Wie is de grootste sloper van het land?
Corporaties staan voor de lastige taak om de woningvoorraad in de komende jaren enorm uit te breiden. Maar hoe doe je dat als er amper betaalbare bouwgrond is? De gemiddelde prijs van nieuwbouwgrond is in de afgelopen tien jaar bijna verdubbeld. Mede daarom kiezen corporaties steeds vaker voor sloop-nieuwbouw: ze slopen bestaande woningen, en op de grond die vrijkomt verrijzen nieuwe woningen. Het grootste voordeel van die aanpak is dat die grond vaak al in het bezit is van de corporaties.
Het ministerie van Volkshuisvesting stelde vorig jaar tot doel om in totaal 800.000 nieuwe woningen te bouwen voor 2030, waarvan 250.000 sociale huurwoningen en 50.000 woningen in de middenhuur. In totaal gaat het dus om ruim 130.000 woningen per jaar. Terwijl er in de voorgaande jaren ondanks serieuze inspanningen jaarlijks maar zo’n 90.000 nieuwe woningen bij kwamen.
De grootste slopers
Bijna vier op de tien woningen die corporaties de komende jaren willen bouwen, zullen op plekken komen waar eerst huizen moeten worden gesloopt. Dat analyseerde de Autoriteit woningcorporaties in het jaarlijkse rapport Staat van de Corporatiesector. Corporaties zijn dan ook met afstand de grootste slopers van het land. Bijna 64 procent van de woningen die sinds 2018 zijn gesloopt in Nederland was eigendom van corporaties. Terwijl zij maar 30 procent van de woningvoorraad bezitten.
Bijna 64 procent van de woningen die sinds 2018 zijn gesloopt in Nederland was eigendom van corporaties
Er kleeft een belangrijk nadeel aan bouwen op grond die vrijkomt door sloop: op die plek stonden al huizen, waar mensen wonen. Om die huizen te slopen moeten de bewoners dus eerst vertrekken. Zij moeten een andere woning krijgen, op z’n minst tijdelijk. Woningen slopen betekent dus dat het toch al zeer nijpende woningtekort in eerste instantie alleen maar verder oploopt. Het duurt immers vaak jaren voor een gesloopte woning is vervangen door nieuwbouw.
Het tegenargument dat hierbij vaak wordt aangedragen, is dat het bij nieuwbouwprojecten doorgaans gaat om verdichting. Eén gesloopte woning maakt plaats voor gemiddeld 1,45 nieuwe woningen. Op de lange termijn komen er op die manier dus wel woningen bij. Of corporaties verdichtingsgraad in de praktijk ook halen is moeilijk na te gaan. Vast staat wel dat de woningvoorraad sneller groeit als nieuwbouwwoningen op plekken komen waar niet eerst andere woningen moeten worden gesloopt.
Slopen om te verduurzamen
Opmerkelijk is dat corporaties het grote tekort aan bouwgrond vaak niet noemen als belangrijkste reden om te kiezen voor sloop. Corporatiekoepel Aedes noemt ‘duurzaamheid’ als eerste argument. ‘De eisen die we stellen aan woningen worden steeds strenger. Als woningen oud, onderhoudsgevoelig en lastig te verduurzamen zijn, levert renovatie vaak te weinig kwaliteitsverbetering op’, schrijft Aedes. ‘Of de kosten staan niet in verhouding tot de verbeteringen.’
Tegenstanders van sloop menen dat vrijwel iedere woning met de juiste ingrepen goed te renoveren is. Volgens hen is sloop in nagenoeg alle gevallen overbodig. Enkele van de meest uitgesproken tegenstanders van sloop hebben zich verenigd in de stichting Landelijk Ondersteuningsteam Sloopbedreigde Bouwwerken en Buurten (LOSB). Elders in dit nummer van Huurpeil leest u een interview met LOSB-voorzitter André Thomsen, die als hoogleraar dertig jaar onderzoek deed naar renovatie en sloop van woningen.
