Ambtenaren reiken oplossingen aan voor huursector

Het zogeheten Interdepartementaal Beleidsonderzoek (IBO) Huursector is het werk van vier ministeries, het Centraal Planbureau, de Nederlandse Bank en het Sociaal en Cultureel Planbureau. Zij hebben de uitdagingen en kansen binnen de Nederlandse huursector geanalyseerd en doen suggesties voor toekomstig beleid. Aanleiding voor dit ‘IBO Huursector’ zijn het voortdurende woningtekort, sterk stijgende huurprijzen en maatschappelijke druk voor beter huurbeleid.

Waar komen de problemen in huursector vandaan?

Als oorzaken van de grote woonproblemen gaat het rapport op een aantal onderdelen in. Zoals de ongelijkheid tussen kopers en huurders, waarbij kopers vermogen opbouwen en het eigen woningbezit fors wordt gestimuleerd. Ook noemen de onderzoekers het tekort aan investeringen in de huursector en de grote problemen voor starters en middeninkomens die tussen wal en schip vallen.

Problemen bij huur door fiscale voordelen bij koop

Volgens het IBO heeft het structureel stimuleren van de koopsector verstrekkende gevolgen voor de huursector. De hypotheekrenteaftrek is hier een voorbeeld van. Doordat kopen wordt gestimuleerd worden meer woningen verkocht aan woningeigenaren dan aan verhuurders. Hoge koopprijzen zorgen zo voor minder huurwoningen én hogere huren. Zo schrijven de onderzoekers: ‘De stimulering in de koopsector leidt ertoe dat markthuren hoger liggen en dat, zonder de hulp van de overheid, meer huurders in de knel komen.’

Meer grip door huurregister en funda voor huurders

Interessante aanbevelingen die het onderzoek biedt, zijn onder andere het instellen van een huurregister. Dat meer grip en zicht geven op de private huurmarkt. En via huisvestingsverordeningen kunnen gemeenten sturen op een bijdrage aan het huisvesten van bepaalde doelgroepen. Door gemeenten waar kan in te laten zetten op woningdelen en splitsen moet er in de bestaande woningvoorraad meer woonruimte komen. Een landelijk systeem voor woonruimteverdeling moet het voor woningzoekenden makkelijker maken te reageren op een woning in een andere regio. Door te werken met zoekpunten moeten jongeren meer kansen krijgen. Goede aanbevelingen die elk een stukje kunnen helpen bij het oplossen van de wooncrisis.

Voor alle sectoren hetzelfde huurbeleid, of niet?

Ook stelt het IBO voor om voor één huurbeleid te gaan voor de drie sectoren. Op die manier is het voor huurders en verhuurders makkelijker om na te gaan welke huurverhoging is toegestaan. De Woonbond pleit al langer voor één  maximaal percentage, bijvoorbeeld inflatievolgend, voor alle huurders. Helaas geven de schrijvers van het IBO vervolgens een voorbeeld van een uitwerking die de plank mis slaat. Door in de verschillende sectoren verschillende opslagen op inflatie toe te staan ondergraven ze het idee van simpelweg één percentage hanteren. Daardoor blijft het voor huurders nodig precies te weten in welke sector ze huren. Marcel Trip, belangenbehartiger bij de Woonbond: ‘Op die manier kun je het net zo goed niet doen. Bovendien is het erg vreemd om een opslag toe te staan, met de reden dat het in een huursegment is waar de huur al hoog is.’

Steeds huren blijven verhogen is geen oplossing

Het rapport schiet tekort in het denken over systeemveranderingen als het gaat om het vergroten van de investeringscapaciteit van woningcorporaties. Ze kijken hier vooral naar de knop van hogere huren en meer geborgde leningen voor middenhuur. Terwijl er nu door de overheid amper geïnvesteerd wordt in nieuwbouw. De terugkeer van objectsubsidies of het afschaffen van de vennootschapsbelasting moet dan ook prominent op het netvlies van beleidsmakers worden gebracht. Trip:

Op deze manier blijft het spanningsveld tussen betaalbaarheid en beschikbaarheid in stand, waarbij huurders via steeds hogere huren moeten zorgen dat corporaties de wooncrisis kunnen oplossen.

Tijdelijke contracten: huurrecht op papier

Een ander zwak punt in de analyse is het pleidooi van de terugkeer van tijdelijke huurcontracten van maximaal vijf of zeven jaar. Er is kort geleden een initiatiefwet aangenomen om van het vaste huurcontract weer de norm te maken. Een belangrijke reden daartoe is dat een huurder met een tijdelijk contract alle huurrechten alleen op papier heeft. Als de huur of servicekosten te hoog zijn of als er sprake is van achterstallig onderhoud of zelfs intimidatie, kun je naar de Huurcommissie of gemeente. Maar als je weet dat dat betekent dat je kan fluiten naar een verlenging van het huurcontract, neem je die stap niet.

Zonder woonzekerheid, geen bestaanszekerheid. En daar moet het beleid wél op gericht zijn.