Het wordt weer tijd voor Volkshuisvesting

28 augustus 2019
Pas getrouwd stel (Joop Gulinck en Ali van den Berg), man met woningnood-hoed, Kraaipanstraat 31, Amsterdam, 23 mei 1949.

Wonen is weer terug op de politieke (en journalistieke) agenda. Er gaat geen week voorbij of grote kranten als NRC, de Volkskrant en AD besteden uitgebreid aandacht aan de grote problemen op de woningmarkt: woningnood, onbetaalbare huren en de energietransitie. Met het Plan voor de Volkshuisvesting wil de Woonbond een oplossing bieden voor de nijpende woonproblemen van deze tijd.

Woningnood. Tien jaar geleden een begrip uit het (verre) verleden. Bijvoorbeeld het einde van de 19e eeuw, toen de industriële revolutie een volksverhuizing richting de steden veroorzaakte. Dáár was namelijk het werk. Maar geen fatsoenlijke woningen, geen riolen, onvoldoende schoon drinkwater. Na vijftig jaar wantoestanden kwam er in 1901 de Woningwet en zorgden de woningcorporaties voor een spectaculaire verbetering van het woningaanbod voor de lage en middeninkomens.

Na de Tweede Wereldoorlog was er opnieuw sprake van woningnood. Veel huizen waren in de oorlog vernietigd of beschadigd. Tegelijkertijd steeg de vraag naar huisvesting razendsnel door de naoorlogse babyboom. Maar door het gebrek aan materialen duurde het een tijd tot de bouwproductie op gang kwam. Ik ben geboren in 1954, maar mijn ouders hebben tot 1958 bij één van de oma’s ingewoond. Toen we in 1958 verhuisden naar onze eerste houten ‘Oostenrijkse woning’ in Roermond van woningbouwvereniging Sint Josef, telde het gezin inmiddels vijf personen.

Pas in de jaren zestig kwam de bouwproductie goed op stoom en werden er tot diep in de jaren tachtig meer dan 100.000 woningen per jaar opgeleverd. Rond 1990 begon de woningnood iets van vroeger te worden en verdween wonen als thema van de politieke agenda. Dus werd het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu (VROM) opgedoekt en huist een bescheiden Directie Woningmarkt tegenwoordig in bij het ministerie van Binnenlandse Zaken. Voortaan kon immers de markt voorzien in de woningbehoefte.

Maar nu is de woningnood terug van weggeweest. De wachtlijsten groeien. In de grote steden moet je ruim tien jaar wachten op een sociale huurwoning. De middeninkomens kunnen niet meer terecht bij de corporaties en in de grote steden kunnen ze ook geen koophuis betalen. Dus zijn ze aangewezen op de vrije huursector, waar je een vermogen neertelt voor weinig vierkante meters. Tegelijkertijd vergrijzen de randen van het land, waar de jongeren wegtrekken en de voorzieningen onder druk staan.

Ook andere maatschappelijke ontwikkelingen hebben geleid tot een groei van de woningnood. De globalisering leidt tot volksverhuizingen, variërend van expats tot arbeidsmigranten. De sluiting van zorginstellingen en bejaardenhuizen zorgt voor extra vraag naar woningen, maar ook naar begeleiding voor mensen die een steuntje in de rug nodig hebben. De globalisering zet ook de sociale zekerheid en de arbeidsvoorwaarden onder druk. Jongeren moeten langer thuis blijven wonen, mensen die het tempo niet kunnen bijbenen komen in de maatschappelijke opvang terecht en hebben daarna weer een sociale huurwoning nodig. De gemiddelde grootte van huishoudens loopt terug waardoor we méér en kleinere woningen nodig hebben. Terwijl er in Nederland vooral heel veel eengezinswoningen staan.

‘De woningnood is terug van weggeweest. Tegelijkertijd vergrijzen de randen van het land.’

 

Als antwoord op de grote problemen maken we daarom als Woonbond een Plan van de Volkshuisvesting, met een samenhangende visie op de problemen van deze tijd. Een plan dat ook concrete oplossingen aandraagt voor die problemen. Omdat veel woonproblemen te maken hebben met andere maatschappelijke thema’s, maken we dit plan samen met zoveel mogelijk bondgenoten: vakbonden, studenten-, cliënten- en ouderenorganisaties, instellingen voor maatschappelijke opvang, met Aedes en de Vereniging Eigen Huis.

