Knopje onder

Minister Ollongren van BZK
In 2018 introduceert minister Kajsa Ollongren een nieuwe aanpak, de zogenaamde noodknop, om torenhoge huurprijzen te beteugelen. Eind 2020 lijkt het plan van tafel.

In 2018 introduceert minister Kajsa Ollongren een nieuwe aanpak om torenhoge huurprijzen te beteugelen. Een ‘noodknop’, waarmee gemeenten kunnen ingrijpen als de huren in de vrije sector de pan uit rijzen. Een uitkomst van een lang proces, waar alle kampen uit de woonsector bij betrokken zijn. Eind 2020 lijkt het plan van tafel. Een reconstructie met de belangrijkste spelers.


Tussen wal en schip. Dat is de woonsituatie van veel mensen met een middeninkomen, zo’n één vijfde van de Nederlandse bevolking. Met een inkomen net boven de inkomensgrens voor een sociale huurwoning, maar niet genoeg voor een koophuis. Dus zijn ze aangewezen op een huurwoning in de vrije sector. Maar eenmaal geliberaliseerd, rijzen huren vaak de pan uit, en wordt een middenhuurprijs van tussen de pakweg 700 en 1000 euro overgeslagen. De ‘noodknop middenhuur’ moest daar een eind aan maken. Maar die gaat in 2020 geruisloos ten onder. Wie trok er aan de touwtjes? En wat ging daaraan vooraf?
 

Staat van verbinding


Terug naar het begin. In 2016 wordt de situatie van huurders in de vrije sector problematischer. Stef Blok, de toenmalige minister voor Wonen en Rijksdienst, ziet de onrust toenemen. Hij stuurt Rob van Gijzel (oud-burgemeester van Eindhoven) op pad met een missie: doe er iets aan. ‘Een enorme stilstand’, betitelt Van Gijzel de situatie in de jaren vooraf aan zijn onderzoek.

In 2017 zet Van Gijzel lokale samenwerkingstafels op voor twaalf steden met een gespannen woningmarkt. Aan de landelijke samenwerkingstafel middenhuur nemen vertegenwoordigers van betrokken koepelorganisaties deel. VNG, HPP, IVBN, NEPROM, Bouwend Nederland, Woonbond, NVM en Aedes schuiven met frisse tegenmoed bij de Rijksoverheid aan. ‘Bij de start was duidelijk dat de koepels vaak geen natuurlijke gesprekspartner voor elkaar waren’, zo schrijft Van Gijzel in het eindrapport ‘Samen bouwen aan middenhuur’ van januari 2018. Maar: ‘Gedurende het jaar zijn we er samen in geslaagd om van ‘staat van ontbinding’ naar ‘staat van verbinding’ te gaan.’ En ‘mede dankzij de input van de partijen aan de landelijke samenwerkingstafel is een evenwichtig pakket aan aanbevelingen tot stand gekomen.’

Van Gijzel adviseert gemeenten om de aanvangshuur te beperken aan de hand van het woningswaarderingsstelsel. Kajsa Ollongren, opvolger van Blok, kiest uiteindelijk voor een andere constructie. Zij koppelt die aan de hoogte van de WOZ, waarbij de huur in de vrije sector wordt gemaximeerd op 6 procent van de WOZ-waarde van een woning. Deze ‘noodknop’ noemt zij het beste instrument tegen excessief hoge huren. Het Rijk praat hier nog een jaar intensief over door met belanghebbende organisaties. Met name met de klankbordgroep middenhuur, bestaande uit de wethouders van Amsterdam, Utrecht en Nijmegen en vastgoedpartijen NEPROM, Vastgoed Belang en IVBN.

Vriend en vijand


‘Vriend en vijand is het met me eens dat er iets moet gebeuren met het middensegment’, zegt Laurens Ivens, SP-wethouder Wonen in Amsterdam. ‘Ook marktpartijen snappen deze behoefte’. De noodzaak om betaalbare huurwoningen voor middeninkomens te behouden of te creëren wordt inderdaad breed gevoeld. Jan Fokkema, directeur NEPROM (Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen), ziet dat de druk oploopt. ‘Grote delen van de bevolking worden nu uitgesloten van de woningmarkt. Dat is een ongewenste ontwikkeling.’ Volgens het rapport van Van Gijzel gaat het om een tekort van zo’n 60.000 tot 200.000 woningen. Het Rijk gaat uit van een tekort van tussen de 60.000 en 92.000.

De woningmarkt is uit balans, meent Laurens van de Noort, directeur Vastgoed Belang (vereniging van particuliere beleggers in vastgoed). ‘We subsidiëren koopwoningen en sociale woningbouw. De vrije sector is de enige sector die we niet collectief ondersteunen. Dus die is relatief onaantrekkelijk.’ Volgens hem zijn de middeninkomens de grote verliezers.

