Komt het nog goed met de middenhuur?

Je zou maar een middeninkomen hebben en geen huis. Je zou maar zo’n spreekwoordelijke leerkracht, verpleegkundige of politieagent zijn en in de stad willen wonen waar je werkt. Dan is het zo’n beetje onmogelijk om een woning te vinden voor jezelf. Helemaal als je woonstarter bent. Koopwoningen zijn veel te duur, voor sociale huur verdien je te veel (en de wachtlijsten zijn sowieso veel te lang) en in de vrije sector ben je zo de helft van je inkomen kwijt aan woonlasten – als je al door de selectie komt, want je moet nogal eens het veelvoudige van de maandhuur verdienen om in aanmerking te komen.

Dat is al jaren zo. Mensen met een middeninkomen komen al ruim tien jaar amper aan een huis. En het is steeds moeilijker geworden. Waarom is het zo lastig om hen betaalbaar te laten wonen? En komt het ooit nog goed?

Mensen met een middeninkomen zijn niet alleen leerkracht, verpleegkundige of politieagent. Het zijn mensen die te veel verdienen om in aanmerking te komen voor sociale huur maar ook weer geen hoog inkomen hebben. De inkomensgrens voor sociale huur is in 2026 grofweg 51.000 euro bruto per jaar voor alleenstaanden en 56.000 voor samenwoners. Wat we als hoog inkomen beschouwen, is ongeveer een jaarinkomen van 72.000 euro of meer voor één persoon en 94.000 euro of meer samen. Wie dergelijke jaarinkomens hebben, zijn bijvoorbeeld boekhouders, juristen, data-analisten, salesmanagers, projectmanagers, en ga zo maar door.

Veel meer woningzoekenden

Hoe groot de middeninkomensgroep precies is, is niet helemaal duidelijk. Maar wat op de woningmarkt in ieder geval niet meehelpt is dat er de afgelopen jaren veel woningzoekenden met een middeninkomen zijn bijgekomen. Dat komt doordat koopwoningen voor hen buiten bereik kwamen te liggen. De voorwaarden om een hypotheek te krijgen werden onder andere strenger. Zo daalde het totaal aantal betaalbare koopwoningen in één klap met ruim 640.000 toen in 2023 het maximale aankoopbedrag omlaag ging waarvoor je nog een hypotheekgarantie kon krijgen (een soort waarborg voor betaalbare koopwoningen). Bovendien stegen de huizenprijzen sneller dan de lonen. Mensen die nu geen huis meer konden kopen, waren aangewezen op de huurmarkt.

Het beleid van de overheid was er na de financiële crisis (tot voor kort) op gericht dat de markt de woningen verhuurt die niet in de sociale sector vallen. Het idee is een vrij strikte scheiding tussen huursectoren. Met aan de ene kant corporatiehuur, die bedoeld is voor mensen met lage inkomens of een kwetsbaarheid waardoor ze moeilijker een woning vinden. En aan de andere kant private huur die alle andere doelgroepen bedient. Lekker duidelijk. Maar echt werken deed het niet.

Woningen werden gesplitst, omgebouwd of opgekocht om te verhuren – waaronder heel wat corporatiewoningen

Toegegeven, de afgelopen tien jaar is de particuliere huurmarkt wel gegroeid. Woningen werden gesplitst, omgebouwd of opgekocht om te verhuren – waaronder heel wat corporatiewoningen. En vooral institutionele beleggers bouwden ook woningen bij. De middenhuursector groeide daardoor tussen 2015 en 2024 met ruim 103.000 woningen, volgens cijfers van het WoonOnderzoek 2024. De vrije sector groeide ondertussen nog veel harder, met ruim 250.000 woningen.

Huurwoningen verkocht

Maar de markt is grillig. Door onder andere hogere belastingen op huurwoningen en de huurprijsregulering in de middenhuur (Wet betaalbare huur) in de afgelopen jaren werden middenhuurwoningen minder interessant voor woninginvesteerders. Zij gingen hun huurwoningen verkopen. Er kwamen zo meer betaalbare koopwoningen op de markt, maar er bleven minder huurwoningen over. Begin 2022 was 18 procent van de woningen die in de particuliere sector te huur aangeboden werd een middenhuurwoning en 76 procent was vrije sector huur. In het najaar van 2025 was dat verschoven naar 12 procent middenhuur en 83 procent vrije sector, becijferde het adviesbureau Capital Value.

