Wat kost huren in 2021?

In dit overzichtsartikel vind je de belangrijkste kosten en inkomensgrenzen voor huren in 2021. En leggen we uit wat er op huurprijsgebied verandert. 

Wat kost een sociale huurwoning?

Verhuis je in 2021 naar een sociale huurwoning? Dan kan de (kale) huur van die woning maximaal € 752,33 zijn. Dit is de nieuwe liberalisatiegrens. Deze grens wordt door de overheid bepaalt en schuift ieder jaar een beetje op. Let op: de liberalisatiegrens geldt voor aanvangshuren. Wie al langer huurt betaalt soms meer voor een sociale huurwoning. Dat is niet nieuw in 2021, maar al jaren zo. Ook niet nieuw is dat zowel woningcorporaties als beleggers sociale huurwoningen kunnen verhuren. Met een aanvangshuur onder de liberalisatiegrens huur je niet in de vrije (geliberaliseerde) sector, maar in de sociale (door de overheid gereguleerde) sector.

Met welk inkomen kan ik sociaal gaan huren bij een woningcorporatie?

Met een jaarinkomen dat lager is dan € 40.024 ,- maak je het meeste kans. Als je iets meer verdient ook nog, maar als je inkomen hoger is dan € 44.655,- kun je alleen bij uitzondering sociaal gaan huren. Bijvoorbeeld als je moet verhuizen vanwege sloop van je woning, of als je vanwege een beperking moeilijk aan geschikte woonruimte komt. In 2021 moeten woningcorporaties zich aan de volgende regels houden:

• Minimaal 80% van de vrijkomende woningen met een huurprijs tot  € 752,33 moet naar huishoudens gaan met een jaarinkomen tot € 40.024 ,-
• Maximaal 10% van de woningen met een huurprijs tot € 752,33 mag naar huishoudens met een jaarinkomen tussen € 40.024 ,- en € 44.655,-.
• Voor de resterende 10% van de woningen geldt geen inkomensgrens. Maar corporaties moeten bij het toewijzen van deze woningen wel voorrangsregels uit de plaatselijke huisvestingsverordening in acht nemen. Wat dat voor regels zijn verschilt per gemeente. Verder moeten ze zich houden aan het besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV). In dat besluit staat dat mensen met fysieke of psychische beperkingen voorrang moeten krijgen.

Voor commerciële verhuurders (particuliere huisbazen en vastgoedbeleggers) die sociale huurwoningen verhuren gelden deze regels niet. 

Wat kost sociaal gaan huren als ik een laag inkomen heb?

Heb je een laag inkomen en ga je in 2021 bij een woningcorporatie huren? Dan betaal je maximaal € 633,25 (huishoudens van 1 of 2 personen) of € 678,66 (grotere huishoudens). Dat komt door het ‘passend toewijzen’ dat woningcorporaties al een paar jaar moeten doen. Minstens 95% van de woningen die corporaties verhuren aan huishoudens met een laag inkomens moet een betaalbare huur hebben. Welke huurprijs als ‘betaalbaar’ geldt schuift ieder jaar een beetje op. In de praktijk ziet de overheid alles onder de aftoppingsgrens voor huurtoeslag als 'betaalbare huur'.

Wat ziet de overheid als ‘laag inkomen’?

Voor ‘passend toewijzen’ van sociale huurwoningen van woningcorporaties gelden -al jaren- inkomensgrenzen. De bedragen die bij deze grenzen horen schuiven ieder jaar een beetje op. Voor 2021 zijn de bedragen:

• Alleenwonend, nog geen AOW  - €23.725
• Niet alleenwonend, nog geen AOW  -  €32.200
• Alleenwonend, AOW -  €23.650
• Niet alleenwonend, AOW -  €32.075

Voor het recht op eenmalige huurverlaging gaan precies dezelfde grenzen gelden. Als je jaarinkomen lager is (én je een hoge huur hebt) kun je in 2021 huurverlaging krijgen.

Vroeger golden deze grenzen ook voor het recht op huurtoeslag. Met een hoger inkomen kon je nooit huurtoeslag krijgen. Sinds 2020 is dat anders.

Kan ik huurverlaging krijgen?

Speciaal voor huurders met een laag inkomen die bij een woningcorporatie huren heeft de overheid een nieuwe regeling in het leven geroepen. Is je huur hoger dan € 633,25 (1- en 2 -persoonshuishouden) of € 678,66 (grotere huishoudens) en heb je een laag inkomen? Dan krijg je in 2021 huurverlaging. Meer over deze eenmalige huurverlaging lees je in dit artikel.  

Voor huurders met een laag inkomen die van een belegger huren heeft het kabinet (nog) niets willen regelen. De Eerste Kamer nam een motie aan waardoor de regering moet onderzoeken wat ze voor deze huurders kunnen doen. De regering moet ruim voor 1 juli 2021 (de datum dat de jaarlijkse huurverhoging voor de meeste huurders plaatsvindt) laten weten wat zij gaat doen.

Kan ik tijdelijk huurkorting krijgen?

