Vragen over huurverlaging en huurbevriezing

26 maart 2019

De Woonbond en Aedes hebben een Sociaal Huurakkoord gesloten, met daarin afspraken over huurverlaging en huurbevriezing voor corporatiehuurders met een laag inkomen en een hoge huur. Maar hoe zit het precies met die huurverlaging en huurbevriezing? Wanneer kun je het krijgen? Hoe vraag je het aan? Alle veelgestelde vragen op een rijtje.

Hoe vraag ik huurverlaging of huurbevriezing?

Met een brief aan uw woningcorporatie. Wilt u een voorbeeldbrief? Vul de check in. Als blijkt dat het zin heeft om huurverlaging of huurbevriezing te vragen stuurt de Woonbond u een mail met een voorbeeldbrief die u direct kunt opsturen aan uw verhuurder. 

Wie kan huurverlaging vragen?

Huurders van een corporatiewoning die een laag inkomen hebben en een huur boven de € 720,42. Met ‘laag inkomen’ wordt bedoeld: een inkomen dat laag genoeg is voor huurtoeslag. Of u die huurtoeslag daadwerkelijk krijgt maakt niet uit. Wel maakt uit wat voor soort huurcontract u heeft.  Alleen met een gereguleerd huurcontract heeft huurverlaging vragen zin. Dus niet als u een corporatiewoning huurt met een geliberaliseerd contract (vrije sector).

Hoe weet ik of mijn verhuurder een woningcorporatie is?

Alle woningcorporaties in Nederland staan in deze lijst van het ministerie. Niet al deze woningcorporaties zijn lid van Aedes, maar de meeste wel. In de ledenlijst van Aedes vindt u alle corporaties die lid zijn.

Een huurprijs boven € 720,42 is toch altijd vrije sector?

Nee. Er zijn ook tienduizenden sociale (niet-geliberaliseerde) huurwoningen met een hogere huur dan € 720,42. Dat komt door:

  • Huurverhogingen boven inflatie. Sinds 2013 staat de overheid huurverhogingen ver boven inflatie  toe, ook bij huurders met lage inkomens. Dit terwijl de huurtoeslaggrens tussen 2015 en 2018 hetzelfde bleef. Daardoor zijn veel woningen te duur geworden om nog huurtoeslag te krijgen.
  • Gluurverhogingen.  Sinds 2013 kunnen huurders met middeninkomens extra huurverhogingen krijgen. Een deel van die huurders heeft inmiddels een laag inkomen, maar door hun te hoog geworden huurprijs geen recht meer op huurtoeslag.
  • Lange woonduur.  Voor 1989 waren er nog helemaal geen geliberaliseerde  woningen. En tot 1994 konden alleen nieuwbouwwoningen een geliberaliseerde huurprijs hebben. Wie voor die tijd is gaan huren en nog steeds in dezelfde woning woont, heeft nog altijd een gereguleerd ‘sociaal’ huurcontract. Ook als de huurprijs allang niet sociaal meer is. 

Weet u niet zeker of uw huurwoning in de vrije sector valt of niet? Controleer het met onze check 'huur ik geliberaliseerd.'

Wat is huurbevriezing?

Dat uw huur dit jaar hetzelfde blijft. U krijgt dus géén huurverhoging per 1 juli.

Wie kan huurbevriezing vragen?

Twee verschillende groepen corporatiehuurders:

  1. Huishoudens met een laag inkomen en een huur boven de ‘aftoppingsgrens’. Die is € 607,46 voor een- en tweepersoonshuishoudens,  en € 651,03 voor huishoudens van drie of meer personen).  
  2. Huishoudens met een huur boven de € 720,42 en een inkomen dat te hoog is voor huurtoeslag, maar lager dan €38.035. 

Ik heb alleen bijstand. Of alleen AOW. Kan ik vragen om huurverlaging?

Dat hangt van uw huurprijs af. Als die hoger is dan € 720,42 heeft het zin om huurverlaging te vragen. Ligt uw huur tussen € 607,46 en € 720,42? Dan kunt u huurbevriezing vragen. De huurverhoging van 1 juli gaat dan niet door. Bestaat uw huishouden uit 3 of meer mensen? Dan kunt u huurbevriezing vragen als uw huur hoger is dan  € 651,03. Met alleen bijstand of AOW is uw inkomen daar zeker laag genoeg voor. 

Kan ik met een hoger inkomen huurbevriezing vragen?

Ja,  ook met een inkomen dat te hoog is voor huurtoeslag kunt u huurbevriezing krijgen. Maar dat heeft alleen zin als de huur van uw woning hoger is dan € 720,42. En uw inkomen niet hoger is dan €38.035.

Zijn woningcorporaties verplicht om huurverlaging en huurbevriezing te geven?

Niet volgens de wet. Maar met het Sociaal Huurakkoord hebben ze wel afgesproken dat ze dat gaan doen. 

Wat als mijn corporatie weigert?

