Redenen om bezwaar te maken

Je huur mag niet verhoogd worden als de Huurcommissie of de rechter huurverlaging heeft uitgesproken wegens ernstige gebreken aan de woning. Totdat de gebreken verholpen zijn is huurverhoging verboden. Ook als de procedure bij de Huurcommissie nog loopt (de Huurcommissie heeft nog geen uitspraak gedaan) mag je huur niet worden verhoogd.

De huurverhoging moet tijdig (minimaal 2 maanden voor ingangsdatum) schriftelijk worden aangekondigd. Is de aankondiging te laat verstuurd? Maak dan bezwaar. Daarmee regel je dat de huurverhoging ook pas later kan ingaan.

Je huur mag niet vaker dan 1 keer per 12 maanden worden verhoogd.

Er zijn twee situaties waarin de huur wél binnen twaalf maanden nog een keer verhoogd mag worden.

1. Je zit in het eerste jaar van je huurcontract. Ging je huur bijvoorbeeld op 1 december 2022 in? Dan mag je verhuurder de huur per 1 juli 2023 verhogen. Daarna geldt weer de periode van 12 maanden.
2. Vorig jaar was je verhuurder te laat met aankondigen. De huurverhoging ging daarom pas later in, bijvoorbeeld per 1 september of 1 oktober. Waren de voorgaande twee huurverhogingen wél per 1 juli? Dan mag de huur in 2023 toch weer per 1 juli omhoog. Dit is bedoeld om de verhuurder de mogelijkheid te bieden in het jaarlijkse ritme van een huurverhoging per 1 juli terug te keren.

Komt je huur door de huurverhoging hoger te liggen dan de maximaal toegestane huurprijs volgens het puntenstelsel? Maak dan bezwaar. Je huur mag nooit hoger worden dan deze maximaal toegestane huurprijs. Met de huurprijscheck van de Huurcommissie kun je narekenen wat voor jouw woning de maximale huurprijs is.

Was je huur ook zonder de huurverhoging al hoger dan de maximaal toegestane huurprijs volgens het puntenstelsel? Dan kun je niet alleen bezwaar maken, maar kun je ook met succes een huurverlagingsprocedure starten bij de Huurcommissie. Je huurprijs moet dan worden verlaagd tot de maximaal toegestane huurprijs.

Als je een totaalprijs betaalt voor de huur inclusief servicekosten, zonder specificatie van de huur / servicekosten, is niet duidelijk wat je kale huurprijs is. Een huurverhoging mag alleen worden berekend over de kale huurprijs. Huurverhoging van een all-in prijs is dus niet toegestaan. Wordt je all-inhuur toch verhoogd? Dan kun je met succes bezwaar maken.

Voor de meeste sociale huurders geldt dat 3,1% het maximum is wat de verhuurder mag vragen. Behalve voor huurders met een relatief hoog inkomen: die kunnen een inkomensafhankelijke huurverhoging van € 50 of € 100 krijgen.  En huurders met een lage huur (€ 300 of minder) kunnen € 25 huurverhoging krijgen, ongeacht het inkomen.

• Speelt dit niet bij jou? Heb je dus géén hoog inkomen en ook geen lage huur? Dan is 3,1% het maximum wat je verhuurder mag vragen. Als je verhuurder méér vraagt kun je met succes bezwaar maken.
• Bij een huurprijs onder de € 300 is een huurverhoging van maximaal € 25 toegestaan. Heb je géén hoog inkomen, maar vraagt je verhuurder meer dan €25? Dan kun je met succes bezwaar maken.

Om 50 of 100 euro inkomensafhankelijke huurverhoging te mogen vragen moet je verhuurder bij de Belastingdienst gecheckt hebben in welke inkomenscategorie je huishouden valt. Je verhuurder moet de inkomensindicatie waar de Belastingdienst mee kwam bovendien meesturen met het huurverhogingsvoorstel. Is er geen inkomensindicatie meegestuurd? Dan kun je met succes bezwaar maken tegen 50 of 100 euro huurverhoging.

Was je inkomen in 2021 hoog genoeg voor een inkomensafhankelijke huurverhoging van 100 of 50 euro? Maar was dat in 2022 niet meer zo? Dan kun je met succes bezwaar maken. De huurverhoging moet dan worden aangepast.

Is er  inkomen meegeteld van iemand die op 1 juli 2023 niet (meer) tot je huishouden hoort? En is dat de reden dat je inkomen boven de grens voor 50 of 100 euro huurverhoging kwam? Dan kun je met succes bezwaar maken. De huurverhoging moet dan worden aangepast.

Er zijn nog andere redenen denkbaar die maken dat de inkomensindicatie die de Belastingdienst aan je verhuurder verstrekte niet (meer) klopt. Bijvoorbeeld als je inkomen over 2021 opnieuw vastgesteld moest worden vanwege een gewijzigde belastingaangifte.

Chronisch zieken en gehandicapten kunnen in bepaalde gevallen een beroep doen op een uitzonderingsregeling, waarna ze de inkomensafhankelijke huurverhoging niet hoeven te betalen. In plaats daarvan volgt er dan reguliere huurverhoging.

De inkomensafhankelijke huurverhoging mag alleen bij gereguleerde contracten. Als je geliberaliseerd huurt mag je verhuurder geen inkomensindicatie opvragen bij de Belastingdienst. En dus ook geen inkomensafhankelijke huurverhoging vragen.

In de wet staat dat de huur van geliberaliseerde woningen met maximaal de inflatie of CAO-loonontwikkeling + 1% omhoog mag. Wat geldt, is de laagste van de twee. Dit keer is dat de CAO-loonontwikkeling van 3,1%. Dat maakt dat de huurverhoging van 2023 in geen geval hoger mag zijn dan 4,1%.  Vraagt je verhuurder toch meer? Dan kun je met succes bezwaar maken.

Check wat er in je huurcontract staat over de jaarlijkse huurverhoging. Is in je contract een lagere huurverhoging afgesproken dan 4,1%? Dan geldt dat als maximum. Vraagt je verhuurder toch meer? Dan kun je met succes bezwaar maken.

Geliberaliseerde contracten horen een zogenaamd ‘huurverhogingsbeding’ te hebben. Daar staat in wat je kunt verwachten bij de jaarlijkse huurverhoging. Ontbreekt dit huurverhogingsbeding in jouw contract? Dan mag je verhuurder de huur helemaal niet verhogen. Als hij toch huurverhoging wil vragen, moet hij eerst voor een contract zorgen mét een deugdelijk huurverhogingsbeding

Een ‘jaarlijkse huurverhoging’ mag 1 keer per jaar.  Krijg je vaker een ‘jaarlijkse huurverhoging’, dan kun je met succes bezwaar maken. Maar let op: er hoeft niet altijd precies een kalenderjaar te zitten tussen twee jaarlijkse huurverhogingen. Het kan zijn dat de huurverhoging van 2022 later inging dan per 1 juli, bijvoorbeeld op 1 september. In dat geval mag de huur in 2023 toch weer per 1 juli omhoog.