Wat mag je van een goede verhuurder verwachten bij sloop?

Het kan emotioneel, maar ook financieel ingrijpend zijn als je wordt gedwongen je woning te verlaten. Als de verhuurder daar zorgvuldig mee omgaat en met de huurders een zorgvuldig proces doorloopt, wordt de pijn verzacht. Wat kun je van een goede verhuurder verwachten?

De vijf G’s

De verhuurder kan goede redenen hebben om een complex te slopen. Woningen kunnen bijvoorbeeld te verouderd zijn om te worden geïsoleerd naar een hoger energielabel. Op hoeveel weerstand dat stuit bij huurders, hangt vooral af van de vijf G’s:

• Geld: huurders moeten voor hun nieuwe huis misschien meer huur betalen, ook na aftrek van de huurtoeslag;
• Gedoe: huurders moeten verhuizen. Ze hebben misschien gezondheidsproblemen waardoor dit extra belastend is;
• Geschiedenis: mensen hebben hun huurwoning tot een paradijsje omgetoverd, met bijvoorbeeld een nieuwe keuken die ze niet kunnen meenemen;
• Gemeenschap: de huurders vormen in ‘hun’ complex samen een hechte gemeenschap. Ze zijn bang dat dit verloren gaat;
• Gevoel: mensen zijn gehecht aan hun buurt, hebben het recht er over mee te beslissen en reageren geëmotioneerd als zij bijvoorbeeld geen zeggenschap krijgen. 

Goed beginnen

Een goede verhuurder is zo slim dat hij hier rekening mee houdt. Als hij in een zorgvuldig proces goed overleg voert met de huurders, kan hij mogelijk veel weerstand tegen de sloop wegnemen. Een goed begin is daarbij het halve werk. In de praktijk gaat het juist daar vaak mis. Bij veel sloopprojecten heeft de verhuurder in het begin nog weinig oog voor de huurders. Sterker nog: soms walst hij over hen heen. Dat zal zoveel wantrouwen oproepen, dat het daarna nooit meer goed komt.

Hoe moet het dan wel?

Een zorgvuldige verhuurder:

• kondigt een voornemen tot sloop ruimschoots, dat wil zeggen enkele jaren van te voren, aan;
• werkt mee aan, of stimuleert de oprichting van een bewonerscommissie als gesprekspartner in het sloopproces;
• verstrekt financiële middelen, al dan niet via de centrale huurdersorganisatie, zodat de bewonerscommissie zich professioneel kan laten ondersteunen;

• onderhandelt met de bewonerscommissie over een goed Sociaal plan. Daarin komt hij tegemoet aan de zorgen en wensen van huurders en beperkt hij zich niet tot de minimale wettelijke verhuiskostenvergoeding;

• zet de huurders niet onder druk om meteen in het begin akkoord te gaan met de huuropzegging. Dat komt pas als alle vragen van de huurders zijn beantwoord en er goede afspraken zijn gemaakt met de bewonerscommissie;
• gebruikt de huisbezoeken om huurders uitleg te geven over hun rechten. Ook luistert hij naar hun wensen en zorgen en neemt hij kennis van hun specifieke omstandigheden (denk bijvoorbeeld aan een handicap of ziekte);
• is eerlijk over de redenen om te slopen. Hij is bereid de onderbouwing daarvan te delen met de bewonerscommissie;
• biedt de bewonerscommissie de mogelijkheid om de sloop onafhankelijk te laten toetsen en/of alternatieven te onderzoeken. Of hij laat zelf alternatieven onderzoeken;
• maakt het mogelijk dat huurders die dat willen, terugkeren naar dezelfde buurt. Ook probeert hij zo veel mogelijk tegemoet te komen aan de wensen van bijvoorbeeld familieleden en mensen met een mantelzorgrelatie om dicht bij elkaar te blijven wonen;
• sloopt het complex niet in etappes. Daarmee voorkomt hij dat de achtergebleven huurders in de rotzooi zitten, in een omgeving die snel verloedert;
• houdt het leefklimaat in het complex op peil in de fase dat steeds meer oorspronkelijke bewoners zijn vertrokken. Bijvoorbeeld door leeggekomen woningen niet dicht te timmeren, maar tijdelijk te verhuren aan andere woningzoekenden.