Kosten naast huur

Naast huur mogen er ook andere (service)kosten in rekening worden gebracht. Denk aan de kosten voor gas, water en elektriciteit, meubilering, stoffering, en aan kosten voor gemeentelijke heffingen (bijvoorbeeld de afvalstoffenheffing).

Servicekosten

De verhuurder kan servicekosten in rekening brengen voor het gebruik van gas, water en elektriciteit, maar bijvoorbeeld ook voor de meubels die al in je kamer aanwezig zijn en het schoonmaken van gemeenschappelijke ruimten. Als de service door de verhuurder direct te maken heeft met de bewoning van je kamer (zoals de hiervoor genoemde voorbeelden), heet dat 'woonservice'. Je hoeft alleen servicekosten te betalen voor leveringen en diensten die je met de verhuurder hebt afgesproken. Het is verstandig om die afspraken schriftelijk vast te leggen in het huurcontract. Je verhuurder is wettelijk verplicht om het bedrag dat je voor je kamer betaalt te splitsen in kale huur en het voorschot voor de servicekosten. Zijn de exacte kosten van het servicepakket niet bekend, dan moeten ze worden geschat. Huur je exclusief gas, water en licht, dan betaal je daarvoor meestal rechtstreeks aan het energiebedrijf en kun je daar voor informatie over tarieven terecht.

Voor de doorberekening van leveringen (gas, water en elektriciteit) en (woon)service gelden twee belangrijke voorwaarden: de kosten moeten werkelijk gemaakt én redelijk zijn. Je verhuurder mag dus nooit meer in rekening brengen dan wat de service hem zelf heeft gekost.

De verhuurder is wettelijk verplicht jaarlijks een overzicht te geven van de servicekosten. Die afrekening moet alle posten apart vermelden. Ook moet je verhuurder aangeven op welke manier hij de kosten omslaat over de kamerbewoners (de verdeelsleutel). Als je huurt bij een hospes of hospita zul je genoegen moeten nemen met een globaal overzicht. De kosten zullen dan op basis van een schatting over jouw aandeel in het verbruik worden vastgesteld. Als uit de verplichte specificatie van de verhuurder blijkt dat je te veel servicekosten hebt betaald, kun je het te veel betaalde bedrag terugvragen.

Een verhoging van de servicekosten is mogelijk op het moment dat je met de verhuurder afspreekt dat de service wordt uitgebreid. Daarnaast mag een verhoging alleen als uit het jaarlijkse overzicht blijkt dat de verhuurder zelf meer heeft moeten betalen voor de aan jou verleende service.

Je moet uiterlijk een half jaar na het eind van een kalenderjaar een afrekening van de servicekosten hebben ontvangen. Gaat de afrekening over 2020, dan moet je de afrekening voor 1 juli 2021 in huis hebben. Is de af te rekenen periode geen kalenderjaar maar bijvoorbeeld de periode van mei tot mei, dan moet je de afrekening hebben ontvangen voor 1 juli van het jaar dat volgt op het jaar waarin de afrekenperiode afliep (voor bijvoorbeeld de periode van mei 2019 tot mei 2020 moet je de afrekening dus voor 1 juli 2021 hebben ontvangen). Als je gedurende het servicekostenjaar bent verhuisd, moet de verhuurder je ook binnen deze termijnen nog een overzicht sturen van de periode dat je de kamer nog huurde. Zolang je de afrekening niet hebt ontvangen, mag je weigeren om een hoger voorschotbedrag te gaan betalen.

Problemen

Twijfel je of een verhoging van het voorschot redelijk is, vraag dan om afschriften van rekeningen. Je hebt zelfs het recht om de rekeningen en contracten in te zien waarop de afrekening van de servicekosten is gebaseerd. Zo nodig kun je aan de hand daarvan controleren of de berekeningen van je verhuurder kloppen. Een voorstel van de verhuurder om een willekeurig bedrag aan servicekosten af te spreken hoef je niet te accepteren.
Ben je het niet eens met de afrekening van de servicekosten, dan kun je de Huurcommissie vragen om uitspraak te doen over de redelijkheid van de in rekening gebrachte kosten. Dat kan alleen als het om de hierboven genoemde ‘woonservice’ gaat. Wat daar onder valt staat in een wettelijke regeling, die het ‘Besluit servicekosten’ heet. Je kunt overigens ook een beroep doen op de Huurcommissie als je het maandelijkse voorschotbedrag voor de servicekosten te hoog vindt. Als de Huurcommissie oordeelt dat dit inderdaad veel hoger is dan de te verwachten servicekosten, kan die het voorschot lager vaststellen. Een uitspraak van de Huurcommissie of de kantonrechter geldt alleen voor de huurder die de procedure heeft gevoerd. Probeer daarom vooraf met je verhuurder schriftelijk af te spreken dat een uitspraak van de Huurcommissie voor alle kamerbewoners zal gelden, anders moet iedere huurder een eigen procedure starten.

