Kan ik bezwaar maken tegen de huurverhoging?

Ik weet niet zeker of ik bezwaar kan maken tegen de huurverhoging van 2017. Om welke redenen mag ik bezwaar maken?

Antwoord

Bezwaar maken tegen de huurverhoging mág altijd, maar is helaas niet altijd succesvol. Een beperkt aantal in de wet omschreven redenen kan in een bezwaarprocedure leiden tot succes.  De huurverhoging (of een deel ervan) moet dan worden teruggedraaid.

Alle huurders


Alle huurders (van niet-geliberaliseerde woningen) kunnen om de volgende redenen bezwaar maken:

De huur is verlaagd wegens ernstige gebreken aan de woning

De huur mag niet verhoogd worden als de Huurcommissie u huurverlaging heeft gegeven wegens ernstige gebreken aan de woning. Totdat de gebreken verholpen zijn mag u helemaal geen huurverhoging krijgen. Ook als de procedure bij de Huurcommissie nog loopt (de Huurcommissie heeft nog geen uitspraak gedaan) mag de de huur niet worden verhoogd. 

De huurverhoging is te laat aangekondigd

De huurverhoging moet tijdig (minimaal 2 maanden voor ingangsdatum) schriftelijk worden aangezegd. Is de aanzegging te laat verstuurd? Dan heeft het zin om bezwaar te maken. Daarmee regelt u dat de huurverhoging ook pas later kan ingaan. Helaas regelt u er niet mee dat de huurverhoging helemaal wordt afgeblazen.

De huur wordt te vaak verhoogd

De huur mag niet vaker dan 1 keer per jaar worden verhoogd. Gebeurt dat toch, dan kunt u met succes bezwaar maken. Maar let op: er hoeft niet altijd precies een kalenderjaar te zitten tussen twee huurverhogingen. Ging de huurverhoging van 2016 later in dan per 1 juli? Dan mag de huur in 2017 toch weer per 1 juli omhoog. Woont u korter dan een jaar in uw huidige woning en heeft u daarom nog geen jaarlijkse huurverhoging gekregen? Dan is de huurverhoging per 1 juli ook toegestaan.

Door de verhoging wordt uw huur hoger dan volgens het puntenstelsel mag

Komt uw huur door de huurverhoging hoger te liggen dan de maximale toegestane huurprijs volgens het puntenstelsel ? Dan zal uw bezwaar zeker succes hebben. Uw huur mag niet hoger worden dan deze maximaal toegestane huurprijs. 

De huur was al hoger dan volgens het puntenstelsel mag

Is uw huur ook zonder de huurverhoging al hoger dan de maximaal toegestane huurprijs volgens het puntenstelsel? Dan kunt u niet alleen bezwaar maken, maar kunt u ook met succes een huurverlagingsprocedure starten bij de Huurcommissie. Uw huurprijs wordt dan verlaagd tot de maximaal toegestane huurprijs.

U betaalt een all-in prijs

Als u een totaalprijs betaalt voor de huur inclusief servicekosten, zonder specificatie van de huur/ servicekosten, is niet duidelijk wat de kale huurprijs is. Huurverhogingen mogen alleen worden berekend over de kale huurprijs, huurverhoging van een all-in prijs is niet toegestaan. U kunt dan succesvol bezwaar maken.

Huurders met extra, inkomensafhankelijke huurverhoging


Huurders aan wie een extra, inkomensafhankelijke huurverhoging wordt voorgesteld kunnen om nog andere redenen bezwaar maken. Als uw bezwaar succes heeft gaat deze extra huurverhoging niet door. Maar de huurverhoging die voor huurders met lagere inkomens geldt moet u dan nog steeds betalen. 

Er is geen verklaring van de Belastingdienst meegestuurd

Is er geen verklaring meegestuurd waaruit blijkt dat uw (gezins)inkomen in 2015 hoger was € € 40.349,- ? Dan houdt uw verhuurder zich niet aan de wettelijke regels voor het mogen vragen van een extra huurverhoging. Uw verhuurder mag in dat geval wel 2.8 % (of minder) vragen.

