Wat kost huren in 2025?

Verhuis je in 2025 naar een sociale huurwoning? Dan kan de (kale) huur van die woning maximaal € 900,07 zijn. In 2025 is dit het grensbedrag voor sociale huur. Dit bedrag wordt door de overheid bepaald en wordt ieder jaar een beetje hoger. Let op: deze grens gaat alleen over aanvangshuren. Wie al langer huurt, betaalt soms meer voor een sociale huurwoning. Dat is niet nieuw in 2025, maar al jaren zo.

Verhuis je in 2025 naar een middenhuurwoning? Dan zal de (kale) huur van die woning hoger zijn dan € 900,07 en lager zijn dan € 1.184,82. Woningen met een lagere (start)huur zijn sociale huurwoningen. Woningen met een hogere starthuur vallen in de zogenaamde ‘vrije sector’.

Verhuis je in 2025 naar een vrijesectorwoning? Dan zal de (kale) huur van die woning hoger zijn dan € 1.184,82. Woningen met een lagere huur zijn sociale huurwoningen of middenhuurwoningen. Belangrijk: verhuurders mogen alleen in de vrije sector verhuren als de woning volgens het puntenstelsel minstens 187 punten waard is.

Vanaf 2025 zijn verhuurders verplicht om een puntentelling te verstrekken als ze een woning aan je verhuren. Dit geldt ook voor vrijesectorwoningen. Controleer de puntentelling goed. Als blijkt dat de woning 186 of minder punten heeft mag er niet in de vrije sector verhuurd worden en moet de huurprijs dus omlaag.

Woningcorporaties moeten minimaal 85% van hun vrijkomende sociale huurwoningen verhuren aan huishoudens met een inkomen onder bepaalde inkomensgrenzen. Er zijn twee inkomensgrenzen voor toegang tot sociale huur. Een voor eenpersoonshuishouden en één voor meerpersoonshuishoudens. In 2025 gelden de volgende grenzen:

• Maximaal € 49.669 voor alleenwonenden
• Maximaal € 54.847 voor huishoudens van 2 of meer personen

Is je inkomen hoger? Dan kom je mogelijk in aanmerking voor een middenhuurwoning van een woningcorporatie.

Om in aanmerking te komen voor een middenhuurwoning van een woningcorporatie moet het jaarinkomen van je huishouden niet te hoog zijn. In 2025 gelden de volgende grenzen:

• Maximaal € 67.366 voor alleenwonenden
• Maximaal € 89.821 voor huishoudens van 2 of meer personen

Gemeenten kunnen via de huisvestingsvergunning toewijzingsregels stellen aan de gereguleerde middenhuurwoningen. Op die manier komen de woningen terecht bij woningzoekenden met maximaal een middeninkomen.

Er zijn geen landelijke regels voor het inkomen dat je moet hebben om in de vrije sector te kunnen huren. Verhuurders hanteren hier hun eigen beleid voor. Gebruikelijk is dat je vier keer de maandhuur moet verdienen om een woning te kunnen huren. Om terecht te kunnen in een woning met een maandhuur van 1500 euro moet je (bruto) maandinkomen dan minimaal 6000 zijn.

Woningcorporaties kijken naar het (belastbaar) jaarinkomen (het zogenaamde ‘verzamelinkomen’), niet naar het maandinkomen. Om daar in de vrije sector te kunnen huren (vanaf € 1.184,82 per maand) moet je jaarinkomen in ieder geval hoger zijn dan de inkomensgrens voor middenhuur.

Heb je een laag inkomen en ga je in 2025 bij een woningcorporatie huren? Dan betaal je maximaal € 682,96 (huishoudens van 1 of 2 personen) of € 731,93 (grotere huishoudens). Dat komt door het ‘passend toewijzen’ dat woningcorporaties moeten doen. Minstens 95% van de woningen die zij verhuren aan huishoudens met een laag inkomen moet betaalbaar zijn.

In 2025 gelden daar de volgende inkomensgrenzen voor:

• Alleenwonend, geen AOW: € 28.375
• Alleenwonend, wel AOW: € 27.775
• Meerpersoonshuishouden, geen AOW: € 38.500
• Meerpersoonshuishouden, wel AOW: € 37.350

Ouderen met een laag inkomen, maar veel vermogen (spaargeld) kunnen volgens het ‘passend toewijzen’ wél een duurdere sociale huurwoning betalen. Alleenwonenden met een vermogen van minimaal (vermogensgrens zorgtoeslag 2025) en samenwonenden met een vermogen van minimaal (vermogensgrens zorgtoeslag 2025) kunnen een woning toegewezen krijgen met een huurprijs boven de aftoppingsgrens.