Institutionele beleggers blijven wel geïnteresseerd in de Nederlandse woningmarkt, zei ASR-topman Jos Baeten in februari in VastgoedJournaal. Verzekeraars en pensioenfondsen zijn voor hun beleggingen op zoek naar duurzaam rendement: liever een investering die jarenlang een stabiele winst oplevert dan de allerhoogste winst haalbaar. Maar ook daar rommelt het: Vesteda, de grootste institutionele belegger in Nederland, meldde recent dat investeerders massaal hun geld uit het woningfonds halen, waardoor er misschien huurwoningen verkocht moeten worden. Overigens niet omdat het slecht gaat, maar te goed: de waarde van woningen is gestegen en beleggers vinden dan dat een te groot deel van hun vermogen bij één fonds ligt.

Er hoeft dus maar iets te gebeuren of de markt zet z’n huurwoningen te koop. Bovendien, bij het bouwen heeft de kwaliteit nogal eens het nakijken. Nieuwbouwwoningen zijn namelijk steeds kleiner, bleek vorig jaar uit een analyse van de Volkskrant. Het zijn vaak kleine tweekamerappartementen of studio’s, niet meer dan een pijpenla soms, met nogal eens aan maar één kant ramen – dus luchten in een warme zomer is er niet bij.

Twintig mensen achter één voordeur

De markt volgde wel vaker z’n eigen logica als er veel betaalbare woningen bij moesten komen. Aan het eind van de negentiende eeuw reageerden de particuliere verhuurders – er waren toen nog geen woningcorporaties – op de hoge woningnood door woningen te splitsen en snel goedkope woningen bij te bouwen, van matige kwaliteit. Dat betekende meer mensen op een kluitje (in de dichtbevolkte Jordaan in Amsterdam leefden vaak wel twintig mensen achter één voordeur, zie kader) en wonen in slechtere huizen. Die trend zien we nu ook, al wonen er hopelijk geen grote gezinnen meer in één kamer op tweehoogachter. Toch moeten huurders het ook nu met minder ruimte doen en valt er op de kwaliteit van nieuwe huurwoningen veel aan te merken.

Er hoeft maar iets te gebeuren of de markt zet z’n huurwoningen te koop

Destijds nam de overheid het heft in eigen handen: met de Woningwet werd het mogelijk om verhuurders af te rekenen op slechte kwaliteit van hun huurwoningen en om land te onteigenen voor nieuwbouwprojecten en gebiedsontwikkeling, uitgevoerd door woningbouwverenigingen. Hoewel het nu andere tijden zijn, doet de overheid wederom pogingen om via wetten en afspraken meer grip te krijgen op de huurmarkt. De maatregelen beschermen huurders tegen malafide verhuurders en bieden woningzoekenden meer kansen op een woning. Wat na 1901 ook opkwam was een stevige corporatiesector.

Corporaties hebben wat in te halen

Tegenwoordig hebben de woningcorporaties op het gebied van middenhuur wel wat in te halen. Ze maakten het behoorlijk bont de afgelopen tien jaar. Terwijl de private sector groeide, verminderde in de corporatiesector het aantal middenhuurwoningen, met bijna veertigduizend. Ze hadden dan ook geen keus. ‘Corporaties werden beperkt tot bepaalde inkomensgroepen en huurgrenzen, en werden geacht zo min mogelijk te doen in het middensegment. De markt zou dat oppakken’, zegt Niels van der Poel, belangenbehartiger bij de branchevereniging van woningcorporaties Aedes. ‘Het onderscheid tussen sociaal en middenhuur hebben wij altijd minder relevant gevonden dan de buitenwereld. Het werd afgedwongen.’

Dat gebeurde in 2015, met de invoering van de nieuwe Woningwet, die cruciaal was voor de grote verschuiving richting de private huursector. Nieuwe regels perkten de speelruimte van corporaties op de commerciële huurmarkt sterk in en de deur van de Nederlandse woningmarkt ging wijd open voor buitenlandse beleggers. De wet verplichtte corporaties om hun activiteiten te scheiden in een sociale tak en een commerciële tak. Voorheen was dat één woningvoorraad, één zak met huurinkomsten, nu mochten ze niet langer de inkomsten uit de ene tak gebruiken om uitgaven in de andere tak te financieren. En voor nieuwbouw in de commerciële tak konden ze vanwege Europese regelgeving niet dezelfde goedkopere leningen krijgen als voor sociale nieuwbouwwoningen. Bovendien was er de zogenaamde markttoets: als marktpartijen een nieuwbouwproject wilden uitvoeren, mochten corporaties er niet aan meedoen. Die regel is per 2024 afgeschaft.

