Procedures Huurcommissie gewijzigd

7 juli 2014

Meerdere procedures die huurders bij de Huurcommissie kunnen voeren zijn per 1 juli 2014 gewijzigd. Daarmee wilde het kabinet het werk van de Huurcommissie ‘vereenvoudigen’.

Schimmelvorming

De gewijzigde procedure voor huurverlaging wegens ernstige gebreken pakt voor huurders beter uit. Maar de procedure om een all-in huur te laten te splitsen in kale huur en servicekosten is er niet beter of eenvoudiger op geworden.

Huurverlaging  bij ernstige gebreken

Wat betreft huurverlaging wegens (zeer) ernstige gebreken zijn de herziene regels goed nieuws voor huurders. Als de huurder deze procedure wint wordt de huur voortaan verlaagd tot 20, 30 of 40 procent van de feitelijke huurprijs, totdat de gebreken zijn hersteld. Voorheen werd de huur verlaagd tot 20, 30 of 40 procent van de maximale huurprijs volgens het puntenstelsel. Bij woningen met een relatief lage huur leverde dat maar weinig huurverlaging op. Als de huur nauwelijks omlaag gaat, is er ook nauwelijks financiële prikkel voor verhuurders om de onderhoudsproblemen te verhelpen. De nieuwe manier waarop de huurverlaging wordt berekend houdt meestal een forsere huurverlaging in en pakt daarmee beter uit voor huurders.

Procedure all-in huur splitsen verslechterd

De procedure om een all-in huur te laten splitsen is juist verslechterd. Wie actie wil ondernemen tegen een all-in huur, is voortaan verplicht eerst zelf een splitsing in kale huur en 'voorschot servicekosten en eventuele nutsvoorzieningen' voor te stellen aan de verhuurder. Pas als de verhuurder niet akkoord gaat, kan de huurder de Huurcommissie om een oordeel vragen. De nieuwe norm die de Huurcommissie daarbij gaat hanteren is dat de kale huur minimaal 55 % van de te splitsen all in-prijs moet zijn, en de servicekosten minimaal 25 % van de te splitsen all-in prijs.

Extra oplettendheid huurder geboden

Huisjesmelkers vragen soms torenhoge all-in huren. Met de nieuwe norm voor splitsing van all-in huren kan het gebeuren dat 55% van de all-in huur een hoger bedrag oplevert dan wat maximaal redelijk is volgens het puntenstelsel voor kamers. In dat geval zal de huurder er zelf om moeten denken een extra procedure te starten om de kale huurprijs omlaag te krijgen. Als de all-in huur niet over kamers, maar over een zelfstandige woning gaat, zit er nog een andere adder onder het gras. 55% van de all-in huur kan in dat geval een kale huurprijs betekenen die hoger ligt dan de liberalisatiegrens.

Drempelbedrag voor geschillen servicekosten

Ook de geschillenprocedure over servicekosten is gewijzigd. Om een geschil over servicekosten aan de Huurcommissie voor te leggen moet het voortaan om een bedrag gaan van minimaal € 36,- per jaar. Voor lagere bedragen acht minister Blok het spenderen van belastinggeld aan huurcommissieprocedures niet redelijk.

Meer tijd voor herinneringsbrief huurverhoging

Veel huurders maken bezwaar tegen de jaarlijkse huurverhoging door een bezwaarschrift te sturen aan hun verhuurder. Maar huurders kunnen er ook voor kiezen de oude huurprijs te blijven betalen en schriftelijk bezwaar achterwege te laten. Aan die huurders moest de verhuurder voorheen binnen 6 weken een aangetekende herinneringsbrief sturen, waarin gevraagd werd alsnog met de huurverhoging in te stemmen. Die 6 weken zijn 3 maanden geworden. Verhuurders hebben dus langer de tijd gekregen voor hun herinneringsbrief. In de nieuwe regeling heeft de huurder daarna nog een maand de tijd om bij de Huurcommissie bezwaar te maken tegen de huurverhoging.

Bezwaar maken tegen leges kan niet meer

Als een huurder een procedure bij de Huurcommissie verliest, betaalt hij € 25 aan leges. Verhuurders betalen € 450 bij een verloren procedure, tenzij ze kunnen aantonen dat ze geen rechtspersoon zijn. Huurders en verhuurders kunnen per 1 juli geen bezwaar meer maken tegen het moeten betalen van leges. Huurders met een minimuminkomen kunnen nog wel een beroep doen op een vrijstellingsregeling.

huurcommissie
onderhoud

De Woonbond is er voor huurders en hun organisaties!

Word nu lid en profiteer van alle voordelen