Rechten bij groot onderhoud
Als je verhuurder aan je woning groot onderhoud wil uitvoeren, moet je dat gedogen. Je verhuurder heeft daarvoor niet jouw toestemming nodig. De 70%-regeling, zoals bij renovatie, is dus niet aan de orde. Je mag wel van je verhuurder verwachten dat de werkzaamheden ruimschoots op tijd worden aangekondigd. En dat er maatregelen worden genomen om de overlast te beperken. Hoe dat moet, is niet wettelijk geregeld. In de wet staat niet meer dan dat je verhuurder altijd je ‘woongenot’ of ‘huurgenot’ moet garanderen.
Vergoeding?
Bij groot onderhoud kan al snel sprake zijn van ‘verstoring van het woongenot’. Het Burgerlijk Wetboek voorziet in de mogelijkheid voor huurders om ter compensatie daarvan een vergoeding te vragen aan de verhuurder. Daarvoor kan de huurder naar de rechter, die dan een tijdelijke verlaging van de huurprijs kan opleggen. In de praktijk wordt zo’n vordering van een huurder maar zelden toegekend. Als huurder moet je er namelijk, zo is de gedachte, van uitgaan dat er op enig moment groot onderhoud nodig is aan je woning. Het is redelijk te verwachten dat je daarbij overlast zult ervaren.
Afspraken met aannemer
Dat ontslaat de verhuurder echter niet van de plicht om de overlast zo veel mogelijk te beperken. Daarom leggen goede verhuurders hiervoor bepaalde regels op aan hun aannemers. Zoals de plicht om aan het eind van elke dag stof en puin weg te halen. Of om het deel van de woning waarin wordt gewerkt af te schermen met een doek. Ook kunnen verhuurders, als huurders bijvoorbeeld hun badkamer niet kunnen gebruiken, tijdelijk een douchewoning ter beschikking stellen.
Let op onderscheid renovatie en onderhoud
De rechten van huurders zijn bij groot onderhoud dus veel kleiner dan bij renovatie. Sommige verhuurders zullen daarom proberen bepaalde ingrepen als groot onderhoud te presenteren, in plaats van als renovatie. Let daarom altijd goed op wat er precies gebeurt in je woning.
Wat is groot onderhoud?
Onderhandelen met de verhuurder
Anders dan bij sloop en renovatie hoeven woningcorporaties geen reglement te hanteren voor het uitvoeren van groot onderhoud. Dit neemt niet weg dat huurders er wel op kunnen aandringen dat de corporatie zo’n reglement of ‘protocol’ opstelt. Een sterke bewonerscommissie kan dat proberen voor het specifieke onderhoudsproject in haar complex. De centrale huurdersorganisatie probeert dit op het niveau van de verhuurder voor alle toekomstige onderhoudsprojecten. In beide gevallen is het noodzakelijk goed te onderhandelen met de verhuurder. Waarbij (helaas) de onderhandelingspositie wel minder sterk is dan bij sloop en renovatie