Middenhuur bij corporaties verdwenen

Veel corporaties kozen er na 2015 voor om zich alleen nog te richten op sociale huur en hun middenhuurwoningen te verkopen of het aantal in ieder geval niet uit te breiden. Dat heeft nu nog steeds gevolgen. ‘Zelfs als corporaties nu de keuze zouden willen maken voor meer middenhuur, zijn ze begrensd door de keuze die ze in het verleden moesten maken’, zegt Van der Poel. ‘Stel nou dat je van je honderd woningen maar twee woningen in je commerciële tak hebt gedaan. Dan moet je met die twee woningen als onderpand een nieuwe woning gaan financieren. Dat gaat heel lastig.’

En er zijn meer drempels. Wat nieuwbouw van middenhuurwoningen ook lastig maakt, voor zowel corporaties als marktpartijen, zijn de onrendabele toppen. Het kost kort gezegd meer om middenhuurwoningen te bouwen dan dat het oplevert, of je verdient de investering pas over een lange periode terug. ‘Over het algemeen is de onrendabele top bij middenhuur iets kleiner dan bij sociale huur, maar hij zit er wel’, zegt Jaap Darwinkel, portefeuillemanager vastgoed bij de Alliantie, een corporatie die ook na 2015 in middenhuur en vrijesectorhuur bleef investeren. ‘We moeten een hogere grondprijs betalen voor middenhuur ten opzichte van sociale huur. De woningen zijn ook wat groter, dus de bouwkosten van die woningen zijn hoger. En we betalen hogere rentes over de leningen waarmee we middensegmentwoningen financieren.’

Nieuwbouw lastig te financieren

Dat kan het lastig maken om een nieuwbouwproject sluitend te financieren. Maar niet onmogelijk, zegt Darwinkel. ‘Een onredenabele top gaat over de waarde van je bezit, maar je krijgt ook huurinkomsten binnen. En wij zijn een hele grote organisatie: de waarde van al ons vastgoed neemt toe. Dat compenseert een onrendabele top van een individueel project. Het is niet fijn, maar het brengt niet meteen ons businessmodel in gevaar.’

De Alliantie is met 57.638 huurwoningen actief in Almere, Amersfoort, Amsterdam en de Gooi- en Vechtstreek. ‘Het is een principiële keuze geweest om er ook voor de middeninkomens te zijn’, zegt Darwinkel. ‘We zagen dat daar veel vraag was, die niet werd opgepakt door de markt en waar we juist als corporatie een rol konden spelen. De mensen die net boven de sociale huur vallen, proberen we zo ook een passend thuis te geven. De vrije sector is voor veel mensen te duur.’ Eind 2025 verhuurde de Alliantie volgens het recentste jaarverslag 4,7 procent van haar woningen in het middensegment, dus voor een huurprijs tussen de sociale huurgrens en de liberaliseringsgrens.

Het aantal middenhuurwoningen in de corporatiesector verminderde met bijna veertigduizend

Voor meer middenhuur is dwang nodig

Om ondanks de drempels meer middenhuur te krijgen, is er enige dwang nodig, harde afspraken. Het Rijk sprak daarom met koepelvereniging Aedes af dat woningcorporaties vijfduizend nieuwe middenhuurwoningen per jaar zullen bouwen. Vorig jaar waren het er 2.260, meer dan het dubbele in de jaren ervoor, maar er is nog wel werk aan de winkel. Met gemeenten is afgesproken dat in principe 40 procent van de nieuwbouw voor middeninkomens moet zijn (koop en huur).

Dat lijkt te helpen. ‘Corporaties krijgen weer meer een rol in het middensegment en nemen die ook’, zegt Van der Poel. ‘Maar ja, het komt van ver.’ Om echt aan de slag te kunnen, moet de splitsing tussen de sociale tak en de commerciële tak verdwijnen. Dat lijkt nu mogelijk te worden: de Europese regels die de vermogensscheiding voorschrijven, zijn vorig jaar versoepeld. Als ook de Nederlandse wet wordt aangepast, kan de middenhuur in de sociale tak worden opgenomen. En dat levert voordelen op. Jaap Darwinkel: ‘Vervalt de verplichte vermogensscheiding, dan kunnen we onder betere voorwaarden leningen krijgen en goedkopere grond. Dat gaat helpen.’

En dan, als de vermogensscheiding is verdwenen en de corporaties hun bouwachterstanden kunnen gaan wegwerken, liggen er weer nieuwe drempels klaar. Het overvolle stroomnet, personeelstekorten, te veel stikstof in de natuur: nieuwbouwplannen kunnen alsnog stil te komen liggen. Maar dan is er nog altijd de optie om woningen verder te splitsen. Terug naar de eenkamerwoning op tweehoogachter.