Wat kost huren in 2026?

Verhuis je in 2026 naar een sociale huurwoning? Dan kan de (kale) huur van die woning maximaal € 932,93 zijn. In 2026 is dit het grensbedrag voor sociale huur. Dit bedrag wordt door de overheid bepaald en wordt ieder jaar een beetje hoger. Let op: deze grens gaat alleen over aanvangshuur. Wie al langer huurt, betaalt soms meer voor een sociale huurwoning. Dat is niet nieuw in 2026, maar al jaren zo.

Verhuis je in 2026 naar een middenhuurwoning? Dan ligt de kale huur van die woning tussen € 932,93 en € 1.228,07.

Verhuis je in 2025 naar een vrijesectorwoning? Dan zal de (kale) huur van die woning hoger zijn dan €1.228,07. Woningen met een lagere huur zijn sociale huur óf middenhuur.

Belangrijk: verhuurders mogen alleen in de vrije sector verhuren als de woning volgens het puntenstelsel minstens 187 punten waard is. Sinds 2025 zijn verhuurders verplicht om een puntentelling te verstrekken als ze een woning aan je verhuren. Dit geldt ook voor woningen in de vrije sector. Controleer de puntentelling goed. Als blijkt dat je woning 186 of minder punten waard is mag er niet in de vrije sector verhuurd worden en moet de huurprijs dus omlaag.

Er zijn twee inkomensgrenzen voor toegang tot sociale huur bij een woningcorporatie. Een voor eenpersoonshuishouden en één voor meerpersoonshuishoudens. In 2026 gelden de volgende grenzen:

• Maximaal € 51.537 voor alleenwonenden
• Maximaal € 56.910 voor huishoudens van 2 of meer personen

Om in aanmerking te komen voor middenhuur bij een woningcorporatie moet het jaarinkomen van je huishouden niet te hoog zijn. In 2026 gelden de volgende grenzen:

• Maximaal € 70.149 voor alleenwonenden
• Maximaal € 93.531 voor huishoudens van 2 of meer personen

Er zijn geen landelijke regels voor het inkomen dat je moet hebben om in de vrije sector te kunnen huren. Verhuurders hanteren hier hun eigen beleid voor. Gebruikelijk is dat je vier keer de maandhuur moet verdienen om een woning te kunnen huren. Om terecht te kunnen in een woning met een maandhuur van 1500 euro moet je (bruto) maandinkomen dan minimaal 6000 zijn.

Woningcorporaties kijken naar het (belastbaar) jaarinkomen (het zogenaamde ‘verzamelinkomen’), niet naar het maandinkomen. Om daar in de vrije sector te kunnen huren (vanaf €1.228,07 per maand) moet je jaarinkomen in ieder geval hoger zijn dan de inkomensgrens voor middenhuur.

Heb je een laag inkomen en ga je in 2026 bij een woningcorporatie huren? Dan betaal je maximaal € 713,02 (huishoudens van 1 of 2 personen) of € 764,14 (grotere huishoudens). Dat komt door het ‘passend toewijzen’ dat woningcorporaties moeten doen. Minstens 95% van de woningen die zij verhuren aan huishoudens met een laag inkomen moet betaalbaar zijn.

In 2026 gelden daar de volgende inkomensgrenzen voor:

• Alleenwonend, geen AOW: € 29.400
• Alleenwonend, wel AOW: € 28.775
• Meerpersoonshuishouden, geen AOW: €  39.925
• Meerpersoonshuishouden, wel AOW: € 38.650

Ouderen met een laag inkomen, maar veel vermogen (spaargeld) kunnen volgens het ‘passend toewijzen’ wél een duurdere sociale huurwoning betalen. Alleenwonenden met een vermogen van minimaal € 146.011 en samenwonenden met een vermogen van minimaal € 184.633 kunnen een woning toegewezen krijgen met een huurprijs boven de aftoppingsgrens.

Voor sociale huurwoningen zijn de regels anders dan voor middenhuur- en vrije sector woningen. Voor bewoners van een sociale huurwoning telt het inkomen mee. In de middenhuur en de vrije sector is dat niet zo.