We willen het plan in de Verenigingsraad van de Woonbond in december vaststellen waarna we alle meedenkers en bondgenoten vragen om het te steunen. Het plan wordt het kader voor onze belangenbehartiging in de komende jaren en het is een helder signaal aan de politiek over de koerswijzigingen die wij nodig vinden. Het wordt weer tijd voor Volkshuisvesting.

Doelstellingen

Voor een goed beleid moet je allereerst duidelijk zijn over je doelstellingen. In onze Grondwet staat weliswaar ‘Bevordering van voldoende woongelegenheid is voorwerp van zorg der overheid’, maar de uitwerking van dit mooie principe in wetgeving is onvoldoende. De Woonbond vindt dat er een helder wettelijk kader moet komen voor de doelen van het volkshuisvestingsbeleid.
Allereerst is dat een betaalbare woning voor iedereen, ongeacht het inkomen. Nu zijn huishoudens vaak meer dan de helft van hun inkomen kwijt aan woonlasten. Dat is onacceptabel.

Er moeten maximale woonquotes komen (het gedeelte van je inkomen dat je maximaal kwijt mag zijn aan woonlasten). Huishoudens moeten ook kunnen beschikken over voldoende en kwalitatief goede woon- en leefruimte. Gemiddeld wonen we in Nederland ruim, maar een toenemend aantal huishoudens woont in een te klein huis. Dat is mogelijk omdat er in de wet geen ondergrens gesteld is aan wat acceptabel is. Je ‘mag’ met vijf personen in een tweekamerwoning wonen.

Ten derde moet de woonruimteverdeling niet alleen aan de markt worden overgelaten. Verdeel het schaarse woningaanbod voortaan via een transparant en publiek mechanisme. Kopers en huurders moeten door de overheid financieel hetzelfde behandeld worden. Beide vormen hebben hun voor- en nadelen, de keuze is aan de woningzoekende. Financiële steun voor het wonen door de overheid moet gebaseerd zijn op goed gedefinieerde maatschappelijke prestaties. Verstrek subjectsubsidies (aan bewoners) alleen verstrekt op basis van de kosten van sobere, doelmatige huisvesting. Hypotheekrenteaftrek voor woningen van een miljoen euro valt daar niet onder. Bij objectsubsidies moet de te leveren maatschappelijke prestatie SMART omschreven zijn (Specifiek, Meetbaar, Acceptabel, Realistisch, Tijdgebonden).

‘De Woonbond wil een helder wettelijk kader voor de doelen van het volkshuisvestingsbeleid’

 

Een sterke (semi)publieke speler in de huursector is een hoeksteen van goed volkshuisvestingsbeleid. De overheid moet een sterke corporatiesector bevorderen.
Huurders en eigen-woningbezitters moeten verzekerd zijn van een goede rechtsbescherming zodat ze niet de dupe kunnen worden van machtsmisbruik door marktpartijen. Voor de huursector is een goede huur(prijs)bescherming cruciaal.

Ook (mede)zeggenschap is een doelstelling van goed volkshuisvestingsbeleid. Niet alleen over de woning, maar ook over de buurt. Datzelfde geldt voor leefbare wijken. Leefbaarheid gaat om veel méér dan een dak boven je hoofd. Het gaat ook om de sociale structuur, de aanwezigheid van voldoende ontmoetingsplekken en voorzieningen op het gebied van onderwijs, winkels, sport, zorg en welzijn, groen en recreatie. Ongedeelde wijken die ook gastvrij zijn voor bewoners die de wind wat minder in de rug hebben.

Daarmee komen we op onze belangrijkste voorstellen op het gebied van betaalbaarheid, beschikbaarheid, kwaliteit, rechtsbescherming en overige thema’s.

Betaalbaarheid

Wij willen de liberalisatiegrens verhogen naar ongeveer € 1.000,- huur per maand (dit komt overeen met 200 woningwaarderingspunten). Daarmee krijgen ook de huurders van middenhuurwoningen recht op huurprijsbescherming waardoor ze een beroep kunnen doen op de Huurcommissie.

De doelgroep van woningcorporaties moet worden vergroot tot de middeninkomens.
Het woningwaarderingsstelsel moet wat ons betreft op de schop. De prijs per punt moet gerelateerd worden aan de kostprijs voor nieuwbouwwoningen. Punten krijg je voortaan voor de grootte van de woning. Ligging/regio, afwerkingsniveau en energieprestatie worden uitgedrukt in een opslagpercentage over de vierkantemeterpunten. Er komt weer een verouderingsaftrek om tijdige investering in renovatie te stimuleren. En de koppeling van de huurprijs aan de WOZ-waarde vervalt.

