Meer zeggenschap voor huurders in gemengde complexen

25 oktober 2012

Huurders in gemengde complexen, met huur- én koopwoningen, hebben weinig te zeggen over besluiten over bijvoorbeeld investeringen en onderhoud aan het complex. De formele besluiten worden genomen in de vergaderingen van de Vereniging van Eigenaars (VvE), waar de huurders officieel geen deel van uit maken. De verhuurder neemt als eigenaar deel aan de vergadering van een VvE. Toch zijn er manieren om de invloed van huurders op de besluitvorming te vergroten. Door hen stemrecht toe te kennen of door gemengde commissies op te zetten.

Groep mensen

De SEV (nu Platform31) en de Nederlandse Woonbond zijn in 2009 gestart met een aantal experimenten om de huurdersinspaak in gemengde complexen te vergroten. De experimenten waren onderdeel van het bredere programma ´Bewoners en invloed´ dat in het teken stond van vernieuwen van de bewonersparticipatie. Dit programma is inmiddels afgerond en geëvalueerd 

Het aantal gemengde complexen neemt toe door de verkoop van huurwoningen (uitponden en koopconstructies als ´Te Woon` en `Woongarant`) en door nieuwbouw van complexen met een mix van koopwoningen en (sociale) huurwoningen. Bij de Woonbond komen steeds meer signalen binnen dat de zeggenschap van huurders in gemengde complexen onder druk staat. Soms worden ze overvallen door beslissingen waarin zij niet van te voren zijn gekend en soms worden hun eigen suggesties en ideeën afgewimpeld met het argument dat ´de VvE daar over gaat´ en de verhuurder dus niets kan doen. Soms voelen zij zich als ´tweedehands burgers´ behandeld.

De SEV (Platform31) krijgt veel vragen van corporaties over hoe zij huurders meer zeggenschap kunnen geven in gemengde complexen. Zij willen hun huurders meer betrekken bij beleid, woning en woonomgeving, maar weten vaak niet hoe. Zeker bij de gemengde complexen is het soms lastig positie en rol te bepalen in de overlegstructuur van de VvE. Veel corporaties zijn hier nog onervaren in en worstelen hiermee.

Vier experimenten in gemengde complexen

In het programma is op verschillende manieren gewerkt aan het betrekken van huurders bij de besluitvormig in de VvE.

  • Havensteder (Rotterdam, voorheen PWS) introduceerde een gemengde commissie bestaande uit huurders en eigenaar-bewoners in twee gemengde complexen. Zo´n commissie brengt advies uit aan de VvE-vergadering en kan mogelijk het mandaat krijgen om zelf beslissingen te nemen. De pilot in het complex De Admiraliteit is succesvol verlopen. Vooral de communicatie en het onderlinge contact is verbeterd, maar daardoor ook de leefbaarheid, het onderhoud, het veiligheidsgevoel en de sociale cohesie. De tweede pilot was geen succes, omdat daar vanaf het begin weinig vertrouwen bestond in de samenwerking tussen huurders, corporatie en eigenaar-bewoners. Bovendien had de VvE beheerder.weinig op met huurdersinspraak.

  • Woonstede (Ede) is in drie complexen aan de slag gegaan met gemengde commissies onder de noemer van bewonersadviesgroep. Een bewonerssadviesgroep heeft een informeel karakter en adviseert de VvE gevraagd en ongevraagd over bijvoorbeeld technische zaken en leefbaarheid. Het model heeft huurders en woningeigenaren meer bij elkaar gebracht, maar het moet nog verder groeien zodat de adviesgroep echt invloed krijgt.

  • Nijestee (Groningen) mandateerde huurders om mee te beslissen in de VvE-vergadering. Dit volledig stemrecht werd in 12 gemengde complexen toegepast. Daarnaast werd er een online VvE-community ontwikkeld, met achtergrondinformatie, ruimte voor discussie en poll´s waarin huurders kunnen aangeven over welke onderwerpen zij willen meebeslissen. Nijestee is enthousiast over het model en heeft besloten het stemrecht niet meer alleen als experiment te zien, maar nu als beleid verder uit te breiden naar alle gemengde complexen.