Misschien. Naast de eenmalige huurverlaging die alleen in 2021 geldt, is er ook een nieuwe wettelijke regeling die tijdelijke huurkorting mogelijk maakt. Het gaat dan om huurkorting die minimaal één maand tot maximaal drie jaar kan duren. De regeling is op 1 april 2021 van kracht geworden. In dit vraagbaakartikel lees je er meer over.

Kan ik huurtoeslag krijgen?

Dat kan als je huurprijs niet te hoog is, je inkomen bescheiden is en je niet te veel vermogen hebt. Belangrijk: van wie je de woning huurt (woningcorporatie, belegger, particulier) maakt voor de huurtoeslag niet uit. 

• Als je voor het eerst huurtoeslag aanvraagt mag je huur niet hoger zijn dan de huurtoeslaggrens. In 2021 is dat € 752,33. 
• Sinds 2020 geldt er geen harde inkomensgrens meer voor de huurtoeslag. Dus ook met een wat hoger inkomen kun je er recht op hebben. Of dat zo is hangt van je huurprijs af.  In de praktijk is er soms huurtoeslag mogelijk als je een inkomen hebt tot € 31.000 (alleenstaanden) of tot € 41.000 (stellen en gezinnen)
• Voor de huurtoeslag geldt een harde vermogensgrens. Je mag niet te veel vermogen (zoals spaargeld en geld op je betaalrekening) hebben. In 2021 mag je maximaal € 31.340 per persoon aan vermogen hebben. Heb je op 1 januari meer? Dan heb je het hele jaar 2021 géén recht op huurtoeslag. Let op: het is nieuw dat de vermogensgrens voor huurtoeslag niet meer hetzelfde is als de vermogensgrens voor het moeten betalen van belasting in box 3. 

Wil je weten of je huurtoeslag kunt krijgen in 2021? Gebruik de rekenhulp van de Belastingdienst om een proefberekening te maken. 

Huurtoeslag is een complexe regeling. Voor nadere details kun je ons webdossier over huurtoeslag lezen.

Wat wordt de huurverhoging per 1 juli?

Wat de maximale huurverhoging in 2021 is, hangt af van je inkomen en of je een sociale huurwoning of een vrije sector woning huurt.

Vrije sector

Voor het eerst geldt er een een maximale huurverhoging voor de vrije sector. Voor 2021 ligt de maximale huurverhoging op 2,4% (inflatie plus één procent).
De wet die deze beperking van de huurverhoging mogelijk maakt is op 1 mei 2021 van kracht geworden.  

Sociale sector

Voor huurders in de sociale sector is er dit jaar géén huurverhoging. De Tweede Kamer nam een motie van SP Kamerlid Beckerman aan om de huren te bevriezen. Dit geldt voor sociale huurders bij woningcorporaties én bij commerciële verhuurders. Of je in de sociale sector huurt hangt af van de prijs die de woning had op moment dat je er ging wonen. Weet je niet of je in de sociale sector huurt of in de vrije sector? Met deze tool check je hoe het zit.

Wat als ik een zeer dure ‘sociale woning’ heb?

Je bent niet de enige. De overheid heeft jarenlang huurverhogingen vér boven de inflatie toegestaan. Daarom zijn er steeds meer sociale woningen met huurprijzen vér boven de liberalisatiegrens. Bij vastgoedbeleggers komt dit regelmatig voor, maar ook bij woningcorporaties is dit soms zo.  De Tweede Kamer nam een motie van SP Kamerlid Beckerman aan om alle huren in de sociale sector te bevriezen.  Huurders van zeer dure sociale woningen krijgen in 2021 dus géén huurverhoging. Het maakt daarbij niet uit of je van een woningcorporatie huurt of van een belegger.

Voor huurverlaging maakt het weer wél uit van wie je huurt. Is jouw zeer dure ‘sociale woning’ van een woningcorporatie? Als je een laag inkomen hebt (onder de grens voor  passend toewijzen)  kom je in aanmerking voor eenmalige huurverlaging. Als je in 2019 al een laag inkomen had hoor je die huurverlaging vanzelf te krijgen. Is je inkomen in 2020 pas gedaald? Dan moet je die huurverlaging zelf aanvragen. 

Wat als ik in de vrije sector huur?

Dan brengt 2021 iets nieuws. Als vrijesectorhuurder kon je tot nu toe niet terecht bij de Huurcommissie. In 2021 verandert dat. Ook vrijesectorhuurders kunnen dan een geschil voorleggen over een te hoge huurverhoging. De wet die regelt dat de huurverhoging in de vrije sector maximaal inflatie + 1% mag zijn is op 1 mei 2021 van kracht geworden. Nu deze wet definitief is kun je als vrijesectorhuurder dus óók naar de Huurcommissie stappen als je verhuurder een hogere huurverhoging vraagt.

Ben ik een vrijesectorhuurder?

Veel mensen die een hoge huurprijs betalen gaan ervan uit dat ze in de ‘vrije sector’ huren, met een geliberaliseerde huurprijs. Toch is dat niet altijd zo.  Twijfel je of je vrijesectorhuurder bent? Met deze tool check je hoe het zit.