Minder huurbescherming

Het huurrecht is geregeld in Burgerlijk Wetboek 7. De wetsartikelen over huurbescherming zijn grotendeels van ‘dwingend recht’. Dat betekent dat er niet van afgeweken mag worden, ook niet in een huurcontract. Afwijkende bepalingen zijn dan niet geldig. De huurder met een reguliere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd heeft volledige huurbescherming. Voor tijdelijke huurders geldt (een deel van) de huurbescherming niet.

Wet vaste huurcontracten

Op 1 juli 2024 werd de Wet vaste huurcontracten van kracht. Sindsdien is het vaste huurcontract weer de norm. Tussen 1 juli 2016 en 1 juli 2024 konden verhuurders massaal tijdelijke huurcontracten van twee jaar aanbieden. De Wet vaste huurcontracten maakte een einde aan deze voor huurders stressvolle praktijk. Máár er zijn nog diverse uitzonderingen voor sommige woningen en voor sommige groepen, waaronder vooral veel jongeren.

Woningen met tijdelijk contract

Voor sommige woningen is het vaste huurcontract niet de norm. Tijdelijke huurcontracten zijn mogelijk voor deze woningen:

• Een leegstaande woning (Leegstandwet)
• Een woning waar de eigenaar tijdelijk niet woont (tussenhuur)
• Een wisselwoning of recreatiewoning (naar aard van korte duur)
• Een zelfstandige woning voor jongeren tot 28 jaar (jongerencontract)
• Een woning voor een groot gezin (doelgroepencontract)

Groepen met een tijdelijk contract

Sommige groepen worden ook voor andere woningen nog steeds geconfronteerd met een tijdelijk huurcontract van maximaal twee jaar. Bij de Wet vaste huurcontracten hoort namelijk het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst. Daarin is vastgelegd welke groepen zo’n tijdelijk huurcontract kan worden aangeboden, ook als het om een gewone, reguliere woning gaat:

• Studenten die tijdelijk voor hun studie in een andere plaats wonen dan waar zij eerder woonden;
• Weeskinderen tussen de 16 en 27 jaar die het huurcontract van hun overleden ouders overnemen;
• Huurders die wegens renovatie of sloop tijdelijk een andere woning krijgen;
• Dakloze mensen die uit de maatschappelijk opvang komen, of andere mensen die in een sociale noodsituatie verkeren;
• Gescheiden mensen die tijdelijk dicht bij hun kinderen willen wonen;
• Statushouders die na het asielzoekerscentrum in afwachting zijn van definitieve huisvesting;
• Huurders die een tweede kans krijgen, nadat ze in een hun vorige woning voor ernstige overlast zorgden;
• En tot slot van deze lange lijst werknemers die tijdelijk op één van de Waddeneilanden werken.

Wanneer eindigt een tijdelijk huurcontract?

Een tijdelijk huurcontract eindigt automatisch op de einddatum die in het contract is vastgelegd. Daarvoor is geen opzegging nodig. Een uitzondering op deze regel is het 5-jarige jongerencontract. Dat moet wel formeel door de verhuurder worden opgezegd.

Wanneer eindigt een vast huurcontract?

Een vast huurcontract kan door de verhuurder alleen op zeer goede gronden worden beëindigd. De huurder met zo’n huurcontract voor onbepaalde tijd heeft volledige huurbescherming. De twee belangrijkste redenen om een contract op te zeggen:

• Als de huurder meerdere maanden achterloopt op de huur of ernstige overlast veroorzaakt, kan de verhuurder naar de rechter om het contract te beëindigen;
• Als de verhuurder de woning zelf dringend nodig heeft, kan de rechter onder strenge voorwaarden worden gevraagd het contract te beëindigen.

Hospita’s en eigenaar-bewoners

Twee kleine verhuurders hebben iets meer speelruimte om een vast huurcontract op te zeggen. Het gaat om hospita’s en eigenaar-bewoners:

• Een huurder van een kamer bij een hospita heeft pas na negen maanden volledige huurbescherming. De eerste negen maanden geldt een proeftijd, waarin de hospita het huurcontract zonder redenen mag opzeggen;
• Ook geldt een bijzondere uitzondering voor een woning die door een eigenaar-bewoner wordt verhuurd vanaf het moment dat hij/zij elders gaat samenwonen. Dan mag het huurcontract gedurende de eerste twee jaar worden opgezegd als de eigenaar de woning wil verkopen, mits daarover door de verhuurder en huurder in het contract een termijn is afgesproken.