Sociale huur

Sociale huurders met een bescheiden inkomen krijgen in juli 2026 te maken met een huurverhoging die kan oplopen tot 4,1%.

Inkomensafhankelijke huurverhoging

In 2026 is er ook weer een inkomensafhankelijke huurverhoging voor sociale huurders met een relatief hoog inkomen. De huurverhoging voor die groep is geen percentage van de huidige huurprijs, maar een vast bedrag. Er zijn twee maximumbedragen: €50 en €100. Welk maximumbedrag de verhuurder mag vragen hangt van het jaarinkomen van het huishouden af.

50 euro

Om een huurverhoging van 50 euro te mogen vragen moet de huurder

• Alleen wonen en een jaarinkomen hebben boven de € 59.504
  OF
• Met ander(en) samenwonen en een gezamenlijk jaarinkomen hebben boven de € 68.858

100 euro

Om een huurverhoging van 100 euro te mogen vragen moet de huurder

• Alleen wonen en een jaarinkomen hebben boven de € 70.149
  OF
• Met ander(en) samenwonen en een gezamenlijk jaarinkomen hebben boven de € 93.531

Lage huur

Huur je een sociale huurwoning met een lage maandhuur? Dan kan je huur in 2026 met maximaal €25 omhoog. Tenzij je een hoog inkomen hebt. Dan kun je de huurverhoging krijgen voor huurders met een hoog inkomen. In 2025 zag de overheid alles onder de € 350 als lage huur. Het is op dit moment nog niet duidelijk of deze grens in 2026 omhooggaat.

Middenhuurwoning

Huurders van een gereguleerde middenhuurwoning krijgen in 2026 te maken met een huurverhoging die kan oplopen tot 6,1%. Dit omdat de overheid bepaald heeft dat de huur van middenhuurwoningen jaarlijks mag stijgen met de gemiddelde CAO-loonstijging + 1%.

Vrije sector huurwoning

In 2026 is de huurverhoging in vrije (geliberaliseerde) sector maximaal 4,4%. Voor vrijesectorwoningen is de regel dat de huur mag stijgen met:

• de gemiddelde inflatie + 1% OF
• de gemiddelde CAO-loonstijging + 1%

De afspraak daarbij is dat de laagste van de twee van toepassing is.

In de vrije sector is verder ook het huurcontract van belang. Staat er een lager huurverhogingspercentage in je contract dan 4,4% ? Dan geldt dát percentage als het maximum voor jouw huurverhoging in 2026.

Veel mensen die een hoge huurprijs betalen denken dat ze in de ‘vrije sector’ huren. Toch is dat niet altijd zo. Met deze tool check je hoe het zit.

Dat kan als je inkomen bescheiden is en je niet te veel vermogen hebt. Belangrijk: van wie je de woning huurt (woningcorporatie, belegger, particulier) maakt voor de huurtoeslag niet uit.

• Vanaf 2026 maakt de huurprijs van je woning niet meer uit. Ook met een maandhuur boven de vroegere ‘huurtoeslaggrens’ kun je in aanmerking komen voor huurtoeslag.
• Er is geen harde inkomensgrens voor huurtoeslag. Ook met een wat hoger inkomen kun je er recht op hebben. Of dat zo is hangt van je huurprijs af.
• Voor de huurtoeslag geldt een harde vermogensgrens. Je mag niet te veel vermogen (zoals spaargeld en geld op je betaalrekening) hebben. In 2026 is dat maximaal € 38.479 per persoon. Heb je op 1 januari 2026 meer vermogen? Dan heb je het hele jaar 2026 géén recht op huurtoeslag.
• Wil je weten of je huurtoeslag kunt krijgen in 2026? Gebruik de rekenhulp van de Belastingdienst om een proefberekening te maken.

Misschien. Het gaat dan om huurkorting die minimaal één maand tot maximaal drie jaar kan duren. Daar bestaat sinds 1 april 2021 een regeling voor: de Wet tijdelijke huurkorting.