Wooncoöperatie in zwaar weer

Sinds 2018 werken de leden van wooncoöperatie de Nieuwe Meent aan de realisatie van een duurzaam en inclusief wooncomplex dat betaalbare huisvesting biedt aan ruim veertig mensen.

Zwaar weer

Lauri Schippers van de Nieuwe Meent: ‘We hebben een haalbaar en realistisch plan, inclusief alle benodigde vergunningen en contracten, een kavel in Amsterdam-Oost en meer dan € 450.000 die we ophaalden met crowdlending. En toch bevinden we ons in zwaar weer.’

De bedoeling was dat de bouw van hun woonproject in december 2022 zou starten. Maar een onjuiste erfpachtberekening van de gemeente en uitlopende vergunningsprocedures in 2021 zorgden dat het project vertraging opliep. In de tussentijd stegen de rentes en de bouwkosten, waardoor zij de financiering niet meer rondkregen.

Serieuze patstelling

Het afgelopen jaar heeft de Nieuwe Meent koortsachtig onderhandeld met zowel de gemeente als de banken om tot een oplossing te komen. Maar het lijkt erop dat de wooncoöperatie in een serieuze patstelling is beland.

Zij luiden nu de noodklok: Als er geen sluitende business case komt voor 3 februari 2023 kan er geen erfpachtovereenkomst getekend worden. Zonder hulp of beweging van de gemeente Amsterdam of de banken gaat de Nieuwe Meent dan failliet.

Amsterdam steunt wooncoöperatie

De gemeente Amsterdam ziet wooncoöperaties al jaren als een van de oplossingen voor de wooncrisis, en heeft zichzelf opgeworpen als voorvechter. Amsterdam stelde een uniek actieplan op met daarin een stevige ambitie: over 25 jaar moet 10 procent van alle Amsterdamse huizen (tegen 2045 zijn dit 40.000 woningen) zijn ondergebracht bij een wooncoöperatie.

De gemeente tuigde daarbij een infrastructuur op voor wooncoöperaties waar groepen in de rest van het land alleen maar van durven dromen. Zo stopte de gemeente € 20 miljoen in een Stimuleringsregeling voor Wooncoöperaties. De Nieuwe Meent kon als een van de eerste door de gemeente uitgekozen pilotprojecten gebruikmaken van dit leenfonds om het gat te dichten tussen de eigen inleg en de banklening.

‘Stimuleringsregeling sluit niet aan op markt’

Maar de Nieuwe Meent wijst erop dat de voorwaarden voor de Stimuleringsregeling door de gemeente Amsterdam bedacht zijn op een moment dat de rente historisch laag was en bouwkosten ook nog een heel stuk lager lagen.

Lauri Schippers: ‘Er is gek genoeg geen rekening gehouden met het feit dat de marktomstandigheden wel eens zouden kunnen veranderen. Ze willen de voorwaarden van de regeling gaan evalueren en aanpassen, maar pas over een aantal maanden. Voor de Nieuwe Meent komt dat te laat.’

Nederlandse banken durven het niet aan

Momenteel financieren banken niet de door de gemeente verwachte 70 procent van het totaal. Na een jaar lang onderhandelen met de coöperatieve Rabobank, constateert de Nieuwe Meent dat het bankwezen in Nederland momenteel niet klaar is voor wooncoöperaties.

‘De Rabobank is op dit moment nog niet in staat om duidelijkheid te verschaffen over de hordes die nog genomen moeten worden om tot financiering te komen. Gesprekken met andere Nederlandse banken hebben uitgewezen dat er in Nederland geen alternatieven zijn.’

De bal ligt bij de gemeente

Lauri Schippers: ‘De bank beweegt niet. En wij hebben gedaan wat we konden. We hebben onze business case al tientallen keren opnieuw bijgeschaafd. We hebben bezuinigd waar we op bezuinigen konden, we hebben de huren verhoogd en andere financiële maatregelen genomen, maar het leverde niets op. Bij ons is de rek er nu echt uit.’

De bal ligt nu bij de gemeente, vindt de Nieuwe Meent. ‘Zij moet zich houden aan haar eigen beleidsdoel: ruimte maken voor wooncoöperaties en financieel bijspringen daar waar de markt een gat laat vallen.’

Belang voor de coöperatieve sector

Wanneer de gemeente geen concessies doet, betekent dit niet alleen de doodssteek voor ons woonproject, het heeft gevolgen voor de hele coöperatieve woonbeweging in Nederland, meent Schippers: ‘Als we failliet gaan en wij dus onze crowdlenders niet terug kunnen betalen, geeft dat een bijzonder slecht signaal af aan het publiek. ‘In een wooncoöperatie moet je niet willen investeren. Die zijn kennelijk niet levensvatbaar.’ Hierdoor zal het voor andere wooncoöperaties die minder ver zijn in het proces veel lastiger worden om geld binnen te halen via crowdlending of andere manieren.’

Er is een uitweg mogelijk

Schippers: ‘De oplossing is eenvoudig en we hebben er zelfs geen extra geld voor nodig. Als de gemeente de aflossingstermijn van haar lening oprekt van twintig naar dertig jaar, kunnen we voor de hypotheek terecht bij de Duitse GLS bank. Een kleine aanpassing in de voorwaarden van de Stimuleringsregeling is daarvoor nodig en het beleid biedt hier ruimte voor.’

Steun van de Woonbond

In een open brief roepen ruim 600 sympathisanten de Amsterdamse wethouder en raadsleden op om te voorkomen dat het pilotproject nu strandt.

Ook directeur Zeno Winkels ondertekende deze brief namens de Woonbond. ‘De Woonbond ziet dat wooncoöperaties een waardevolle bijdrage leveren aan het oplossen van de wooncrisis, door betaalbare huurwoningen toe te voegen aan het bestaande aanbod. Daarom steunt de Woonbond de wooncoöperatieve beweging in Nederland.’

Pleidooi voor een gelijk speelveld

De Woonbond pleit voor een einde aan het ongelijke speelveld in Nederland als het gaat om de financiering van woningen. ‘Voor de koopsector bestaat heel veel steun. Net als voor de sociale huursector die kan rekenen op garanties van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Daar valt de steun voor wooncoöperaties bij in het niet.’

Daarom ziet de Woonbond graag dat er leningen worden aangeboden met looptijden van minimaal dertig jaar, zoals die gebruikelijk zijn voor woningbouw. Winkels: ‘Het zou de gemeente Amsterdam, die in woord en daad laat zien wooncoöperaties te willen steunen, sieren om de Nieuwe Meent nu niet te laten vallen en de terugbetaaltijd van de door haar verstrekte lening aan de coöperatie te verlengen van twintig naar dertig jaar, waarmee het probleem verholpen is.’