Moet 70% van de huurders akkoord gaan met een nieuwe lift?

Als de verhuurder plannen heeft voor de komst van een kwalitatief betere, grotere (buiten)lift op een andere plaats in/aan het complex (ook, naar wij aannemen, zonder de acht traptreden in de huidige situatie) is sprake van een wijziging/verandering aan het complex. De lift behoort weliswaar niet tot de woonruimte, maar maakt natuurlijk wel deel uit van wat u huurt ('het gehuurde'). Dat de aanwezigheid van een lift wordt beloond met een aantal punten in het woningwaarderingsstelsel is daar bijvoorbeeld een bewijs van.

Nieuwe lift is renovatie

De komst van de buitenlift is, op grond van bovenstaande situatie, ( juridisch) te kwalificeren als 'renovatie' (artikel 7:220 lid 2 Burgerlijk Wetboek (BW)). De verhuurder kan een renovatievoorstel -in dit geval de mogelijke komst van de nieuwe lift- voorleggen aan de huurder(s) van de betrokken woningen, met het verzoek in te stemmen met de komst van de nieuwe lift, inclusief een bijbehorende, tussentijdse huurverhoging (naast de 'reguliere' jaarlijkse huurverhoging).

70% bewoners stemt in - volgens de wet redelijk voorstel

Als minstens 70% van de hurende huishoudens (eventuele kopers tellen niet mee) met het renovatievoorstel van de verhuurder instemt, is volgens de wet sprake van een 'redelijk' voorstel waaraan de betrokken huurders zijn gebonden, ook de eventuele tegenstemmers (minder dan 30%). Dit staat in artikel 7:220 lid 3 BW. Het moet wel gaan om minstens tien woningen die bij de renovatie betrokken zijn.

Acht weken de tijd voor oordeel rechter

Als de tegenstemmers van mening zijn (of blijven) dat ze hiermee aan een niet redelijke renovatie (en huurverhoging) worden gebonden, hebben de tegenstemmers acht weken de tijd om de rechter om een oordeel te vragen. Deze acht weken moeten worden gerekend vanaf de datum van de brief waarin de verhuurder meldt dat minstens 70% van de huishoudens heeft ingestemd. De verhuurder is verplicht dit de huurders per brief mee te delen. Na deze acht weken hebben de tegenstemmers geen recht van spreken meer.

Huurverhoging in verhouding tot kosten

De hoogte van de huurverhoging vanwege de plaatsing van de nieuwe lift dient wettelijk in verhouding te staan tot de kosten die de verhuurder voor de nieuwe lift moet maken (artikel 7:255 lid 1 onder b BW). De verhuurder mag echter niet de volledige kosten van de nieuwe lift via een huurverhoging doorberekenen. Er is tenslotte nu ook al een lift, die op korte of langere termijn onderhoud of vervanging zou vergen. Daarvoor zou de verhuurder ook kosten moeten maken. Dit onderhoud of die vervanging van de bestaande lift zou als (groot-)onderhoud (ook wel dringende werkzaamheden genoemd) moeten worden aangemerkt. En daarvoor mag geen huurverhoging worden berekend.

Besparing onderhoudskosten in mindering op huurverhoging

Kortom, de kosten van de nieuwe/betere (buiten)lift betreffen voor een deel (onderhouds)kosten die worden bespaard omdat de huidige lift niet meer hoeft te worden onderhouden of vervangen. Redelijk is daarom dat voor de huurverhoging vanwege de nieuwe lift alleen de kosten worden doorberekend voor zover die hoger zijn dan de (onderhouds-/vervangings)kosten die hadden moeten worden gemaakt voor het afdoende (blijven) functioneren van de huidige lift.

Bewoners die geen huurverhoging krijgen in enquête buiten beschouwing laten

Daarnaast is het redelijk dat de huurverhoging niet in rekening wordt gebracht bij huurders die geen belang hebben bij de lift en daar geen gebruik van maken, omdat ze op de begane grond wonen. Om dezelfde reden kunnen deze huurders bij de 'enquête' waaruit moet blijken of minstens 70% van de huishoudens met het renovatievoorstel akkoord gaat, buiten beschouwing blijven. Het is namelijk niet redelijk dat een huishouden dat de lift vanwege de ligging van de woning niet nodig heeft (dus niet degenen die fysiek nog (prima) in staat zijn om trappen te lopen; dat kan namelijk veranderen) en dat ook niet met de huurverhoging wordt geconfronteerd, daarover toch zou mogen meestemmen.
​