Sinds 2001 heeft een huurder in het Haarlemse Houtvaartkwartier van één van de ruim honderd woningen van B.V. Bouw- en Exploitatiemaatschappij ‘Krinkelwinkel’ in Amsterdam zijn huurprijs steeds geïndexeerd zien worden met, globaal, het inflatiepercentage. Dit op basis van de zogeheten indexeringsclausule in het huurcontract.
In datzelfde contract staat ook de mogelijkheid om, na minstens vijf jaar alleen huurverhoging volgens deze clausule, een voorstel te doen tot ‘herziening’ van de huurprijs ‘door middel van aanpassing van de huurprijs aan de ontwikkeling van de markthuurprijs’.
De verhuurder besluit dat hij daar per 1 juli 2009 gebruik van wil maken. Daarom krijgt de huurder in december 2008 een brief, waarin Krinkelwinkel aangeeft de huur eerst van de huidige (bijna) € 700 ineens te willen verhogen tot € 800 per maand, per 1 juli 2010 tot € 1.000 en per 1 juli 2011 tot € 1.100 per maand. Kortom, in pakweg twee jaar met uiteindelijk € 400 per maand. De huurder gaat niet akkoord. Daarop zegt de verhuurder de huur op, omdat de huurder niet instemt met dit ‘redelijke aanbod’.
Gang naar de rechter
Bij de rechter moet Krinkelwinkel – uiteraard – aantonen dat de markthuur van de woning (veel) hoger is dan de huur die de huurder betaalt en dat de beoogde huurverhoging om die reden redelijk is. Een ingehuurde makelaar stelt dat de markthuur in 2009 maar liefst € 1.350 is. De woning van de huurder is niet bezocht; er is gekeken naar ‘vergelijkbare’ andere woningen ‘ter plaatse’.
Extreme huurverhoging 'een koopje'
De huurder moet volgens de verhuurder niet mopperen, want een huurverhoging ineens per 1 juli 2009 tot € 1.350 per maand had ook gekund. Pas twee jaar later uitkomen op € 1.100 is dus een koopje.
Huurders bestrijden markthuur
De huurders bestrijden de aangevoerde markthuur van € 1.350. De woningen waarmee is vergeleken zijn gemoderniseerd en staan niet ingeklemd tussen een spoorbaan en een randweg. Het huis van de huurder is gehorig, niet geïsoleerd, voorzien van een eenvoudige keuken en de elektra en leidingen zijn verouderd.
'Deskundigenoordeel' over marktwaarde
De rechter stelt vast dat de woning van de huurder niet is bezichtigd en dat de gekozen vergelijkingsobjecten niet in dezelfde straat of buurt staan. Ook de slechtere staat van het huis van de huurder wordt erkend. Daarom is volgens de rechter onvoldoende gebleken dat de vergelijkingswoningen de juiste zijn voor de beoordeling van de markthuur van de woning van de huurder. Gezien de beoogde huurverhoging van in totaal 57% is zorgvuldigheid geboden. De rechter oordeelt dat er eerst een onafhankelijk ‘deskundigenbericht’ over het ‘marktwaardeniveau’ moet komen. Huurder en verhuurder mogen suggesties voor deze deskundige(n) doen.
Maximumhuur boven liberalisatiegrens
De uiteindelijke deskundige, opnieuw van een makelaarskantoor, heeft vastgesteld dat de woning van de huurder 180 woningwaarderingspunten heeft. De door de huurder op eigen kosten aangebrachte verbeteringen zijn daarbij uiteraard niet meegeteld. Het puntentotaal van 180 bewijst dat de maximaal toegestane huur boven de liberalisatiegrens ligt.
Vergelijkbare matig onderhouden woningen
Daarnaast is een vergelijking gemaakt met vier vergelijkbare woningen in dezelfde buurt en in vergelijkbare (matige) onderhoudsstaat, die allemaal in 2009 (opnieuw) zijn verhuurd voor huurprijzen tussen € 1.250 en € 1.275 per maand. De rechter definieert de markthuur als de huurprijs waarvoor vergelijkbare, vrijgekomen woningen in de directe nabijheid opnieuw zijn verhuurd in een periode van enkele maanden rondom (voor en na) de beoogde herzieningsdatum van de huur, in dit geval 1 juli 2009. Of een woning geschikt is voor vergelijking hangt af van de onderhoudsstaat, de voorzieningen, de woonoppervlakte en dergelijke.
Vraag en aanbod bepalen de markthuur
De rechter passeert het verweer van de huurder dat de vergelijkingswoningen ook door zijn verhuurder worden verhuurd en daarom niet maatgevend zijn. De rechter vindt dat niet van belang. Vraag en aanbod bepalen de markthuur, niet de verhuurder. Krinkelwinkel is eigenaar/verhuurder van veel te weinig woningen om van een monopoliepositie te kunnen spreken. De woningmarkt in de omgeving is immers veel groter, aldus de rechter.
Al met al komt de rechter tot de conclusie dat het aanbod voor de huurverhoging in drie stappen niet onredelijk is. De huurder krijgt een maand de tijd om dit alsnog te accepteren anders eindigt de huurovereenkomst (ruim) een maand later, per 1 oktober 2011.
Rechtbank Haarlem, Sector kanton, 10 augustus 2011. WR 2011/118
MarkthuurbepalingDe vijfjaarlijkse ‘markthuurbepaling’ komt vaak voor in huurcontracten van particuliere en commerciële verhuurders. Soms nog vergezeld van bijvoorbeeld bepalingen die de verhuurder de mogelijkheid bieden de indexeringsclausule met een bepaald (maximaal) percentage te verhogen. Let dan op. Als de verhuurder van opslagpercentages gebruik maakt is geen sprake meer van alleen toepassing van een indexeringsclausule en start de vijfjaarlijkse periode met alleen indexering dus opnieuw.
Het is aan de verhuurder om te bewijzen dat de markthuur (minimaal) op het niveau zit dat met de huurverhoging wordt beoogd.
De huurder heeft op basis van het huurcontract ook de mogelijkheid om na vijf jaar met alleen indexering van de huurprijs een voorstel te doen tot aanpassing van de huur aan de markthuur. In de huidige (crisis)omstandigheden is de markthuur in sommige delen van het land namelijk gedaald.
In het artikel 'Vesteda verlaagt markthuren' leest u hoe huurders in Rijswijk met succes een huurverlagingsvoorstel hebben afgesproken