Neem via dit contactformulier contact op met het secretariaat van de Woonbond en geef aan om welke corporatie het gaat. Hier spreken we dan het ministerie en corporaties op aan. Bent u lid? Neem contact op met de Huurderslijn van de Woonbond. Als u lid bent kunnen we u helpen met een extra brief. Laat ook uw lokale huurdersorganisatie weten dat uw corporatie weigert. Die kan uw corporatie daar dan op aanspreken.

Wat als mijn corporatie niet reageert?

Heeft u na twee weken nog geen reactie op uw verzoek voor huurverlaging of huurbevriezing? Bel of mail uw woningcorporatie dan. En herinner hem aan uw verzoek.

Moeten ook beleggers huurverlaging geven?

Helaas zijn ze dat niet verplicht. Met beleggers is geen Sociaal Huurakkoord afgesproken. De Woonbond wil daarom dat de minister het Sociaal Huurakkoord omzet in wetgeving. Zodat ook beleggers huurverlaging moeten geven aan huurders in een ooit sociale woning die te duur is geworden om huurtoeslag te krijgen. Want juist bij beleggers komt dit vaker voor dan bij woningcorporaties.

Ik woon in een voormalige corporatiewoning, gelden de afspraken ook voor mij?

Helaas niet. We hebben de afspraken met woningcorporaties gemaakt, en die afspraken gaan over hun huidige woningen. Woningcorporaties gaan niet over het huurbeleid van hun voormalige woningen.

Vragen over inkomen

Hoe weet ik wat mijn jaarinkomen is?

Hebt u dezelfde baan of dezelfde uitkering als in 2017? In Mijn Belastingdienst (of bij de Belastingtelefoon) kunt u een ‘inkomensverklaring’ opvragen. Daar staat uw jaarinkomen van 2017 op. Doet u belastingaangifte? Dan heeft u geen inkomensverklaring nodig. Uw jaarinkomen van 2017 staat dan op uw ‘Aanslag inkomstenbelasting’. Vanaf april 2019 is de inkomensverklaring over 2018 op te vragen. Daar staat dan uw jaarinkomen op van 2018.

Is uw inkomen dit jaar veel lager is dan in 2017 / 2018? Bijvoorbeeld omdat u met pensioen ging, werkloos werd of van baan bent veranderd? Bereken uw jaarinkomen dan zo:

  • Huidig bruto maandinkomen  x 12 + vakantiegeld + eventuele eindejaarsuitkering

Om die som te maken moet u dus uw bruto maandinkomen weten. Die staat op uw loonstrook of uitkeringsspecificatie. U doet dat bedrag keer 12. Dan telt u er vakantiegeld bij op. Meestal is dat 8% van uw inkomen. Als u een eindejaarsuitkering (13e maand) krijgt moet u die er ook bij optellen. En als u later dit jaar een hoger maandinkomen krijgt moet u daar ook rekening mee houden. Het wettelijk minimumloon wordt bijvoorbeeld altijd op 1 januari én op 1 juli verhoogd.

Hoe weet ik wat ons 'gezamenlijke jaarinkomen' is?

Tel uw eigen jaarinkomen op bij het jaarinkomen van uw (volwassen) partner of huisgenoot. Hebt u thuiswonende kinderen die jonger zijn dan 23? Dan telt alleen hun salaris boven de € 4.885 mee. Studiefinanciering is geen salaris. Dat telt helemaal niet mee. PGB voor kinderen die zorg nodig hebben telt ook niet mee.

Controleert de corporatie mijn inkomen?

Ja, als u om huurverlaging of huurbevriezing verzoekt zal uw verhuurder waarschijnlijk bewijsstukken willen zien. Zoals een inkomensverklaring uit 2017 of 2018. En een uittreksel uit de Basisregistratie Personen, waarmee u kunt bewijzen hoeveel mensen er op uw adres zijn ingeschreven.  U hoeft die stukken niet meteen mee te sturen. U kunt beter wachten tot uw verhuurder er om vraagt.

Ziet de corporatie mijn inkomen uit 2017 als mijn huidige inkomen?

Wij vermoeden dat corporaties er standaard een paar procent bij optellen. Bij toewijzen van woningen doen de meeste corporaties dat namelijk ook. Om een eerder jaarinkomen te ‘vertalen’ naar een jaarinkomen van 2019 passen ze een indexering toe. Dat doen ze dan zo:

  • jaarinkomen van 2017 + 5,17% = jaarinkomen van 2019
    OF
  • jaarinkomen van 2018 + 3,36% = jaarinkomen van 2019

Stel dat u €20.000 inkomen had in 2017. Dan gaan de meeste corporaties er dus van uit dat uw jaarinkomen in 2019 is: € 20.000 x 1,0517 =  € 21.034

Alleen bijstand. Of alleen AOW.  Is dat lager dan € 22.700 / €30.825?

Ja, als u alleen woont en van bijstand of AOW leeft is uw jaarinkomen zeker lager dan € 22.700. Woont u met meer en heeft u bijstand voor samenwonenden? Of AOW voor samenwonenden, maar geen of slechts een zeer klein pensioen? Dan is uw jaarinkomen zeker lager dan €30.825

Ik woon alleen en heb minimumloon. Is dat lager dan € 22.700?

