Het buitenschilderwerk is slecht. Wat nu?

Onder de vorige eigenaar werd ons huis eens in de vijf jaar geschilderd. Vlak voordat de woning verkocht werd aan de nieuwe eigenaar zei de beheerder dat de woning dat jaar weer geschilderd zou worden. Maar kort daarna bleek dat plan van tafel, vanwege de verkoop van het huis. De nieuwe eigenaar constateerde dat het inderdaad hoog tijd werd om de woning opnieuw te schilderen. Toch is dat nog steeds niet gebeurd. Ik heb de nieuwe beheerder erover geschreven, maar er komt geen antwoord. Het schilderwerk ziet er nu niet uit en er zijn tal van kale plekken en losbladderende stukken. Wat staat ons te doen?

Achterstallig verfwerk

Antwoord

Buitenschilderwerk dat in slechte staat verkeert is een gebrek aan de woning. U moet dit de verhuurder schriftelijk melden en van hem verlangen dat hij dit binnen een redelijke termijn herstelt. Een vijfjaarlijkse schilderbeurt is op zich geen plicht voor de verhuurder. De wet verplicht hem alleen om gebreken te herstellen als u dat (schriftelijk) van hem verlangt.

Onderhoudsplicht

Reageert de verhuurder niet, of laat hij weten dat hij het gebrek niet verhelpt, dan komt hij zijn onderhoudsplicht niet na en zijn er voor u diverse mogelijkheden om in actie te komen. Overigens heeft de verhuurder natuurlijk zelf ook belang bij een goede staat van het buitenschilderwerk. Als dat er slecht aan toe is ontstaan bijvoorbeeld ook (sneller) gebreken als rottende kozijnen, met mogelijk lekkage en tocht voor u als gevolg. Ook die problemen zal de verhuurder dan op zijn kosten moeten verhelpen.

Zelf laten herstellen

Als de verhuurder, ondanks uw schriftelijke sommatie daartoe, zijn plicht om gebreken te verhelpen niet nakomt, kunt u die zelf laten verhelpen en de kosten daarvan verrekenen met de huur. Dit zou betekenen dat u het buitenschilderwerk zelf laat herstellen. Dit 'voorschieten' van de kosten, om die vervolgens in mindering te brengen op de huur – wettelijk is dit toegestaan – heeft in uw geval echter als nadeel dat dit behoorlijk in de papieren kan lopen.

Procedure bij de rechter

Een andere mogelijkheid is om de verhuurder te dwingen zijn onderhoudsplicht na te komen via een procedure bij de rechter. In dat geval is het verstandig een advocaat in te schakelen, die namens u de vereiste stappen zet. Het komt regelmatig voor dat een verhuurder na een eerste stap van de advocaat van de huurder – bijvoorbeeld een brief waarin de procedure in het vooruitzicht wordt gesteld – alsnog bereid blijkt de gebreken te verhelpen.

Huurcommissie inschakelen

Bij achterstallig onderhoud is een gebruikelijke en laagdrempelige stap om de Huurcommissie in te schakelen, die de huur bij constatering van (zeer) ernstige gebreken kan verlagen totdat de gebreken zijn verholpen. De huurverlaging is bedoeld om de verhuurder te prikkelen om het onderhoud uit te voeren, maar verplicht daartoe is de verhuurder niet, ondanks de uitspraak van de Huurcommissie. Dus een garantie dat het schilderwerk wordt hersteld heeft u daarmee niet. De verhuurder kan er voor kiezen om genoegen te nemen met de verlaagde huur of de uitspraak van de Huurcommissie voorleggen aan de rechter, die daar dan definitief uitspraak over zal doen.

Ernstig gebrek

Daarnaast is de vraag of de Huurcommissie de huidige staat van het schilderwerk slecht genoeg zal vinden om van een ernstig gebrek te spreken dat huurverlaging rechtvaardigt. Dat is afhankelijk van hoe het er daadwerkelijk uitziet en het oordeel van de Huurcommissie daarover. De kans op huurverlaging is groter naarmate er naast het slechte buitenschilderwerk ook nog andere ernstige gebreken zijn, zoals rottende kozijnen, slecht en/of uitvallend voegwerk en dergelijke.

Advies

In uw geval is ons advies de verhuurder eerst nogmaals schriftelijk tot herstel van het buitenschilderwerk te sommeren, onder dreiging van rechtsmaatregelen als dit op redelijke termijn uitblijft. Vraagt u de verhuurder liefst ook om een schriftelijke reactie op uw brief. Binnen twee tot maximaal drie weken moet dat ruimschoots mogelijk zijn.

Informatie uit deze vraagbaak kan verouderen of niet van toepassing zijn op uw persoonlijke situatie.

Voor een actueel en persoonlijk advies kunt u (lid worden en) bellen met de Huurderslijn.

publicatiedatum16 juli 2015
onderhoud
gebreken

De Woonbond is er voor huurders en hun organisaties!

Word nu lid en profiteer van alle voordelen