Wie veel geld heeft woont goedkoop in een koopwoning

Ook bij gelijke inkomens verschillen de woonlasten voor Nederlanders in een koopwoning en in een huurwoning veel van elkaar. Dat woningeigenaren het goedkoopst af zijn, is te danken aan fiscale voordelen, schrijven twee beleidsmedewerkers van Sociale Zaken en werkgelegenheid in economenblad ESB.  Huurders, vooral in de vrije sector, zijn slechter af.

Ongelijkheid tussen woningeigenaren en huurders

De kern van de ongelijkheid ligt in het verschil tussen eigenaar-bewoners en huurders. Eigenaren hebben gemiddeld lagere woonlasten dan huurders, zowel in de sociale als de vrije sector. Voor koopwoningen berekenden de auteurs de zogeheten ‘gebruikskosten’, een maatstaf die rekening houdt met rente, onderhoud, waardeverandering en gecorrigeerd voor wat een andere investering in vermogen zou opbrengen. Aflossing wordt buiten beschouwing gelaten, omdat dit vermogensopbouw is.

Juist hogere inkomens verdienen aan wonen

Bij hogere inkomens, die vaak duurdere woningen bezitten, kunnen deze gebruikskosten zelfs laag zijn en de waardevermeerdering hoog, wat betekent dat zij zelfs geld ‘verdienen’ aan hun woonsituatie.

Huurder in de vrije sector is het duurst uit

Als we die waardestijging buiten beschouwing laten, lopen de gebruikskosten van een koopwoning op met het inkomen, van ongeveer 540 tot 960 euro per maand. Huishoudens in de vrije huursector zijn gemiddeld het duurst uit. Dit loopt op van ongeveer 1.000 euro in de lagere inkomensgroepen naar 1.300 euro bij de hogere. De gemiddelde kosten voor een sociale huurwoning zijn nagenoeg constant, ongeacht inkomen, rond de 600 euro, afgezien van de huurtoeslag.

Koopwoning beter in kwaliteit, voor minder geld

Maar woningen verschillen ook in kwaliteit. De onderzoekers in het ESB-artikel maken een onderscheid aan de hand van de WOZ-waarde. Daaruit blijkt dat vrije sector huurders het minste waar voor hun geld krijgen. Zij betalen grofweg tussen de vier en vijf procent van hun WOZ-waarde aan huur. Door huurregulering hebben sociale huurders een voordeel van ongeveer één procentpunt ten opzichte van woningen in het vrije segment, tussen de drie en vier procent van de WOZ-waarde. Bij kopers schommelt het tussen de 2 tot 2,6%.

Kopen is op lange termijn goedkoper dan huren

De onderzoekers keken ook naar de lange termijn. Dan blijkt dat dertig jaar wonen in de vrije huursector ongeveer twee keer zo duur is als wonen in de corporatiehuur- of koopsector. En dat het goedkoper is te wonen in een koopwoning dan in een woning met gereguleerde huur of een corporatiewoning van dezelfde kwaliteit. Dat komt omdat de kosten voor een woningeigenaar afnemen of gelijk blijven terwijl de huren wel stijgen.

Prikkel om groot te wonen voor kopers

De prikkel om (te) groot te wonen is dus hoger in de koopsector dan in de sociale huursector. Dit komt onder andere omdat het voordeel van de hypotheekrenteaftrek toeneemt met de woningwaarde en niet wordt afgebouwd met inkomen, zoals de huurtoeslag. Toch beperken politici zich bij het aanjagen van ‘beter gebruik van de bestaande woonvoorraad’ vaak tot de sociale huursector, terwijl de meeste winst te behalen is in de koopsector. Juist hier kan worden ingezet op splitsen, kleiner bouwen en woningdelen.

Adviezen om voordelen woningbezit af te bouwen

Kort geleden schreven rijksambtenaren een rapport met beleidsvoorstellen voor de woningmarkt. Hierin stellen zij voor om de koopmarkt niet langer zo te subsidiëren via belastingvoordelen. De OESO en de Nederlandse bank vinden dat ook. De OESO concludeerde zelfs dat er nergens zoveel subsidie naar woningeigenaren gaat als in Nederland. Chileense huizenbezitters staan tweede, maar ontvangen nog niet de helft zoveel subsidie als de Nederlandse huizenbezitter.