optie te geven om hun woning over te kopen. Een plan dat is afgekeken van het Britse right to buy-beleid. Als sociaal huurder met een koopwens zie ik dit gretig tegemoet. Of verdringt mijn recht om te kopen andermans recht op een betaalbare woning?

Overal vielen mijn gezin en ik buiten de boot. Net te oud voor de ‘startersvrijstelling’ (die niet specifiek voor starters is, maar gewoon voor iedereen onder de 35), geen jubeleuro’s om binnen te hengelen en te weinig overbiedcapaciteit voor de koopmarkt in onze stad. Het huidige prijspeil werkt ook niet mee; een kopie van onze benedenwoning zag ik onlangs te koop staan voor 615.000 euro. En dat in een goedkopere buitenwijk, waar het beton welig tiert. Toch behoren we tot de ‘winnaars’ van de woningmarkt, in ons betaalbare huurhuis. Of huurhuis-je, want onze slaapkamer moeten we delen met een kind van 2. De indeling omgooien en een extra (peuterformaat) kamer creëren kan - als het ons eigen bezit zou zijn.

Gelukkig kwamen de regeerpartijen op de proppen met een prachtplan: de aankoop van je eigen sociale huurwoning. Zoals beschreven in het coalitieakkoord: Om zittende corporatiehuurders in grondgebonden woningen een start te geven op de koopmarkt, krijgen ze de kans om hun woning onder bepaalde voorwaarden te kopen. Een tweedehands idee, dat al in de jaren ’80 werd ingevoerd in Groot-Brittannië onder de noemer right to buy (kooprecht). Hoe pakte het daar uit?

Lange geschiedenis

Voor meer inzicht in de historie van de beleidsmaatregels achter het right to buy, klop ik aan bij professor Paul Watt (Birkbeck, University of London). Hij doet onderzoek naar het sociaal woonbeleid en gaf er vorig jaar een boek over uit, met een focus op de hoofdstad. Paul Watt vertelt me dat lokale overheden aan het einde van de 19e eeuw begonnen met de bouw van sociale huurwoningen. Maar de opbouw van deze woningvoorraad kwam pas echt van de grond in het interbellum en vlak na de Tweede Wereldoorlog. Soms verkochten de autoriteiten weer een deel van deze huizen. Met name gemeenten met een rechts-conservatief bestuur stootten ze vaker af. Of en in welke mate dit gebeurde, hing dus af van de besluiten en politieke kleur van lokale overheden. Er was geen nationale wettelijke basis voor.

De geschiedenis van het right to buy gaat zelfs terug tot de Russische revolutie in de jaren ’10 en ’20, aldus Watt: ‘Er was een enorme arbeidersbeweging in die periode. Tegelijkertijd was de heersende klasse in het Westen erg bezorgd over het communisme en socialisme.’ Rechtse politici drongen daarom aan op het stimuleren van woningbezit. Als mensen zelf een stake in the system hadden, een aandeel in het systeem, zouden ze minder snel deelnemen aan de socialistische revolutie, zo was het idee. Als huiseigenaren zouden ze zich ontpoppen tot kleine kapitalisten. Het conservatieve ideaalbeeld was dat van een property owning democracy (volgens de Amerikaanse filosoof John Rawls is dit een democratie waarin eigendom van vastgoed en productiemiddelen zoveel mogelijk verspreid is onder de bevolking).

In 1979 mocht de Conservative Party de nieuwe regering vormen, met Margaret Thatcher aan het hoofd. Het right to buy was één van haar meest prominente campagnebeloftes. Daarmee kon iedere zittende sociale huurder, destijds ongeveer één op de drie huizen in het Verenigd Koninkrijk, haar of zijn woning overkopen. ‘Zolang je aan de criteria voldeed, was de gemeente dan verplicht het aan jou te verkopen.’ Onder leiding van Thatcher werd dit nationaal beleid.