Bij de ontwikkeling van huren willen we dat er ook voor de middenhuur (nu nog vrije sector) een wettelijk kader komt voor de jaarlijkse huurverhoging. Zowel in de sociale huur als in de middenhuur zou de huursomontwikkeling (= de gemiddelde huurverhoging voor het gehele bezit van een verhuurder) niet hoger moeten zijn dan de inkomensontwikkeling van de doelgroep. De huursombenadering maakt het mogelijk om verschillende huurprijzen voor identieke woningen in stapjes gelijk te trekken. Op dit moment betalen nieuwe huurders vaak veel meer dan oudere huurders, ook al is de woning hetzelfde.

De inkomensafhankelijke huurverhoging willen wij afschaffen. Behalve dat huurders en kopers met een iets hoger inkomen hierdoor ongelijk worden behandeld, is het ook een bedreiging voor de gemengde bevolkingsopbouw in wijken met veel sociale huur. De huurtoeslag gaat op in een nieuwe eigendomsneutrale woontoeslag. De hoogte van die toeslag is alleen afhankelijk van het aantal leden van het huishouden, het inkomen achter de voordeur en eventuele bijzondere, met name zorggerelateerde, omstandigheden. Belangrijkste voordelen zijn: einde discriminatie huurders ten opzichte van eigenwoningbezitters; eenvoudiger systeem met veel minder terugvorderingen; ook voor huurders in de vrije sector. Een aantal fiscale regelingen voor de eigen woning kunnen bij de invoering van een woontoeslag vervallen.

Wij willen de verhuurderheffing omzetten in een investeringsfonds voor sociale huur. Dat fonds levert een extra investeringsruimte van 8 miljard euro per jaar op. Voor dat bedrag kun je bijvoorbeeld 20.000 nieuwe woningen bouwen en 50.000 woningen verduurzamen. En dan hou je ook nog ruimte over voor huurmatiging. Via zo’n fonds kan ook de solidariteit tussen corporaties worden geregeld.

Beschikbaarheid

De woningmarkt is een zogeheten ‘voorraadmarkt’. Als je héél erg je best doet kun je de woningvoorraad met ruim 1 procent per jaar vergroten. Wij stellen daarom allereerst een aantal maatregelen voor die de doorstroming bevorderen.
Woningdelen moet niet bestraft maar juist beloond worden. Beperk of stop met het korten op uitkeringen en toeslagen van mensen die een woning delen. Dat kan vele tienduizenden, wellicht meer dan 100.000, betaalbare huurwoningen vrijmaken.
Door een seniorenregeling moet het voor ouderen aantrekkelijker worden om te verhuizen van een grote eengezinswoning naar een kleiner, maar comfortabeler en levensloopbestendig appartement. Zonder huurverhoging en met een (beperkte) verhuiskostenvergoeding of hulp in natura bij het verhuizen.

De bestaande woningvoorraad kan ook beter worden benut door woningmarktgrenzen af te schaffen waardoor huurders in het hele land kunnen reageren op het woningaanbod. Een soort Funda voor huurders dus. Belangrijk is dat de wachttijden voor verschillende doelgroepen niet te ver uiteenlopen: jongeren, gezinnen met kinderen en senioren, maar ook voor de ‘outsiders’ op de woningmarkt zoals de uitstromers uit de maatschappelijke opvang, statushouders en arbeidsmigranten. Wij willen dat de transparantie over de woonruimteverdeling verbeterd wordt.

‘Zet de verhuurderheffing om in een investeringsfonds voor sociale huur. Dat levert een extra investeringsruimte op van 8 miljard euro per jaar'

 

Natuurlijk is het ook van groot belang dat de bouwproductie omhoog gaat. Probleem is dat de bouwkosten harder stijgen dan de koopkracht en dat er onvoldoende vakmensen zijn. Dat komt met name door de enorme pieken en dalen in de productie en doordat 40 procent van de bouwvakkers tijdens de afgelopen crisis is ontslagen. Er moet een continuïteitsbeleid komen waarbij overheden, corporaties en pensioenbeleggers samenwerken om lange termijn productieafspraken te maken. Een andere belemmering is tekortschietend grondbeleid.