  • Wovesto (Sint Oedenrode) ontwikkelt een nieuwbouwcomplex voor senioren middels Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. Bij de zeggenschap over de plannen werd er geen onderscheid gemaakt tussen aspirant kopers en huurders, iedereen is bewoner. Deze gelijkheid van bewoners in de zeggenschap wordt ook na de realisatie van het complex voortgezet. Wel is het spannend hoe dit precies vorm gegeven zal worden. 


De belangrijkste conclusies

Uit de evaluatie van de experimenten blijkt het belang van een gelijke toegang tot informatie en besluitvorming voor eigenaren én huurders. Het is belangrijk dat ook huurders de mogelijkheid krijgen om invloed uit te oefenen. Maar zelfs de meest verregaande vorm van huurdersinvloed (stemrecht in de VvE-vergadering) leidt niet tot meer participatie en ook niet automatisch tot betere contacten tussen huurders en eigenaar-bewoners. Om dit te bereiken zijn aanvullende inspanningen nodig.

De aanwezigheid van bestaande bewonerscommissies speelt ook een belangrijke rol als succesfactor. Zeker als zij zich actief inzetten voor verbetering van de contacten tussen huurders en eigenaar-bewoners. Het is daarom noodzakelijk om bestaande bewonerscommissies actief te betrekken bij de overgang naar een nieuwe overlegstructuur.

Verder worden VvE-beheerders soms ervaren als de zwakke schakel; zij staan het minst open voor de invloed van huurder en missen de ‘participatiementaliteit’ die corporaties vaak wel hebben.

De algemene conclusie is dat het vooral van belang is om openheid en gelijkwaardigheid te creeren. Door mensen te benaderen als bewoners blijkt dat er vaak gemeenschappelijke belangen zijn. Iedereen wil prettige wonen zonder overlast. Veel ergernissen en vooroordelen verdwijnen als er geen onderscheid gemaakt wordt tussen twee bevolkingsgroepen in één wooncomplex.

Woonbond en Platform 31 gaan met uitkomsten aan de slag

De Woonbond vindt de modellen die zijn toegepast in de experimenten zeer waardevol en zal zich inzetten voor verdere ontwikkeling en toepassing van het stemrecht van huurders en de gemengde commissies. In de praktijk betekent het onder andere dat de Woonbond huurdersorganisaties ondersteunt die in overleg met de verhuurder vorm willen geven aan beleid voor gemengde complexen. En op complexniveau kunnen bewonerscommissies hulp krijgen bij de nadere invulling van huurdersinvloed in de VvE van hun complex.

De SEV wil met dit experiment en de evaluatie corporaties en bewoners informeren en inspireren om de huidige vormen van zeggenschap in gemengde complexen te verbeteren en te vernieuwen. Er zijn goede manieren om een deel van de verantwoordelijkheid van de corporatie in een VvE aan de huurders van het gemengde complex te delegeren! Vier corporaties hebben in dit experiment op verschillende niveaus de zeggenschap van huurders vormgegeven.

De SEV/Platform31 zoekt naar aanleiding van dit experiment en de evaluatie verder naar ruimte voor vernieuwing binnen en buiten de juridische kaders waarbinnen de VvE van gemengde complexen bevinden. Zitten de ervaren belemmeringen in de interpretatie van de wet of zijn er echte juridische belemmeringen? Wat zijn dan de hindernissen en hoe kunnen deze worden weggenomen? Met de snelle toename van het aantal gemengde complexen neemt ook de behoefte aan nieuwe, voor iedereen bevredigende vormen van dagelijks beheer toe. Platform31 zal nieuwe experimenten blijven opzetten op dit gebied.

gemengd complex
zeggenschap

De Woonbond is er voor huurders en hun organisaties!

Word nu lid en profiteer van alle voordelen