Hoe houden we de huurverhoging binnen de perken?

Als u gaat huren in deze prijsklasse is sprake van een zogeheten geliberaliseerde huur, in de volksmond vaak ‘vrije sector’ genoemd. Voor woningen met een dergelijke kale huur geldt de huurprijsbescherming (maximale huurverhoging en maximale huurprijs op grond van het woningwaarderingsstelsel) niet.

Huurcontract bepaalt

Dit betekent dat alleen de huurovereenkomst bepaalt wat er op het gebied van de huurverhoging mogelijk is. Wel blijft de wettelijke regel gelden dat huurverhoging maar één keer per twaalf maanden is toegestaan. Vervolgens zijn er twee mogelijkheden.

Geen bepaling over huurverhoging

Ten eerste: er staat in het huurcontract niets over de jaarlijkse huurverhoging. In dat geval kan de verhuurder in principe jaarlijks elk voorstel tot huurverhoging doen dat hij wil. Als u met zo'n voorstel niet akkoord gaat, kan de verhuurder naar de rechter stappen. Als de rechter het voorstel redelijk vindt, krijgt u alsnog de kans met de huurverhoging in te stemmen, anders bepaalt de rechter wanneer de huurovereenkomst eindigt en zult u moeten verhuizen.

Wel bepaling over huurverhoging

Beter is dus de tweede mogelijkheid: in de huurovereenkomst staat wél hoe de huur jaarlijks wordt aangepast (lees: verhoogd). Dat is dan de overeengekomen huurverhoging, waaraan huurder en verhuurder gebonden zijn. U moet die huurverhoging jaarlijks betalen, ook als de verhuurder u daar niet schriftelijk aan herinnert. Er zijn geen regels over hoe de huurverhogingsbepaling(en) eruit moet(en) zien.

Indexeringsclausule

Er kan bijvoorbeeld in het contract staan dat de huurverhoging jaarlijks twee procent is. Gebruikelijker is een zogeheten huurverhogingsbeding of indexeringsclausule die inhoudt dat de huur jaarlijks wordt aangepast met een percentage op basis van (inflatie)cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). In de praktijk komt dit neer op een huurverhoging die schommelt rond het inflatiepercentage. In dat geval bent u redelijk goed ‘beschermd’ tegen hoge huursprongen.

Opslagpercentage

Steeds meer verhuurders voegen aan een indexeringsclausule echter toe dat de verhuurder de huur daarnaast nog met een opslag van een bepaald percentage mag verhogen, bijvoorbeeld (maximaal) 5%. Dan kan de huurverhoging dus uitkomen op bijvoorbeeld 1,3% (stel dat dit het inflatiepercentage is) plus 5%, resulterend in een huurverhoging van 6,3%. Een bepaling in het huurcontract met een dergelijk opslagpercentage is voor de huurder dus niet gunstig.

Markthuurbepaling

Daarnaast komt het voor dat in het huurcontract staat dat de huur iedere vijf jaar in één keer kan worden verhoogd tot de op dat moment geldende 'markthuur'. Dat is de huurprijs waarvoor vergelijkbare woningen rond de tijd van de beoogde huurverhoging (opnieuw) zijn verhuurd. De verhuurder moet aantonen dat dit de huidige markthuur is. Deze bepaling kan erin resulteren dat de huur in één keer met soms wel honderden euro's per maand omhoog gaat. Zo'n martkhuurbepaling is voor de huurder dus ook ongunstig.

Met kale indexeringsclausule het beste af

Bij een geliberaliseerde huurprijs is de inhoud van het huurcontract van groot belang, zeker als het gaat om de jaarlijkse huurverhoging. Let hier dus goed op als u een huurcontract krijgt voorgelegd. Met een 'kale' indexeringsclausule die uitgaat van een jaarlijkse huurverhoging met alleen het inflatiepercentage - dus zonder opslagpercentages en markthuuraanpassing - bent u het beste af.