‘Inmiddels wordt voor zo’n 55 procent van de sociale nieuwbouw een bestaande sociale huurwoning gesloopt; komt hierdoor minder dan de helft van de nieuwbouw beschikbaar voor woningzoekenden zonder woning; duurt het ruim tweemaal langer totdat de benodigde 100.000 nieuwe woningen zijn gerealiseerd en blijft het woningtekort daardoor onnodig langer hoog’, schrijft LOSB in haar meest recente jaarverslag.
Datzelfde verslag bestrijdt het idee dat sloop-nieuwbouw vanuit het oogpunt van verduurzaming te verdedigen is: ‘Sloopafval is al geruime tijd een van de grootste afvalstromen in de wereld. Het recyclen van sloopafval is de laagwaardigste vorm van hergebruik. En vooral: sloop gaat ten koste van het snel slinkende voor de bouw beschikbare CO2-budget om onder de 1,5 graden opwarming van de aarde te blijven.’
Impact op bewoners
Waar sloop voor overheden, stadsplanners en woningcorporaties vooral een planmatige ingreep is, zijn de gevolgen voor bewoners enorm. Dat onderkent ook de overheid. In de Nationale Prestatieafspraken die met de corporatiesector zijn gemaakt, staat: ‘Woningcorporaties zijn vanuit hun maatschappelijke taak zo terughoudend mogelijk met sloop’. En even verderop in het rapport over de afspraken staat: ‘Sloop van woningen is een ingrijpende gebeurtenis, waar technisch en economisch mogelijk heeft renovatie de voorkeur.’
Voor mensen die al jaren in een woning wonen, betekent sloop vaak het verdwijnen van een buurtgevoel, en van een heel opgebouwd leven
Voor mensen die al jaren of decennia in een woning wonen, betekent sloop niet alleen het einde van hun vertrouwde woning, maar vaak ook het verdwijnen van een buurtgevoel, en van een heel opgebouwd leven. Want ook als er na de sloop nieuwe woningen komen, en ook als de oorspronkelijke bewoners de garantie krijgen dat ze in die nieuwe woningen kunnen terugkeren, verandert nieuwbouw altijd de aard en samenstelling van een buurt. Daarom is goed overleg met buurtbewoners vanaf het allereerste stadium van eventuele sloopplannen cruciaal.
Een bekend voorbeeld van hoe het niet moet, is de Rotterdamse Tweebosbuurt. Daar veranderde de samenstelling van de buurt compleet in de sloopplannen van corporatie Vestia: voor 524 gesloopte sociale huurwoningen kwamen slechts 137 nieuwe sociale huurwoningen terug. De overige vrijesectorhuurwoningen en koophuizen waren voor veruit de meeste oude bewoners onbetaalbaar. De corporatie zette de grote bezwaren van de buurtbewoners opzij. De enige informatie die zij kregen, werd gepresenteerd als voldongen feit: de sloop ging hoe dan ook door.
Sociaal plan
Sindsdien is bewonersparticipatie bij sloop-nieuwbouwprojecten wettelijk vastgelegd. In artikel 55b van de Woningwet staat dat woningcorporaties verplicht zijn om bewoners, huurdersorganisaties en bewonerscommissies te betrekken bij plannen voor sloop. Dat betekent niet dat bewoners de sloopplannen altijd kunnen tegenhouden. Bij renovatieprojecten van ten minste tien woningen moet minimaal 70 procent van de huurders instemmen met de plannen. Maar bij sloop-nieuwbouw bestaat zo’n wettelijke eis niet.
Wel moet een verhuurder bij sloop-nieuwbouwplannen een gedegen sociaal plan opstellen, waarin de rechten van huurders zijn vastgelegd. In het sociaal plan kan bijvoorbeeld een terugkeergarantie worden afgesproken, of een hogere verhuiskostenvergoeding dan het wettelijk minimum. Dat minimum bedraagt momenteel overigens 7.673 euro per huishouden. Daarnaast kunnen huurders en verhuurder afspraken maken over bijvoorbeeld passende vervangende woonruimte of aanvullende vergoedingen.
Goede afspraken maken is een stap in de goede richting. Maar luisteren naar bewoners, en hen in een vroeg stadium betrekken bij de plannen en het eerlijke verhaal vertellen is cruciaal. Woningen slopen is een vergaande ingreep in het leven van mensen, die letterlijk het fundament onder hun voeten weg kan slaan.