Wat betekent de nieuwe Wet Betaalbare Huur?

De huurprijzen in de vrije sector zijn door het dak geschoten. Nu wil Hugo de Jonge, minister voor volkshuisvesting, de vrije huursector deels reguleren. Wat betekent dit voor huurders en woningzoekenden, hoe werkt dit en is het de oplossing?

Wat is de aanleiding?

In zes jaar tijd is de private vrije huursector in Nederland bijna verdubbeld. In 2015 waren dit er nog 260.000 en in 2021 ruim 500.000. De huurprijzen zijn hierdoor niet gedaald, maar juist enorm gestegen. Ze zijn dan ook niet gekoppeld aan de kwaliteit van de woning, de verhuurder is volledig vrij in het bepalen van de huurprijs. In de grote steden zijn er in de afgelopen jaren ook steeds meer commerciële beleggers bij gekomen die woningentegen de hoofdprijs verhuurden.

Uit onderzoek blijkt dat 28% van de middenhuurwoningen in 2018 een hogere huurprijs had dan de maximale huurprijs die berekend kan worden voor de kwaliteit, op basis van het Woningwaarderingstelsel (WWS). In 2021 is dit aandeel toegenomen tot 41%. Bij bewonerswisselingen waren er in de vrije sector forse huurverhogingen: in de periode 2017 tot en met 2022 was de gemiddelde maandelijkse huurprijsstijging in de vrije sector bij wisseling ruim 100 euro. In de vier grote steden was deze maandelijkse huurprijsstijging ruim 160 euro, met een uitschieter van 230 euro in 2018.

Wat wil de minister eraan doen?

Minister de Jonge is nu van plan om de regulering van de huurprijs uit te breiden. Hiervoor heeft hij een wetsvoorstel voorgelegd aan de Tweede Kamer, die hier uiteindelijk over besluit. De kern van deze Wet Betaalbare Huur is dat een groter gedeelte van de huurmarkt een maximale huurprijs krijgt. Hiervoor wordt het puntenstelsel opgetrokken van 148 naar 186 punten.

Daarnaast wordt de huurprijsbescherming op basis van het puntenstelsel (WWS) voor alle huurders en verhuurders in het lage en middenhuursegment dwingend. Dit betekent dat verhuurders zich aan de maximale huurprijzen dienen te houden die het WWS voorschrijven. In totaal kan het dwingend maken van het WWS door handhaving leiden tot een huurverlaging voor 163.000 woningen met een gemiddelde huurverlaging van € 145,-.

In het wetsvoorstel wordt ook het belang van de energie en isolatieprestaties van de woning vergroot. Dit betekent dat voor woningen met een slecht energielabel (E/F/G) er minder huur gevraagd mag worden en voor woningen met een goed energielabel meer huur gevraagd mag worden. De labels met een opslag zijn voornamelijk woningen die nog gebouwd moeten worden omdat dit in de bestaande voorraad lastig te bereiken is. De opslag is daarmee indirect een opslag voor nieuwbouw.

Wat vindt de Woonbond van het voorstel?

De Woonbond juicht het toe dat de minister met een wetsvoorstel komt om een groter deel van de huren wettelijk te reguleren, dat is broodnodig gezien de woekerhuren. Door de uitbreiding van het gereguleerde deel van de markt van 148 punten (€ 808,06 prijspeil januari 2023) naar 186 punten (€ 1.021,02 prijspeil januari 2023) is er een belangrijke uitbreiding voor de huurprijsbescherming van huurders. In de reactie van de Woonbond hebben we wel een reeks aan voorstellen gedaan om het wetsvoorstel te verbeteren:

• Reguleer een groter deel van de vrije sector door het WWS door te trekken naar 250 punten;
• Bied meer bescherming voor zittende huurders door de nieuwe regulering per 1 januari 2027 ook van toepassing te verklaren voor zittende huurders, dan is er een overgangsperiode van drie jaar waarna alle huurders tegen woekerhuren zijn beschermd;
• Zorg bij de jaarlijkse huurverhoging voor een ‘lagere van de twee’-systematiek door automatisch de laagste van of de CAO-lonen of de inflatie van toepassing te verklaren;
• Hanteer geen opslag van 0,5 procent voor de jaarlijkse huurverhoging, zodat de huurquote van huurders verbetert;
• Voorkom dat veel huurwoningen verloren gaan voor het sociale segment door het verleggen van de WOZ-cap en beperk de invloed van de WOZ-waarde generiek door de invloed van de WOZ-waarde te beperken tot 20% van het aantal punten van een huurwoning;
• Beperk de jaarlijkse indexatie met inflatie van de waarde van een punt in het WWS;
• Vergroot het aantal minpunten voor woningen met een slecht energielabel, beginnend bij label D;
• Laat de financiering van de Huurcommissie niet over aan huurders van een woningcorporatie.

Ten aanzien van het eerdere concept wetsvoorstel bevat het wetsvoorstel zoals vastgesteld door de ministerraad een verslechtering ten aanzien van de zogenaamde WOZ-cap. Hiermee neemt de rol van de WOZ-waarde in de maximale huurprijs toe. De Woonbond maakt zich zorgen dat hiermee juist in gebieden met een hoge druk op de woningmarkt de regulering zwakker zal zijn.

Wat kunnen we komende maanden verwachten?

Op 16 juni heeft de ministerraad het wetsvoorstel vastgesteld. Nu wordt het voorstel aan de Raad van State aangeboden, die een advies hierover uitbrengt. De ministerraad kan na het ontvangen van het advies van de Raad van State besluiten het voorstel gewijzigd of ongewijzigd naar de Tweede Kamer te sturen.

Naar verwachting zal de Tweede Kamer het wetsvoorstel na het zomerreces behandelen (medio september). De Tweede Kamer kan het wetsvoorstel nog wijzigen. Indien de Tweede Kamer het wetsvoorstel aanneemt, gaat het door naar de Eerste Kamer. De Eerste Kamer kan geen wijzigingen meer aanbrengen en kan alleen voor of tegen het voorstel stemmen. De verwachting is dat het wetsvoorstel per 1 januari 2024 in werking treedt indien beide Kamers instemmen met het voorstel.