‘Mensen zeggen vaak dat het recht om te kopen een voorbeeld is van vrijemarktkapitalisme’, vervolgt Paul Watt. Maar hij bestrijdt dit idee. De huurders die tot koop overgingen, kregen aanvankelijk riante kortingen. ‘Dit is de wortel die de overheid mensen voorhield om een huis te kopen. De stok is dat ze gelijktijdig de huur omhoog gooiden voor sociale woningen. Voor sommige mensen werd het daarom goedkoper om hun huis met voordeel te kopen dan om te huren.’ Dit noemt Watt een double whammy, een dubbele klap. ‘De staat subsidieerde de uitbreiding van het eigenwoningbezit. Het beleid was niet het tot stand brengen van een vrije markt, het duwde mensen in de richting van het kopen van hun huis.’

Nog steeds bestaat het kooprecht in Engeland en Noord-Ierland, hoewel de kortingen op de koopprijs in de loop der jaren zijn teruggeschroefd. In 2016 stopte Schotland met het beleid, Whales in 2019. Watt: ‘Ze hebben nieuwe wetgeving aangenomen, omdat ze zich realiseerden dat de maatregel belachelijke situaties oplevert. Dit is een erkenning van de overheid dat het right to buy problemen veroorzaakt.’

Gevolgen

Want die problemen blijken er te zijn, zowel sociaal als economisch. Het eigenwoningbezit nam eerst flink toe door de maatregel, van 55 procent in 1980 naar 67 procent in 1990. Maar het aantal nieuwe sociale huurwoningen daalde dramatisch. ‘In 1980 woonde ongeveer een derde van de inwoners in sociale huurwoningen, tegen betaalbare huurprijzen. Dat is nu gedaald tot 17 procent’, aldus Alex Sumner van sociale organisatie ACORN. ‘Tegelijkertijd is er een enorme groei in de particuliere huursector. Die is meer dan verdubbeld in omvang.’

Het kooprecht was een belangrijke factor in de huidige wooncrisis in het Verenigd Koninkrijk, meent Sumner. Die crisis wordt getekend door op hol geslagen huren, steeds minder zekerheid over huisvesting, oplopende huurschulden, huisuitzettingen en dubieuze huurovereenkomsten. Ook loopt het aanbod van koopwoningen terug en hebben huurders minder keuze bij het zoeken naar een geschikte woning. De kwaliteit van particuliere huurhuizen is vaak lager dan die in de sociale huursector omdat er in de vrije sector minder regelgeving is en een gebrek aan minimumnormen, zo legt Sumner uit.

Hij meent dat het right to buy één van de voornaamste redenen is voor de vermindering van de sociale woningvoorraad in zijn land. De Britse organisatie Shelter berekende dat er in de afgelopen dertig jaar een nettoverlies was van 24.000 sociale huurwoningen per jaar; de uitkomst van het aantal nieuwe huurhuizen min het aantal verkopen. Alex Sumner: ‘Zoals een gemeenteraadslid ons onlangs vertelde: voor elke sociale huurwoning die we beschikbaar stellen, worden er drie verkocht.’

Ook Paul Watt benadrukt de negatieve gevolgen van het beleid: ‘De implicaties waren nogal akelig’, zegt hij. ‘Een van de problemen was dat de opbrengsten van de verkoop niet naar gemeenten gingen, waarvan het eigendom werd verkocht, maar naar de schatkist van de centrale overheid. In de jaren ’80 was er een extreem hoge werkloosheid en dakloosheid, met name in de steden. Dat creëerde een vreselijke situatie waarin gemeenten werden geconfronteerd met steeds meer mensen zonder dak boven hun hoofd. Tegelijkertijd kromp hun sociale woningvoorraad vanwege het right to buy. Daardoor hadden ze nog minder plekken om dak- en thuislozen te huisvesten. Dat domino-effect heeft zich sindsdien voortgezet.’ Lokale overheden hebben geen geld meer om nieuwe sociale woningen te bouwen. ‘Gemeenten werden ook terughoudend met het herbouwen van sociale huurwoningen, omdat ze toch weer worden verkocht.’

Bovendien was, en is, er een huurtoeslag voor particuliere huurders met een laag inkomen. En die huurprijzen rezen de pan uit. ‘De staat subsidieert de huur via het toeslagenstelsel. Dus de rekening die de overheid betaalt, gaat rechtstreeks naar de zakken van de beleggers.’

