Wat is de markthuur?

Mijn verhuurder heeft in maart per brief het voorstel gedaan de huur per 1 juli te verhogen van € 800 tot € 925 per maand. Dit op basis van een bepaling in het huurcontract dat hij de huur na vijf jaar tot de markthuur mag verhogen. Hij heeft de markthuur vastgesteld op € 925 omdat de woning 195 punten zou hebben. Mag dat? Ik weet overigens niet of dat puntentotaal klopt.

Handen met eurohuisje

Antwoord

Nee, dat mag niet. In veel huurcontracten met een geliberaliseerde huurprijs staat de bepaling dat de verhuurder één keer per vijf jaar een voorstel kan doen tot aanpassing van de huur aan het niveau van de ‘markthuur’ van de woning. Dit kan in theorie leiden tot een huurverhoging van soms wel enkele honderden euro’s per maand.

Voorwaarde voor markthuurbepaling

Een voorwaarde in het huurcontract om een beroep op deze vijfjaarlijkse ‘markthuurbepaling’ te kunnen doen is meestal dat er in de vijf jaar daarvóór jaarlijks alleen sprake is geweest van een jaarlijkse huurverhoging op grond van de in het huurcontract opgenomen indexeringsclausule. Die voorziet er doorgaans in dat de huur wordt verhoogd met een consumentenprijsindexcijfer (CPI) dat wordt vastgesteld door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). In de praktijk komt dat neer op een huurverhoging met grofweg het inflatiepercentage van het voorbije jaar.

Verhuurder moet bewijzen wat markthuur is

Als de verhuurder op grond van het huurcontract na vijf jaar een verhoging ineens tot de markthuur voorstelt, moet hij natuurlijk bewijzen wat die markthuur van uw woning is. En de huurder doet er goed aan te controleren of inderdaad vijf jaar lang alleen sprake is geweest van huurverhoging op basis van de indexeringsclausule, anders strandt het voorstel van de verhuurder meteen.

Jurisprudentie

Uit jurisprudentie blijkt dat de markthuur de huurprijs is waarvoor vrijgekomen en (qua grootte en kwaliteit) vergelijkbare woningen als de uwe in de directe nabijheid aan nieuwe huurders zijn verhuurd rondom – oftewel niet te lang voor en na – de datum waarop de verhuurder uw huurprijs tot de markthuur wil verhogen. De verhuurder moet daarbij het bewijs leveren van het huidige markthuurniveau.

Markthuur is niet maximale huur op grond puntenstelsel

De markthuur is uiteraard niet de maximaal toegestane huurprijs van uw woning op grond van de puntenwaardering. Die maximaal toegestane huur kan wel worden berekend, maar daarmee is niet bewezen dat vergelijkbare woningen in de buurt voor die huurprijs aan nieuwe huurders zijn verhuurd rond de datum waarop uw verhuurder uw huurprijs tot de markthuur wil verhogen. Bovendien is het puntenstelsel niet van toepassing als uw woning een geliberaliseerde huurprijs heeft. Een geliberaliseerde (‘vrije sector’) huurprijs is niet aan het puntenstelsel gebonden, omdat de bedoeling juist is dat in de vrije sector de ‘markt’ de huurprijs bepaalt en niet de huurprijswetgeving.  

Markthuur onjuist toegepast

Met het voorstel van de verhuurder die zich voor de huurverhoging beroept op de markthuurbepaling in het huurcontract en vervolgens stelt dat de nieuwe huur de maximale huur wordt op grond van de puntentelling, hoeft u dus niet akkoord te gaan. De markthuurbepaling is dan onjuist toegepast. ​

Informatie uit deze vraagbaak kan verouderen of niet van toepassing zijn op uw persoonlijke situatie.

Voor een actueel en persoonlijk advies kunt u (lid worden en) bellen met de Huurderslijn.

publicatiedatum14 juli 2015
geliberaliseerde huurprijs
huurcontract

De Woonbond is er voor huurders en hun organisaties!

Word nu lid en profiteer van alle voordelen