Wijziging servicepakket

Als 70% of meer van de kamerbewoners in jouw pand met een door je verhuurder voorgestelde verandering van het ‘servicepakket’ akkoord gaan, zul je die in principe moeten accepteren, ook al ben je het niet met de verandering eens. Het moet wel om service gaan die alleen aan jullie allemaal tegelijk kan worden geleverd. Als het eenvoudig is de service wel aan de ene en niet aan de andere huurder te leveren, kan van deze 70%-regel geen gebruik worden gemaakt. De huurders die niet akkoord zijn gegaan met het voorstel, kunnen de redelijkheid daarvan nog wel laten toetsen door de kantonrechter. Dat moet binnen acht weken na de schriftelijke mededeling van je verhuurder dat 70% of meer van de bewoners met het wijzigingsvoorstel instemt. Schakel je de rechter niet binnen deze termijn in, dan zul je de verandering (en de bijbehorende verhoging van het voorschot) moeten accepteren. Je verhuurder kan van deze regel ook gebruik maken als hij een voorstel doet tot renovatie, bijvoorbeeld om alle gaskachels door centrale verwarming te vervangen. Als meer dan 70% van de huurders daarmee instemmen, zul je moeten accepteren dat dit ook in jouw kamer gebeurt. Het zal bij een dergelijk voorstel (technisch) waarschijnlijk niet mogelijk zijn om in alle kamers cv aan te leggen en alleen in die van jou goed functionerende gaskachels te laten staan. De verhuurder kan van deze 70%-renovatieregel alleen gebruik maken als er minstens tien verhuurde kamers in het pand zijn.

Meubilering/stoffering

Voor het berekenen van een redelijke prijs voor het gemeubileerd huren van een kamer moet je uitgaan van 20% van de aankoopwaarde van de meubels per jaar als servicekosten. Zijn ze ouder dan vijf jaar, dan mag je verhuurder jaarlijks 20% van de tweedehands- verkoopwaarde doorberekenen. Voor meer duurzame spullen (gasfornuis, koelkast), ligt die grens op tien jaar. De verkoopwaarde moet ieder jaar opnieuw worden vastgesteld. Het bedrag deel je door twaalf en dan weet je wat je per maand voor meubilering en stoffering moet betalen. Een voorbeeld: als in je kamer een bank staat die bij verkoop € 150,- zou opleveren, dan betaal je per maand 20% van € 150 gedeeld door 12 = € 2,50. Gaat het om meubilering en stoffering van gemeenschappelijk gebruikte ruimtes, dan moet het bedrag ook nog worden gedeeld door het aantal personen dat van die ruimtes gebruik kan maken.

Gemeentelijke lasten

Afhankelijk van je woonplaats kun je als kamerbewoner een aantal aanslagen voor gemeentelijke belastingen en heffingen verwachten. De onroerendezaakbelasting (ozb) hoort daar niet meer bij; die komt sinds 2006 volledig voor rekening van de eigenaar van het pand. De afvalstoffenheffing, ook wel ‘reinigingsrecht’ genoemd, is wel voor rekening van de bewoner(s) van het pand. De heffing betreft de kosten die de gemeente maakt voor het regelmatig ophalen en verwerken van huisvuil en het schoonhouden van de stad. De hoogte van de heffing kan per gemeente sterk verschillen. Het merendeel van de gemeenten hanteert voor éénpersoonshuishoudens een aanzienlijk lager tarief dan voor meerpersoonshuishoudens. Meer personen produceren namelijk meer afval, zo is de achterliggende gedachte. Kamerverhuurpanden worden meestal aangeslagen als één meerpersoonshuishouden.
Via het heffen van rioolrecht voorziet de gemeente in de kosten van de riolering; dit komt in sommige gemeenten overigens alleen voor rekening van eigenaar-bewoners; informeer daar zo nodig naar bij de gemeente.
Verder krijgen kamerbewoners soms ook een waterzuiveringsheffing in de bus. Dit is een heffing van het lokale waterschap. Ook daarvoor betalen alleenstaanden meestal minder dan meerpersoonshuishoudens. Daarnaast betalen bewoners aan de waterschappen ook nog de zogeheten ‘ingezetenenomslag’. De hoogte daarvan varieert per waterschap en hangt af van de taken die het waterschap uitvoert.

Sleutelgeld en administratiekosten

Soms vragen verhuurders sleutel- of handgeld. Dat is een bedrag dat slechts is gebaseerd op het feit dat je bij hen een kamer ‘mag’ huren. Wettelijk is dat niet toegestaan. Betaal dit dus liever niet. Doe je dat toch, vraag dan uitdrukkelijk naar een betalingsbewijs of zorg voor onpartijdige getuigen. Soms moet je bij het tekenen van je contract ook nog administratie-, contract-, of verhuurkosten betalen. Als dit bedrag overdreven hoog is, gaat het in feite ook om een vorm van sleutelgeld. Je kunt te veel betaalde bedragen achteraf terugvorderen via de rechter. Je moet dan wel met een gespecificeerde kwitantie kunnen bewijzen hoeveel je waarvoor hebt betaald. Met deze modelbrief kun je onterecht betaald sleutelgeld/contractkosten terugvorderen.

Bemiddelingskosten

Heb je je kamer gevonden via een tussenpersoon, door te reageren op een advertentie op een website? En vraagt die tussenpersoon/ bemiddelaar bemiddelingskosten voor het in contact brengen van jou met de verhuurder, zonder dat je zelf een zoekopdracht hebt gegeven aan de bemiddelaar? Sinds 1 oktober 2015 heeft de Hoge Raad duidelijk uitgesproken dat de huurder deze bemiddelingskosten niet hoeft te betalen. Sinds 1 juli 2016 geldt dit verbod ook voor huurders van onzelfstandige woonruimte (kamerwoningen). Met onze modelbrief kun je de bemiddelingskosten terugvorderen, vul hiervoor deze online check in.