Daar komt bij dat het recht om te kopen volgens Watt ook neerkomt op het recht om te verkopen. ‘Dus na een vastgelegd aantal jaar kun je je huis weer aan iemand anders overdoen en hoef je de korting niet terug te betalen.’ Veel mensen die van de regeling gebruik maakten, verhuisden op een gegeven moment. Meestal verkochten ze hun huis dan niet aan andere individuele huiseigenaren, maar aan investeerders in de vrije sector. Watt: ‘In Londen bijvoorbeeld is meer dan 40 procent van alle ex-right to buy-woningen nu in handen van huisjesmelkers.’

Ongelijkheid

Dat zorgt voor vreemde toestanden. Watt: ‘Je kunt twee identieke woningen naast elkaar hebben. Voor de tweekamerflat van de gemeente betalen de bewoners misschien 600 pond aan huur. De mensen ernaast huren van een particulier en betalen 1.800 tot 2.000 pond.’ Volgens de studie From Right to Buy to Buy to Let (Tom Copley, 2014) bedraagt dat verschil in sommige wijken van Londen maar liefst 2.000 pond per maand. Die extreme afwijking brengt meer sociaaleconomische ongelijkheid met zich mee.

Een ander element dat ongelijkheid bevordert, is dat vooral de beste huurwoningen worden overgekocht. Huurders met een toereikende portemonnee kopen de mooie woningen, de minder welvarenden blijven achter in een ouder en minder aantrekkelijk woningbestand, meldt het Nederlandse online magazine Stadszaken.nl hierover (12-1-2022). Paul Watt zegt dat de woonomstandigheden over de gehele linie achteruit zijn gegaan, en mensen met stress kampen als ze de huur niet of moeilijk kunnen betalen. Dat heeft een negatieve impact op hun welzijn en gezondheid, wat ze op nog grotere achterstand zet. ‘En wat weer gezondheidskosten met zich meebrengt, die de staat moet betalen.’

Daarnaast constateert hij een opkomst van de Airbnb-verhuur van voormalige sociale huurwoningen. ‘Daardoor zijn er in verschillende wijken weinig permanente bewoners en is er minder gemeenschapsgevoel.’ Veel groepen kunnen het zich door alle ontwikkelingen niet meer veroorloven om in de stad te wonen. Dat maakt dat de stad niet meer van iedereen is, maar vooral van welgestelden en een handjevol mensen met geluk. Watt kenschetst dit beleid als house yourself in the market or leave the city (stap in de huizenmarkt of verlaat de stad); een proces van social cleansing (‘sociale reiniging’) en gentrificatie.

Dit proces vindt ook binnen de stad plaats in de verspreiding over de wijken. Stadszaken.nl benoemt het risico op toenemende geografische ongelijkheid: ‘De aantrekkelijkheid van een woning wordt niet alleen bepaald door de woning zelf, maar ook door de locatie. Met het uitponden van woningen op goede locaties, bijvoorbeeld in stadscentra, krijg je meer ruimtelijke segregatie en verdere concentratie van sociale huur in buitenwijken.’

Tips

De voorwaarden rond het kooprecht kunnen in Nederland anders worden geformuleerd dan in het Britse voorbeeld. Ook is het kooprecht hier onderdeel van een groter pakket aan regeringsmaatregelen, waaronder het afschaffen van de verhuurderheffing. Dat zou de sociale woningbouw weer moeten stimuleren. Via de verkoop worden er vervolgens wel weer woningen aan het bestand onttrokken.

Wat zou Paul Watt de Nederlandse overheid adviseren? ‘Doe het niet’, zegt hij vastbesloten. ‘Overheden hebben beperkte middelen. Ze kunnen niet aan ieders behoefte voldoen. Dus waar moeten ze hun financiële kracht op richten? Op het ondersteunen van mensen met een middeninkomen om huiseigenaar te worden? Of moeten ze ervoor zorgen dat mensen met een laag inkomen een fatsoenlijke, betaalbare huurwoning kunnen krijgen? Mijn mening is dat het laatste hun prioriteit zou moeten zijn.’