Uw inkomen is gedaald tot onder de inkomensgrens

Lag uw (gezins)inkomen in 2015 boven de € 40.349 , maar was dat in 2016 juist lager? Dan hoeft u in 2017 geen inkomensafhankelijke huurverhoging (boven de 2,8%) te betalen, maar geldt voor u een lager percentage. U kunt met succes bezwaar maken tegen het inkomensafhankelijke deel van de huurverhoging.

Er is inkomen meegeteld van iemand die niet (meer) bij u woont

Is er bij het (gezins)inkomen van 2015 inkomen meegerekend van iemand die per 1 juli 2017 niet (meer) tot uw huishouden hoort? En kwam het inkomen om die reden boven de € 40.349,- grens? Dan hoeft u in 2016 geen  inkomensafhankelijke huurverhoging te betalen, maar geldt voor u een lager percentage (maximaal 2,8%).

Inkomen van een inwonend kind is ten onrechte opgeteld bij het (gezins)inkomen

Inkomen van kinderen die op 1 januari 2017 nog geen 23 waren mag niet meegerekend worden in het (gezins)inkomen, voor zover het lager lag dan het minimumjeugdloon voor een 23 jarige (€ 19.463 bruto). Alleen inkomen boven deze grens mag worden opgeteld bij het (gezins)inkomen.

De inkomensindicatie klopt om andere redenen niet

Er zijn nog andere redenen denkbaar die maken dat de door de Belastingdienst verstrekte inkomensindicatie niet klopt. Bijvoorbeeld als uw inkomen over 2015 opnieuw vastgesteld moet worden naar aanleiding van een gewijzigde belastingaangifte. Als u verwacht dat uw inkomen daarmee lager gaan uitvallen dan de inkomensgrens waarop de huurverhoging gebaseerd is doet u er goed aan om bezwaar te maken.

Uw huishouden telt minimaal vier personen

Staan er voor de ingangsdatum van de huurverhoging  vier of meer personen ingeschreven bij de gemeente op uw woonadres? Dan bent u uitgezonderd van de inkomensafhankelijke huurverhoging. Als uw verhuurder toch een inkomensafhankelijke huurverhoging voorstelt, kunt u daar met succes bezwaar tegen maken.

Minstens één persoon in uw huishouden heeft de AOW-leeftijd

Heeft minstens één iemand in uw huishouden de AOW-leeftijd bereikt op de datum dat de huurverhoging ingaat? Dan bent u uitgezonderd van de inkomensafhankelijke huurverhoging. Als uw verhuurder toch een inkomensafhankelijke huurverhoging voorstelt, kunt u daar met succes bezwaar tegen maken.

Iemand in uw huishouden heeft een chronische ziekte of handicap

Chronisch zieken en gehandicapten kunnen in bepaalde gevallen een beroep doen op een uitzonderingsregeling, waarmee ze het inkomensafhankelijke deel van de huurverhoging niet hoeven te betalen.

Informatie uit deze vraagbaak kan verouderen of niet van toepassing zijn op uw persoonlijke situatie.

Voor een actueel en persoonlijk advies kunt u (lid worden en) bellen met de Huurderslijn.

publicatiedatum20 april 2017
huurverhoging 2017

Verder advies nodig?

Bel de Huurderslijn
020-5517755

  • Persoonlijk & actueel advies voor leden
  • ma t/m do: 10 - 13 uur
    dinsdag ook 18.30 - 20 uur

 

De Woonbond is er voor huurders en hun organisaties!

Belangenbehartiger

De Woonbond komt op voor de belangen van huurders. We staan voor betaalbare huren, goede woningen in leefbare wijken en sterke huurdersorganisaties.  Wat hebben we de afgelopen jaren voor u bereikt?

Successen

Kennisexpert

Een goed geïnformeerde huurder krijgt meer voor elkaar! De Woonbond heeft tientallen brochures over de rechten van huurders en huurdersorganisaties. U bestelt ze in onze webwinkel. 

webwinkel
Word nu lid en profiteer van alle voordelen