Meer oorzaken voor sterke stijging onderhoudskosten
Van gestegen loon- en bouwkosten en de ‘ingewikkelde’ installaties tot beperkte capaciteit bij aannemers, het inhalen van achterstallig onderhoud, verouderd woningbezit en de opkomst van private equity in de aannemersbranche. In een artikel in het Financieele Dagblad noemen woningcorporaties meerdere oorzaken voor de explosieve stijging van de onderhoudskosten.
Explosieve groei onderhoudskosten
Toezichthouder Autoriteit Woningcorporaties (Aw) meldde begin dit jaar in haar jaarrapport dat de uitgaven van corporaties aan onderhoud zijn opgelopen van €4,1 miljard in 2018 naar ruim €6,7 miljard in 2025, een stijging van meer dan 60%. Terwijl loon en materiaalkosten in de bouw in die periode met slechts 30% stegen. De Woonbond riep toen al op tot een onderzoek naar de onderhoudskosten. Daar zijn het ministerie en corporatiekoepel Aedes nu mee bezig.
Nieuwe en oude woningen zijn duur
Nieuwe of opgeknapte en verduurzaamde woningen zijn soms een stuk duurder in onderhoud. Zo zijn er ingewikkelde en duurdere installaties om bij te houden, zeggen de corporaties. Ook wijzen corporaties juist op verouderd bezit dat steeds duurder is in onderhoud.
Inhaalslag na verhuurderheffing
Andere corporaties wijzen in de krant op een inhaalslag. In de coronajaren konden sommige projecten niet doorgaan. Andere corporaties bezuinigden op onderhoud omdat ze de verhuurderheffing moesten betalen aan het Rijk. Deze in 2023 afgeschafte belasting heeft er financieel ingehakt. Belasting op de waarde van sociale huurwoningen werd ingevoerd in 2013 en weer afgeschaft in 2023. ‘Met de verhuurderheffing hebben wij jarenlang de hand op de knip moeten houden en onderhoud moeten doorschuiven’, schrijft corporatie Portaal in een reactie aan de krant. ‘Wij zijn nu bezig met het inhalen van achterstallig onderhoud’.
Investeringsmaatschappijen kopen onderhoudsbedrijven op
Ook private equity speelt een rol. Corporaties geven gemiddeld ongeveer 5000 euro per woning uit aan onderhoud. Het FD signaleerde al in 2023 dat investeringsmaatschappijen op de onderhoudsbedrijven doken en ze opkochten. Die trend lijkt nog niet voorbij. Onderhoudsexpert Straub van de TU Delft waarschuwt voor een prijsopdrijvend effect door deze opkoopgolf en de grote vraag naar onderhoud door corporaties. Minder concurrentie en hogere marges door de bedrijven en een stabiele vraag naar onderhoud drijft de prijs op.
Hoge winstbelasting
De hoge onderhoudskosten drukken de investeringscapaciteit van woningcorporaties. De kosten stijgen sneller dan de huren, waardoor corporaties ook minder kunnen lenen voor de nieuwbouw. Zeker omdat corporaties ondertussen ook nog hoge winstbelasting (vennootschapsbelasting) betalen. Dit laat zien dat de financiële kaders van corporaties steeds meer knellen. De huren moeten betaalbaar blijven en tegelijkertijd ligt er een grote nieuwbouwopgave.
Woonbond: leg rekening niet bij huurders neer
Wat de Woonbond betreft is het duidelijk wat er moet gebeuren. ‘Corporaties moeten kijken hoe ze de explosieve stijging van onderhoudskosten kunnen beteugelen. Het onderzoek van Aedes en het ministerie moet hier een startschot voor zijn,’ aldus belangenbehartiger Marcel Trip van de bond. Ook moet de politiek zorgen voor investeringen in nieuwbouw van sociale huurwoningen. ‘Het is niet eerlijk de rekening hiervan via steeds hogere huren alleen bij sociale huurders neer te leggen. De vennootschapsbelasting voor corporaties moet worden geschrapt. Dat levert tientallen miljarden aan investeringsruimte op. Daarnaast moet de overheid nieuwbouw van sociale huur weer gaan subsidiëren. Dat zorgde in de jaren en tachtig en negentig voor een sterk groeiende corporatiesector. Die groei stagneerde toen de overheid stopte met subsidies voor nieuwbouw en de corporatiesector juist fors ging belasten. Het aantal corporatiewoningen schommelt sindsdien rond de 2,3 miljoen woningen’.