Ja. Als u werkt voor het wettelijk minimumloon is uw jaarinkomen lager dan € 22.700. Maar let op: als u fulltime werkt en daarnaast extra geld krijgt voor overwerk of onregelmatig werk kan uw inkomen hoger zijn.  

We wonen samen en hebben minimumloon. Is dat lager dan € 30.825?

Het ligt er aan hoe veel u werkt. Twee personen die allebei fulltime werken voor het wettelijk minimumloon verdienen samen meer dan € 30.825. Als u niet fulltime werkt kan het minder zijn.

Vragen over de huurprijs

Welke huurprijs moet ik invullen in de check? De kale huur?

Ja, de kale huur, dus uw huurprijs zonder servicekosten. De kale huur heet ook wel ‘netto huur’.

Maar de  huurtoeslag gaat toch uit van ‘rekenhuur’, niet van kale huur?

Dat klopt. Speciaal voor de huurtoeslag heeft de overheid het begrip ‘rekenhuur’ bedacht. Voor veel woningen is ‘rekenhuur’ en ‘kale huur’ hetzelfde bedrag.  Maar als je in een flat of appartementencomplex  woont waar gemeenschappelijke ruimten zijn kan de rekenhuur hoger zijn. Dat komt omdat sommige servicekosten er dan in mee tellen.  Maar alleen deze vier:

  1. schoonmaakkosten voor gemeenschappelijke ruimten
  2. energiekosten voor gemeenschappelijke ruimten
  3. kosten voor een huismeester, flatwacht of buurtconciërge
  4. kosten voor onderhoud aan dienst- en recreatieruimten

Andere servicekosten tellen juist niet mee in de rekenhuur. Om de check niet te lastig te maken vragen we daarom om kale huur (netto huur). En dat doen we ook omdat woningcorporaties bij ‘passend toewijzen’ alleen naar netto huur kijken, niet naar rekenhuur.

Mijn rekenhuur is hoger dan  € 720,42, mijn kale huur is lager. Wat moet ik doen?

Hebt u een laag inkomen en kale huur onder de € 720,42, maar kunt u vanwege de hoge rekenhuur toch geen huurtoeslag krijgen? Schrijf dan een brief aan uw verhuurder waarin u dit probleem uitlegt, en waarin u vraagt om de rekenhuur te verlagen. Komt u daar zelf niet uit, vraag het Sociaal Loket in uw gemeente dan om u te helpen. Als u lid bent van de Woonbond kunt u het ook aan de Huurderslijn van de Woonbond vragen.

Moet ik mijn huurtoeslag van de huurprijs aftrekken?

Nee. De huurprijs die u in de check moet invullen is de kale huur. Een ander woord voor kale huur is 'netto huur'. Het bedrag dat u via de Belastingdienst aan huurtoeslag krijgt hoeft u daar niet van af te trekken. Heel soms krijgen mensen hun huurtoeslag niet via de Belastingdienst, maar op een andere manier. Maar ook in dat geval moet u de huurtoeslag niet van de kale huur aftrekken.

Ik ontvang al huurtoeslag, kan ik dan ook huurverlaging aanvragen?

Als u een huurprijs betaalt boven de €720,42 en een inkomen heeft waarmee u in aanmerking komt voor huurtoeslag, kunt u huurverlaging aanvragen. Ook als u al huurtoeslag ontvangt. De regeling is bedoeld om mensen met een laag inkomen en hoge huur te ontzien. 

Kom ik met een woonkostentoeslag ook in aanmerking voor huurbevriezing of verlaging?

Dat hangt er vanaf. Als u gezien uw inkomen en huurprijs recht heeft op één van de regelingen, en u woont in een gereguleerde huurwoning van een woningcorporatie, dan komt u in aanmerking. ook als u een woonkostentoeslag  ontvangt in plaats van huurtoeslag. De afspraken gelden niet voor woningen met een geliberaliseerd huurcontract. Het kan bijvoorbeeld zo zijn dat u met uw inkomen recht hebt op huurtoeslag, maar omdat de huurprijs te hoog is voor huurtoeslag geen huurtoeslag ontvangt maar een woonkostentoeslag.  U komt dan wel in aanmerking voor de afspraak over huurverlaging. Als de huur wordt verlaagd, kunt u vervolgens wel huurtoeslag krijgen, maar zal uw woonkostentoeslag vervallen.

Vragen over de check

Volgens de check kan ik huurverlaging vragen, maar ik krijg geen mail met voorbeeldbrief.  Hoe kan dat?

Als u wilt dat wij u een voorbeeldbrief mailen moet u een geldig e-mailadres invullen. Op e-mailadressen met typefouten kunnen wij geen mail afleveren. Kon u volgens de check huurverlaging/huurbevriezing vragen, maar kreeg u toch geen mail van ons? Doe de check dan opnieuw. En let er op dat u uw mailadres foutloos schrijft.

Verder advies nodig?

Bel de Huurderslijn
020-5517755

  • Persoonlijk & actueel advies voor leden
  • ma t/m do: 10 - 13 uur
    dinsdag ook 18.30 - 20 uur

 

De Woonbond is er voor huurders en hun organisaties!

Word nu lid en profiteer van alle voordelen