Woningkwaliteit

De komende dertig jaar moeten gemiddeld 200.000 woningen per jaar energieneutraal worden gemaakt. Dat is een goede zaak, maar wel onder een aantal voorwaarden. Allereerst: Betrek bewoners van meet af aan bij de aanpak. Zet beheersing van de woonlasten centraal. En verruim het initiatiefrecht van huurders om verduurzamingsmaatregelen af te dwingen bij onwillige verhuurders.

Bijna 20 procent van de Nederlandse woningen heeft last van vocht en schimmel. Het ligt voor de hand om de aanpak van deze problematiek te combineren met de verduurzaming van de woningvoorraad (soms: sloop/nieuwbouw). Het bevriezen van de huur voor de woningen met label F en G, waar de meeste vochtproblemen voorkomen, kan de aanpak versnellen.
Goede bouwregelgeving - en de handhaving ervan - kan een grote bijdrage leveren aan een efficiënte, betaalbare verbetering van de woonkwaliteit.

Rechtsbescherming en zeggenschap

Er moet een goed landelijk kader komen -inclusief een sociaal statuut- voor renovatie/groot onderhoud in bewoonde staat. Nu zitten huurders nog te vaak maandenlang in de herrie en stofwolken en zijn er lang niet altijd goede afspraken over vergoeding van gederfd woongenot of beschadiging aan huisraad of interieur.

De wildgroei van tijdelijke huurcontracten moet worden gestopt. Die is een aanslag op de rechtszekerheid van huurders, met name in de commerciële sector. Het huurcontract voor onbepaalde tijd moet de standaard contractvorm blijven, het tijdelijk contract de uitzondering voor specifieke situaties. De huurprijsbescherming moet worden uitgebreid tot de middenhuur.

Ook de wettelijke regels voor de beëindiging van een huurcontract op basis van ‘dringend eigen gebruik’ moeten worden aangescherpt. Bij sloop/nieuwbouw en renovatie moet het uitgangspunt blijven dat huurders kunnen terugkeren in hun oude complex.
Aan de onderkant van de woningmarkt zijn nog steeds huisjesmelkers actief die slechte, onveilige woningen verhuren voor veel te veel geld. Wij willen dat het bij herhaling vragen van bovenwettelijke huren een strafbaar feit wordt. Ook de invoering van een verhuurvergunning kan een effectief middel zijn om huisjesmelkerij aan te pakken.

Ten slotte moet het wettelijk kader voor de besluitvorming in gemengde complexen van huurders en kopers verbeterd worden.
De organisatiegraad van huurders in de commerciële huursector is veel lager dan in de sociale huursector. Hoewel de Overlegwet ook voor commerciële verhuurders geldt, werken veel verhuurders niet naar de geest van die wet. Wij willen hierover afspraken maken met brancheorganisaties IVBN (commerciële beleggers) en Vastgoedbelang (particuliere verhuurders).

Zorg, welzijn en leefbare wijken

Bij dit thema zou de regietaak van de gemeente (en regio’s) verder uitgebouwd moeten worden. In de ongedeelde wijk is plaats voor een mix van hoge en lage inkomens, oud en jong, mensen met verschillende leefstijlen. Om dat mogelijk te maken zijn verschillende woningtypen en goede voorzieningen nodig. En een goede samenwerking tussen alle maatschappelijke partijen.

Stimuleer bewonersinitiatieven in de wijk, bijvoorbeeld door één loket bij de gemeente waar ook andere maatschappelijke organisaties aan deelnemen, zoals corporaties.
Op microniveau moet er meer ruimte komen voor diversiteit. Zo hebben veel ouderen belangstelling voor groepswonen: een eigen appartement gecombineerd met gemeenschappelijke voorzieningen.
Met het ontschotten van beleid en budgetten op het terrein van wonen, zorg en welzijn kan veel gedaan worden aan de leefbaarheid. Ook meer ruimte voor alternatieve woonvormen vereist flexibele regelgeving.

Dit is in vogelvlucht onze inzet om te gaan werken aan oplossingen voor de woningnood en andere woonproblemen van onze tijd. Doet u mee?

Dit is een artikel in Huurpeil 3, 2019. Tekst: Paulus Jansen

Huurpeil

De Woonbond is er voor huurders en hun organisaties!

Word nu lid en profiteer van alle voordelen