Everybody happy?


Ingrijpen is noodzakelijk. Toch kent Ollongren’s versie van de noodknop weinig fans. Dit blijkt ook uit een vrijgegeven mailwisseling tussen twee topambtenaren, vlak voor de Kamerbrief in 2019, waarin de noodknop staat beschreven. Zij schrijven dat er ‘om uiteenlopende redenen geen steun bestaat vanuit het veld en dat de vraag oproept of dit wel het juiste instrument is om de beschreven problematiek op te lossen’. De eerste krasjes in het plan dateren dus al van voor de officiële aankondiging.

Dat vastgoedpartijen niet meteen warmlopen voor de noodknop komt niet als een verrassing. In de media wordt dit destijds breed uitgemeten. Frank van Blokland: ‘De noodknop is een hele ruwe maatregel om excessieve huren te voorkomen.’ Hij vindt de WOZ-waarde een slechte maat: ‘Die houdt geen rekening met investeringen achter de voordeur en is heel volatiel.’ Ook geen voorstander is vereniging Vastgoed Belang. Van de Noort: ‘We vonden het direct problematisch.’ Toch noemt hij het ‘logisch dat alle mogelijkheden worden bekeken’ vanwege de druk op de woningmarkt. ‘Het middensegment is veel te klein, daar moet aan gesleuteld worden. Niet door nog meer te reguleren, maar te stimuleren.’ Ook Fokkema snapt dat de behoefte ontstaat om woningprijzen te reguleren. Hij wijt de schaarste aan overheidsbeleid. ‘Die schaarste loopt op, waardoor de overheid zich genoodzaakt voelt het te reguleren.’ Hij meent dat je daarmee in een vicieuze cirkel belandt.

Aan de andere kant van het spectrum vinden gemeenten dat de maatregel nog weinig zoden aan de dijk zet. Zo benadrukt Ivens dat voor een gemiddelde woning in Amsterdam van 5 ton dan nog 2.500 euro huur kan worden gevraagd. Hij stelt zelf een maximum van 3 tot 4 procent van de WOZ-waarde voor in een brief aan de minister. ‘De noodknop was een lelijk compromis op basis van een charmant compromis’, aldus Ivens. ‘Het rapport van Van Gijzel bracht twee partijen samen. Er zijn allerlei belangen voor afgewogen. Dat voorstel bracht een oplossing met een objectievere grond, op basis van het puntensysteem. Met de koppeling aan de WOZ-waarde werd het compromis lelijker, maar het stelde wel een rem in op hoeveel duurder de woningen worden.’ Conclusie: het is beter dan niks.

Dat blijkt ook uit onderzoek dat ABF Research in 2019 uitvoert voor het Rijk. Voor 65 procent van de woningen in de vrije sector ligt de jaarlijkse huur tussen 4 procent en 6 procent van de WOZ-waarde. Bij 25 procent van de woningen is de huur meer dan 6 procent van de WOZ-waarde. Landelijk ligt er dus nog een aanmerkelijk deel boven.

Wethouders


De wethouders van de steden met de meest nijpende woningnood, Amsterdam en Utrecht, nemen in 2019 samen met hun collega uit Nijmegen plaats in de klankbordgroep. Daarin zitten ook vastgoedpartijen IVBN, NEPROM en Vastgoed Belang. Ze voeren intensief overleg. Of de ‘staat van verbinding’ daarbij nog in tact is, wordt verschillend beleefd.

Wethouder Kees Diepeveen (GroenLinks) uit Utrecht vond de gesprekken constructief, ‘maar naar onze mening bleef er te veel discussie bestaan over het doel van de noodknop.’ Blokland zegt de noodknop ‘zwaar te hebben bestreden’ in de overleggen en wijst Ivens aan als belangrijkste voorvechter. Hij verwijt de wethouder zoveel mogelijk te willen reguleren. ‘Dat heeft tot een onmogelijke discussie geleid.’ Ivens voelde zich langzaamaan een eenzame strijder. Hij hoopte op meer bijval: ‘Ik ging het debat met de marktpartijen aan en stak mijn nek uit.’

Het steevaste tegenargument vanuit de vastgoedhoek is dat de noodknop-maatregel contraproductief is, omdat hij zou leiden tot minder bouw van, en investeringen in, middenhuurwoningen. ‘Als je zo reguleert, is het minder aantrekkelijk om nieuwe woningen te ontwikkelen’, zegt Fokkema. ‘Ontwikkelaars kunnen businesscases steeds moeilijker rondrekenen en die worden uitgesteld. Dan stort je bouwwerk van nieuwbouw in.’

