Huurbescherming

13 juli 2015
Huis onder kaasstolp

Huurbescherming wil zeggen dat de verhuurder je alleen uit je kamer kan zetten na toestemming van de rechter. Hij kan die toestemming vragen als hij je de huur schriftelijk en aangetekend heeft opgezegd en je daar zes weken later nog niet op hebt gereageerd. Of als je hebt laten weten dat je niet met de opzegging akkoord gaat. Als huurder hoef je in dit geval nooit zelf naar de rechter te stappen. De verhuurder moet bij de rechter om beëindiging van de huurovereenkomst vragen.

Een verhuurder kan je maar op een beperkt aantal gronden uit je kamer zetten. Dat is wettelijk zo vastgelegd. Zegt je verhuurder de huur op en wil je niet van je kamer af, win dan gedegen advies in bij de Huurderslijn van de Woonbond. Blijf overigens altijd de huur gewoon doorbetalen en kom je andere verplichtingen ook na. Doe je dat niet, dan gooi je wellicht je eigen glazen in.

Opzeggingsgronden

De rechter zal een verzoek tot beëindiging van de huurovereenkomst alleen in de volgende zes gevallen toewijzen:

  1. Je gedraagt je niet als een goed huurder. Je betaalt bijvoorbeeld enige maanden de huur niet, je woont het huis uit of je bezorgt ernstige overlast aan omwonenden.
  2. Je hebt de kamer voor bepaalde tijd gehuurd en die is voorbij. Dit kan alleen in bijzondere situaties en er moeten voor die bepaalde tijd door de verhuurder ook hele goede redenen worden aangevoerd. Daarbij is wat in het huurcontract staat niet doorslaggevend. Wil je verhuurder vanwege het aflopen van de bepaalde tijd de huur beëindigen, win dan altijd gedegen advies in.
  3. De verhuurder heeft de kamer dringend nodig voor eigen gebruik. Bijvoorbeeld om er zelf in te gaan wonen of omdat hij een renovatie wil uitvoeren die alleen mogelijk is als de huurovereenkomst wordt beëindigd. Ook kan een studentenhuisvester – een verhuurder die als doelstelling heeft om studenten te huisvesten, zoals een SSH – deze opzeggingsgrond gebruiken als je nog in een specifiek voor studenten bedoeld pand woont terwijl je al geruime tijd niet meer studeert. Er moet dan wel in je huurcontract staan dat de kamer weer aan een student zal worden verhuurd. De rechter zal beoordelen of het belang van de verhuurder zwaarder weegt dan dat van de kamerbewoner. Je hebt in dat specifieke geval geen recht op vervangende woonruimte. Wel kan de rechter besluiten dat de verhuurder (een deel van) de verhuis- en herinrichtingskosten aan je moet vergoeden.
  4. Je hebt een een zogenaamd 'campuscontract'. In die huurcontracten staat de bepaling dat je binnen een bepaalde periode, bijvoorbeeld één of twee jaar, van je kamer moet zijn als je niet meer als student staat ingeschreven.  De verhuurder kan de rechter inschakelen om je uit je kamer te zetten als je na de in het contract genoemde termijn in je kamer blijft wonen.
  5. Je weigert een ‘redelijk aanbod’ om een nieuwe huurovereenkomst te sluiten voor dezelfde kamer. Dit aanbod mag niet gaan over de hoogte van de huurprijs en/of de servicekosten, maar kan bijvoorbeeld het verzoek van de verhuurder zijn om de huur voortaan per bank in plaats van contant met een kwitantie te betalen. Zeker als (bijna) al je huisgenoten zoiets een goed voorstel vinden, kan de verhuurder je op deze manier proberen te ‘dwingen’ daar ook mee in te stemmen. Doe je dat niet, dan kan de rechter beslissen dat je huurovereenkomst op een bepaalde datum eindigt, tenzij je – meestal binnen een maand – alsnog akkoord gaat.
  6. De bestemming van het pand waarin je woont is in strijd met een definitief vastgesteld bestemmingsplan en de verhuurder moet het pand volgens dit plan gaan gebruiken. Volgens dit plan zou er bijvoorbeeld op de plek waar jouw pand staat, een kantoorpand of een groenvoorziening moeten zijn.


Een hospes/hospita kan bij de rechter om beëindiging van het huurcontract vragen op grond van een belangenafweging tussen huurder en verhuurder. De hospes/hospita kan de huurovereenkomst op deze grond proberen te beëindigen ná de eerste negen maanden van de huurovereenkomst. De rechter zal de aangevoerde belangen tegen elkaar afwegen en een beslissing nemen. Belangrijk is dat de hospes/hospita de gang naar de rechter moet maken. Die hoeft niet zonder meer gelijk te krijgen. Als de hospita bijvoorbeeld aanvoert dat ze de huur wil verhogen en jij gaat daar niet mee akkoord omdat de huur al op het wettelijk toegestane maximum ligt, is de kans zeer klein dat de verhuurder zal winnen. Dat is ook het geval als er ‘op papier’ (in het huurcontract) misschien sprake is van een hospitakamer, maar in de praktijk niet. Als huurder en hospita geen voorzieningen (keuken, douche, toilet) met elkaar delen - en elkaar in het ‘dagelijks verkeer’ dus niet tegenkomen -, is er geen sprake van een hospitakamer. En dan geldt deze opzeggingsgrond voor de verhuurder niet.

