De 70 procent-regeling

Een renovatie van een woningcomplex mag alleen plaatsvinden als 70% van de huurders daarmee instemt. Hoe gaat dat in zijn werk?

Redelijk voorstel

De wet (artikel 7:220 lid 2 Burgerlijk Wetboek) stelt regels voor de renovatie van woningcomplexen. Onder een complex wordt daarbij verstaan een ‘bouwkundige eenheid’ van minimaal tien woningen. Volgens de wet wordt een huurder geacht een ‘redelijk’ renovatievoorstel te accepteren. Bij een complex is een voorstel volgens de wet redelijk als minstens 70% van de huurders ermee instemt. De resterende maximaal 30% van de huurders die niet akkoord gaan, kunnen de renovatie dan niet weigeren. Tenzij ze zelf naar de rechter stappen om de renovatie aan te vechten. 

Het renovatievoorstel

In een renovatievoorstel moet staan wat er gaat gebeuren en wat er met de huur gebeurt na de renovatie. Het renovatievoorstel moet:

• een duidelijke omschrijving geven van de werkzaamheden en een uitsplitsing daarvan tussen renovatie en groot-onderhoud;  
• een onderbouwd voorstel doen voor de huurverhoging die met de renovatie gepaard gaat;
• een beschrijving geven van de impact van de werkzaamheden: hoe lang duren ze, vindt de renovatie in bewoonde of onbewoonde staat plaats?;
• bij een renovatie in onbewoonde staat: naar welk soort wisselwoning verhuist de huurder tijdelijk (plek, huurprijs, inrichting, oppervlakte);
• een verwijzing naar het Sociaal statuut of Sociaal plan waarin de rechten van de huurders zijn opgenomen.

Juridische criteria renovatievoorstel

Uit de rechtspraak blijkt dat het renovatievoorstel redelijk en duidelijk moet zijn en in ieder geval aan de volgende criteria moet voldoen Bron: 'Kroniek renovatie' 2008:

• het voorstel dient tijdig aan de huurder te worden gedaan;
• het voorstel dient reëel, concreet en duidelijk te zijn;
• het voorstel houdt in ieder geval een plan van aanpak in, met aanvangs- en opleverdata, en zet de staat van oplevering van het gehuurde na renovatie uiteen, evenals de nieuwe huurprijs (voor zover van toepassing);
• de professionele verhuurder biedt de huurder vervangende ruimte aan (voor zover dit redelijkerwijze nodig en mogelijk is);
• het voorstel dient rekening te houden met de belangen van de huurder en de verhuurder waarbij de volgende elementen van belang zijn: de aard van de werkzaamheden, de noodzaak van de medewerking van de huurder, de financiële consequenties voor de verhuurder (als de huurder niet meewerkt), de huur-prijsverhoging voor de huurder, de mogelijkheid van een vervangend huurobject voor de huurder en overige omstandigheden van het geval een rol.

Draagvlakmeting

De verhuurder zal met een ‘draagvlakmeting’ moeten aantonen dat minimaal 70% van de huurders akkoord gaat met het renovatievoorstel (een goede verhuurder streeft natuurlijk naar 100%). In de wet is niet uitgewerkt hoe de verhuurder dat doet. Maar de verhuurder doet er goed aan iedere huurder een schriftelijk voorstel te doen en daarbij te vragen om akkoord. Daarmee staat hij ook voor de rechter veel sterker, mocht een huurder of de bewonerscommissie de draagvlakmeting aanvechten. Kiest een verhuurder inderdaad voor individuele akkoordverklaringen, dan ligt het voor de hand daar een termijn aan te koppelen. Dus niet vele maanden er voor uittrekken totdat de 70% zijn gehaald. Maar opnemen dat de huurders binnen bijvoorbeeld twee maanden wel of niet akkoord gaan met het renovatievoorstel.

Soms houdt een verhuurder van te voren al een draagvlakmeting voor het algemene plan. Maar dat staat los van de individuele draagvlakmeting op basis van een renovatievoorstel.

Meting door huurders zelf

Om gedoe rond de juistheid van de draagvlakmeting te voorkomen, kan de verhuurder deze ook laten afnemen door de centrale huurdersorganisatie of de bewonerscommissie in het complex. Een andere mogelijkheid is om hiervoor een onafhankelijke partij in te schakelen, zoals de Woonbond.

Gedoe rond privacy

Als een huurder of bewonerscommissie de uitkomsten van een draagvlakmeting betwist, wil de verhuurder zich nog wel eens verschuilen achter de regels rond privacy. Hij kan dan, vindt hij zelf, vanwege de regelgeving rond privacy geen inzicht geven in de individuele akkoordverklaringen. Neem daar nooit genoegen mee. Er bestaan manieren om akkoordverklaringen te anonimiseren. Dan is het privacy-probleem opgelost.