Mythes over reguleren van huurprijzen

In 2024 werd de Wet betaalbare huur aangenomen, om ervoor te zorgen dat meer woningen beschermd zijn tegen woekerprijzen die compleet losgezongen zijn van de kwaliteit van die woningen. Huisbazen lobbyen op volle kracht om deze huurprijsbescherming te ondergraven. Onze minister van Volkshuisvesting luistert naar de vastgoedlobby. Terwijl er flink wat af te dingen valt op hun argumenten, blijkt ook uit recent Zweeds onderzoek.

Zweedse studie naar Europese systemen

Een studie van de Zweedse huurdersorganisatie Hyresgästföreningen zet vraagtekens bij veel van de aannames waar ook de Nederlandse vastgoedlobby op leunt. In een vergelijking van elf Europese woningmarkten worden vijf hardnekkige mythes over huurregulering onderzocht — en grotendeels ontkracht. In dit artikel gaan we in op de Zweedse bevindingen bij drie van de door hen onderzochte mythes en geven we wat extra Nederlandse context.

Drie generaties huurprijsregulering

In het debat wordt huurprijsregulering vaak als één maatregel gezien. Maar in de praktijk bestaan er verschillende vormen. De onderzoekers onderscheiden die in drie categorieën.

• Eerste generatie: huurprijzen worden bevroren of strak vastgezet
• Tweede generatie: huurprijzen mogen stijgen. Binnen grenzen die gelden tijdens lopende huurcontracten, maar ook bij nieuwe huurcontracten
• Derde generatie: huurprijzen mogen stijgen, maar binnen grenzen. Geldt alleen tijdens een lopend huurcontract.

Veel kritiek op de regulering is gebaseerd op oudere, strenge systemen die in Europa nauwelijks nog voorkomen van de eerste categorie. Vaak is er sprake van huurprijsregulering van de tweede, derde of een mix van deze categorieën. Omdat er hier sprake is van geïndexeerde grenzen of huurverhogingen wordt hier rekening gehouden met ‘onderliggende economische factoren’.

Mythe 1: reguleren maakt verhuren onrendabel

Vaak stellen beleggers dat ze afhaken als huren worden begrensd. Het Zweedse onderzoek laat zien dat dit beeld te simpel is. In meerdere landen blijven investeerders actief, ook bij gereguleerde huren. Rendement hangt namelijk niet alleen af van huurinkomsten, maar ook van: waardestijging van vastgoed, fiscale regels en financieringsmogelijkheden.

Er wordt zelfs geen sterke relatie tussen huurprijsregulering gezien door de onderzoekers. In landen met relatief veel huurprijsregulering (Zweden, Finland) zijn rendementen hoger dan in landen met een geliberaliseerde huurmarkt (Italië). Landen met heel verschillende vormen van huurprijsregulering hebben een vergelijkbaar rendement. Er wordt in de kritiek op de regulering doorgaans voorbijgegaan aan het feit dat er wel degelijk rekening wordt gehouden met indexering. Bovendien gaat de vastgoedlobby volgens de onderzoekers voorbij aan het drukken van kosten voor het verwerven van een woning door regulering. Want, hoe hoger de huren, hoe hoger de beleggingswaarde van een woning, en uiteindelijk ook de financieringskosten voor de belegger.

Mythe 2: de huursector krimpt

Een ander argument is dat verhuurders massaal woningen verkopen. Het rapport vindt geen duidelijk verband tussen huurregulering en de omvang van de huursector. In sommige gereguleerde markten is de huursector juist groot en stabiel.

Krimp hangt vaker samen met breder woonbeleid en economische omstandigheden. Dat zien we ook in Nederland. Ondanks verkopen door kleinere particuliere beleggers is de private huurmarkt in 2024 en 2025 volgens het CBS stabiel gebleven op 14% van de woningmarkt. Tegelijkertijd hebben fiscale maatregelen en waardeontwikkeling een grote invloed op handelen van beleggers. Zo willen deelnemers van grote belegger Vesteda juist verkopen vanwege hoge waardestijging, en verkopen kleine particuliere beleggers vanwege de hogere belastingen die ze sinds enkele jaren moeten betalen over hun fictieve rendement. Dat heeft niets met huurprijsregulering te maken.

Mythe 3: reguleren remt nieuwbouw

Ook hier vinden de onderzoekers geen duidelijk verband tussen nieuwbouwprestaties en huurprijsregulering tussen landen. Ze geven aan dat veel huurregulering bovendien rekening houdt met hogere kosten voor nieuwbouwwoningen (dat is in Nederland dubbel het geval doordat WOZ-waarde en energielabel de maximale huurprijs mede bepalen, én er ook een opslag voor nieuwbouw geldt voor gereguleerde middenhuur). Bovendien zijn er andere factoren die een dominantere rol spelen in de nieuwbouw. Denk aan subsidies, grondbeleid en algehele koopkrachtontwikkeling bij huishoudens.

Minister zet mes voorbarig in regulering

Uit het onderzoek blijkt dat huurprijsregulering vaak onterecht de kop van jut is vanuit de vastgoedsector. De vergelijking tussen landen laat zien dat de rol van huurprijsbescherming hier minder dominant is dan wordt geclaimd. Er wordt voorbijgegaan aan mate waarin huurprijsreguleringen rekening houden met economische ontwikkelingen (indexatie) en diverse factoren met veel meer impact op de woningmarkt worden miskend.

Dit onderzoek laat vooral zien dat bovenstaande claims of mythes op zichzelf onvoldoende argument zijn om huurregulering af te serveren. Toch gaat minister Boekholt O’Sullivan mee met de vastgoedlobby. Ze wil een evaluatie van de Wet betaalbare huur niet afwachten en kondigde wijzigingen aan om verhuurders tegemoet te komen.