Hospitakamer

De huurbescherming van ‘hospitakamerbewoners’ (huurders van een kamer bij een hospita of hospes in huis) is de eerste negen maanden van de huurovereenkomst beperkt. Deze beperking geldt dus niet voor kamerbewoners in een studentenhuis of kamerverhuurpand waarin de verhuurder zelf niet woont. De beperking houdt in dat de huurbescherming in de eerste negen maanden van de huurovereenkomst niet van toepassing is. In plaats daarvan kan de hospes/hospita de kamerbewoner in deze periode zonder opgaaf van reden en zonder tussenkomst van de rechter op straat zetten. Wel moet de hospes of hospita zich in dat geval aan een opzegtermijn houden van drie maanden. Je krijgt dus minimaal drie maanden de tijd om een andere kamer te vinden. De termijn van negen maanden is bedoeld als ‘gewenningsperiode’, waarin de hospita en de kamerbewoner kunnen ontdekken of het tussen hen klikt of niet. Ten slotte gaat het bij de hospitaregeling alleen om ‘echte’, nieuwe verhuringen. Een ‘slimme’ hospita die na acht maanden de huur beëindigt om je direct daarna voor dezelfde kamer een nieuwe huurovereenkomst aan te bieden (zodat de periode van negen maanden opnieuw zou beginnen), zal toch nul op het rekest krijgen. In dat geval regelt de wet dat de volledige huurbescherming bij het begin van de nieuwe huurovereenkomst al ingaat. Dus zelfs een maand eerder.

Geen huurbescherming

In de volgende situaties heb je geen huurbescherming.

  • Je hebt een tijdelijk huurcontract, op basis van de Leegstandwet. Het gaat dan om kamer in een woning die wordt gesloopt of herbestemd, en door de eigenaar tijdelijk worden verhuurd.
  • De bank vordert het pand waarin je woont, omdat de verhuurder zijn hypotheekverplichtingen niet is nagekomen. Als in de hypotheekakte staat dat het pand niet mag worden (onder)verhuurd, loop je de kans op straat te worden gezet, ook al heb je zelf niets verkeerd gedaan.
  • Je woont in onderhuur. Als de huurovereenkomst tussen de verhuurder en de hoofdhuurder tot een eind komt, is je positie als onderhuurder zwak. Je hebt wettelijk alleen huurbescherming tegenover de hoofdhuurder, maar niet tegenover de verhuurder. Soms houdt de rechter rekening met de belangen van de onderhuurder, bijvoorbeeld als de verhuurder van de onderhuur afwist of er toestemming voor heeft gegeven.

Onderhuur

Als je een kamer onderhuurt, bijvoorbeeld in een studentenhuis of een kamerverhuurpand, is je rechtspositie zwakker dan wanneer je de kamer gewoon als (hoofd)huurder bewoont. Onderhuur is ingewikkelde juridische materie, maar de hoofdlijnen zien er als volgt uit.

  • Je hebt huurbescherming tegenover de huurder, dus degene van wie je de kamer hebt gehuurd. Dat wil zeggen dat deze je niet zomaar uit je kamer kan zetten. De eigenlijke huurder is in feite je verhuurder en daarom gelden voor hem of haar in principe de opzeggingsgronden die hiervoor zijn genoemd.
  • Je hebt géén huurbescherming ten opzichte van de verhuurder, degene van wie de hoofdhuurder de woonruimte heeft gehuurd. Dat betekent dat je geen rechten hebt wanneer de huurovereenkomst tussen de verhuurder en de hoofdhuurder wordt beëindigd. Die beëindiging kan verschillende redenen hebben. Zo kan de huurder verhuizen, en als hij om die reden zijn huurovereenkomst opzegt, ben jij als onderhuurder de dupe. Het kan ook zijn dat de verhuurder in de huurovereenkomst met de huurder nadrukkelijk heeft afgesproken dat hij of zij de kamer niet mag onderverhuren. Als de hoofdhuurder dat vervolgens toch doet, kan de verhuurder naar de rechter stappen om de huurovereenkomst tussen hem en de hoofdhuurder te laten ontbinden op grond van ‘wanprestatie’. Als dat lukt, heb je als onderhuurder geen enkel recht als de verhuurder vervolgens ook jou, als onderhuurder, uit de kamer wil zetten.

Plichten

Huurbescherming is je belangrijkste recht, maar je hebt als huurder ook een aantal belangrijke plichten. Dat zijn de volgende:

  • Je dient op tijd de huur te betalen;
  • Je moet je als een ‘goed huurder’ gedragen, dus in ieder geval geen overlast veroorzaken;
  • Het plegen van ‘klein onderhoud’ is voor jouw rekening.
  • Bij je verhuizing moet je je kamer in de juiste staat opleveren. Om problemen te voorkomen is het handig om aan het begin van de huurperiode, liefst samen met de huisbaas, een ‘opnamestaat’ van je kamer te maken, waaruit blijkt in welke staat je kamer verkeerde toen jij er kwam wonen. Dit kun je bijvoorbeeld doen door een beschrijving én foto’s te maken. Je verhuurder kan in dat geval nooit eisen dat je bij verhuizing bijvoorbeeld een schrootjeswand weghaalt die er al zat toen je de kamer ging huren.
jongeren
kamerhuur

De Woonbond is er voor huurders en hun organisaties!

Belangenbehartiger

De Woonbond komt op voor de belangen van huurders. We staan voor betaalbare huren, goede woningen in leefbare wijken en sterke huurdersorganisaties.  Wat hebben we de afgelopen jaren voor u bereikt?

Successen

Kennisexpert

Een goed geïnformeerde huurder krijgt meer voor elkaar! De Woonbond heeft tientallen brochures over de rechten van huurders en huurdersorganisaties. U bestelt ze in onze webwinkel. 

webwinkel
Word nu lid en profiteer van alle voordelen