Voor sociale huurwoningen zijn de regels anders dan voor middenhuur- en vrije sector woningen. Voor bewoners van een sociale huurwoning telt het inkomen mee. In de middenhuur en de vrije sector is dat niet zo.

Sociale huur

Sociale huurders met een bescheiden inkomen krijgen in juli 2025 te maken met een huurverhoging die kan oplopen tot 5%. Corporaties mogen hun ‘huursom’ (de huur van al hun woningen samen) met maximaal 4,5% laten stijgen, maar voor een individuele huurder is 5% huurverhoging het maximum. Dit volgt uit de Nationale Prestatieafspraken 2025-2035 die minister en woningcorporaties samen maakten.

Inkomensafhankelijke huurverhoging

In 2025 is er ook weer een inkomensafhankelijke huurverhoging voor sociale huurders met een relatief hoog inkomen. De huurverhoging voor die groep is geen percentage van de huidige huurprijs, maar een vast bedrag. Er zijn twee maximumbedragen: €50 en €100. Welk bedrag de verhuurder mag vragen hangt van het jaarinkomen van het huishouden af.

50 euro

Om een huurverhoging van 50 euro te mogen vragen moet de huurder

• Alleen wonen en een jaarinkomen hebben boven de €57.143,-
• Met anderen samenwonen en een (gezamenlijk) jaarinkomen hebben boven de €66.126,-

100 euro

Om een huurverhoging van 100 euro te mogen vragen moet de huurder

• Alleen wonen en een jaarinkomen hebben boven de €67.366,-
• Met anderen samenwonen en een (gezamenlijk) jaarinkomen hebben boven de €89.821,-

Lage huur

Huur je een sociale huurwoning met een lage maandhuur? Dan kan je huur in 2025 met maximaal €25 omhoog. Tenzij je een hoog inkomen hebt. Dan kun je de huurverhoging krijgen voor huurders met een hoog inkomen. In 2024 zag de overheid alles onder de € 300 als lage huur. Uit de Nationale Prestatieafspraken 2025-2035 blijkt dat de grens voor ‘lage huur’ omhooggaat naar € 350. Het is op dit moment nog niet duidelijk of dit al in 2025 gebeurt.

Middenhuurwoning

Huurders van een gereguleerde middenhuurwoning krijgen in 2025 te maken met een huurverhoging die kan oplopen tot 7,7%. De overheid heeft bepaald dat de huur van middenhuurwoningen jaarlijks mag stijgen met de gemiddelde CAO-loonstijging + 1%.

Vrije sector huurwoning

In 2025 is de huurverhoging in vrije (geliberaliseerde) sector maximaal 4,1%. Voor vrijesectorwoningen is de regel dat de huur mag stijgen met:

• de gemiddelde inflatie + 1% OF
• de gemiddelde CAO-loonstijging + 1%

De afspraak daarbij is dat de laagste van de twee van toepassing is.

In de vrije sector is verder ook het huurcontract van belang. Staat er een lager huurverhogingspercentage in je contract dan 4,1% ? Dan geldt dát percentage als het maximum voor jouw huurverhoging in 2025.

Veel mensen die een hoge huurprijs betalen denken dat ze in de ‘vrije sector’ huren. Toch is dat niet altijd zo. Met deze tool check je hoe het zit.

Dat kan als je huurprijs niet te hoog is, je inkomen bescheiden is en je niet te veel vermogen hebt. Belangrijk: van wie je de woning huurt (woningcorporatie, belegger, particulier) maakt voor de huurtoeslag niet uit.

• Als je voor het eerst huurtoeslag aanvraagt voor de woning waar je op dit moment woont mag de huur van die woning niet hoger zijn dan de huurtoeslaggrens. In 2024 is dat € 900,07
• Sinds 2020 geldt er geen harde inkomensgrens meer voor de huurtoeslag. Dus ook met een wat hoger inkomen kun je er recht op hebben. Of dat zo is hangt van je huurprijs af.
• Voor de huurtoeslag geldt wel een harde vermogensgrens. Je mag niet te veel vermogen (zoals spaargeld en geld op je betaalrekening) hebben. In 2025 gaat het om maximaal € 37,395 per persoon. Heb je op 1 januari 2025 meer? Dan heb je het hele jaar 2025 géén recht op huurtoeslag.
• Wil je weten of je huurtoeslag kunt krijgen in 2025? Gebruik de rekenhulp van de Belastingdienst om een proefberekening te maken.

Misschien. Het gaat dan om huurkorting die minimaal één maand tot maximaal drie jaar kan duren. Daar bestaat sinds 1 april 2021 een regeling voor: de Wet tijdelijke huurkorting.