Alex Sumner dringt er vanuit ACORN tevens op aan het Britse beleid niet te kopiëren: ‘De behoefte aan veilige, betaalbare en fatsoenlijke huisvesting is een menselijke noodzaak. Deze noodzaak moet voorrang krijgen op alle andere overwegingen.’ Hij spreekt van een ‘verwoestende impact’ die het right to buy had in zijn land. ‘Als het in Nederland toch van kracht wordt, zorg er dan in ieder geval voor dat het geld dat wordt verdiend met de verkoop van de sociale woningvoorraad weer wordt besteed aan het bouwen van kwalitatief goede, milieuvriendelijke sociale huurwoningen.’

Maar alle nadelen in acht nemend - als je er een ‘recht’ bij krijgt, blijft dat aanlokkelijk klinken. Zitten er dan helemaal geen voordelen aan dit beleid? Niet in algemene zin, meent Sumner, maar wellicht wel op individueel niveau, voor mensen die eigenaar werden van het huis dat ze eerst sociaal huurden. Dat is ook het antwoord van Paul Watt: ‘Sommige mensen profiteerden financieel van het kooprecht. Maar er zijn ook mensen die enorme rekeningen voor hun kiezen kregen, als ze financieel aansprakelijk werden voor hun bijdrage aan een grote renovatie in hun gebouw. Dus voor bepaalde kopers werd het juist een financiële molensteen om hun nek.’

Politiek rechts in Groot-Brittannië is positiever. Watt: ‘Conservatieve politici zeggen: het hielp om het eigenwoningbezit van de arbeidersklasse uit te breiden en mensen konden daardoor een stap op de woonlader zetten. Dat zal bevorderlijk zijn voor het verstevigen van hun politieke basis, met dankbare huiseigenaren als nieuwe achterban.’

En ik?

Maar wat zou professor Watt mij adviseren? Mag ik mijn appartement kopen, als ik aan de voorwaarden blijk te voldoen, of ben ik daarmee een radertje in een systeem waaruit allerlei problemen voort kunnen rollen? Hij antwoordt meteen dat hij bewoners hun beslissingen niet aanrekent. Het gaat om het beleid, niet om wat individuele mensen doen. ‘Ik begrijp je persoonlijke positie. Maar dit beleid lost de onderliggende kwesties niet op. Dit voedt het beest. Wat jij nodig hebt, is dat er wordt overgestapt naar het subsidiëren van meer sociale huisvesting, zodat mensen ook de kans krijgen om door te verhuizen naar een woning die beter past bij hun behoeften.’

Als ik hem vraag wat hij zelf zou doen als hij in mijn schoenen zou staan en de kans zou krijgen, moet hij voor het eerst lang nadenken. ‘Ik denk dat ik er huiverig tegenover zou staan’, antwoordt hij uiteindelijk. ‘Ik heb er dan zelf baat bij, maar het maakt het probleem alleen maar erger.’ Hij is zelf nooit sociaal huurder geweest en zegt nog een keer dat hij geen kritiek heeft op mensen die hun eigen huis willen kopen. Daar gaat de discussie voor hem ook echt niet over. ‘Het kooprecht verhardt het onderscheid tussen huiseigenaren en niet-huiseigenaren.’ Het draagt voor hem bij aan een te ver doorgevoerde individualistische samenleving. Waarin sommige huurders zullen profiteren van hun recht om te kopen (en verkopen), maar velen wellicht te maken krijgen met de ongewenste gevolgen daarvan. Uiteindelijk kan het recht om te kopen, zo het recht op huisvesting in de weg staan.

Het coalitieplan voor een Nederlands kooprecht is met de nodige hoon ontvangen. Of het er van gaat komen, is de vraag. Misschien moet ik eerst maar eens in gesprek met mijn verhuurder over het realiseren van een aparte kinderkamer.

Dit is een artikel in Huurpeil 1, 2022. Tekst: Femke Noordink

Huurpeil

Abonnement Huurpeil

De Woonbond is er voor huurders en hun organisaties!

Word nu lid en profiteer van alle voordelen