‘Ik snap dat dreigement’, zegt Ivens daarop. Maar hij vindt het geen ‘zuivere redenatie’: ‘Daar hou ik niet van. Dan dreigen we dat we iets niet gaan doen. Maar waarom zou dat tot minder ruimte voor beleggers leiden? Er is voldoende investeringscapaciteit.’ Hij wijst er op dat huurprijzen in de hoofdstad verdubbelden in vijf á zes jaar tijd.

Wethouder Diepeveen reageert op de dreiging van slinkende investeringen in de woningvoorraad met de opmerking dat er in zijn stad Utrecht vooral behoefte is aan een aanpak die de betaalbaarheid van de bestaande woningvoorraad verbetert. ‘Voor nieuwbouwwoningen maken we al afspraken met beleggers en ontwikkelaars die in onze stad actief zijn. Het effect van maatregelen op de nieuwbouw is naar verwachting dus niet zo groot.’ De wethouder geeft aan dat regulering ervoor moet zorgen dat ‘fatsoenlijke investeerders door kunnen met hun verhuringen en investeringen en speculanten uit de markt stappen’.

Nieuwe ‘noodknop’


In mei 2020 maakt Ollongren een nieuwe Kamerbrief over de middenhuur openbaar. Daarin wordt met geen woord gerept over de eerdere maatregel. De minister rommelt wel wat met de term noodknop, die ineens een andere invulling krijgt. Daarmee doelt ze op de jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector voor zittende huurders.

Het idee van de jaarlijkse huurverhoging komt uit de koker van de IVBN en kwam in april 2019 voor het eerst ter sprake bij een overleg tussen IVBN en rijksambtenaren. ‘De minister heeft een verstandig besluit genomen om niet de aanvangshuren te beperken, maar om zittende huurders meer zekerheid te bieden, zodat wij daar in ieder geval niet tegen protesteren’, zegt Van Blokland. ‘Zo krijgen huurders geen gedoe meer met verhuurders die jaarlijks bovenop inflatie 3, 4 of 5 procent verhogen.’ En daarmee hoopt hij dat verdere maatregelen zoveel mogelijk uitblijven: ‘Blijf verder niet doordrammen op het reguleren van aanvangshuren.’ Het voorstel dat IVBN op tafel legt is een maximale jaarlijkse huurstijging van 1,5 procent plus inflatie. Opvallend genoeg rekt de minister dat op naar 2,5 procent plus inflatie.

Van Blokland spreekt namens de institutionele beleggers zoals pensioenfondsen, verzekeraars en banken. ‘Particuliere verhuurders vinden het plan maar niks’, zegt hij. Maar Van de Noort, die hen vertegenwoordigt, geeft aan dat ‘nagenoeg alle verhuurders daar best mee kunnen leven’.

De crux is dat de huurprijsstijgingen voor zittende huurders in de sociale woningbouw gemiddeld groter zijn dan in de vrije sector. Bij een bewonerswissel is het beeld omgekeerd: de gemiddelde huurprijsstijging in het geliberaliseerde segment is dan bijna twee keer zo hoog als in het gereguleerde segment. Voor ongeveer 20 procent van de woningen werd de huur bij mutatie zelfs met meer dan 20 procent verhoogd, blijkt uit onderzoek van ABF (2019).

‘Deze maatregel lost het probleem niet op’, zegt Ivens, ‘want dit helpt de woningzoekenden niet.’ Hij vindt het zeker geen compensatie voor het niet doorgaan van de eerdere noodknop. ‘Een mooi plan, mits het geldt voor elke woning.’ Dus ook bij de aanvangshuur. Hij acht 2,5 procent ‘overigens bizar hoog’ en kan volgens hem zelfs hogere stijgingen in de hand werken, omdat het gebruikelijke percentage daar nu onder ligt.  

Zijn Utrechtse collega is het daarmee eens: ‘Wat wij als risico zien is dat een huurverhoging van 2,5 procent plus inflatie wordt gezien als redelijke huur, waardoor dit als norm gaat gelden. Voor sommige verhuurders zal dit een vrijbrief zijn om huren extra te verhogen.’ Lokaal is Utrecht echter al tot een andere afspraak gekomen met de IVBN, om de verhoging voor zittende huurders te matigen tot 1 procent plus inflatie.


Koudwatervrees


Het einde van de oorspronkelijke noodknop kwam voor de wethouders compleet uit de lucht vallen. ‘Er is heel lang gedraald en op een achternamiddag is de regering tot een besluit gekomen. Ik heb het via de krant vernomen’, zo vertelt Ivens.  Is het plan definitief doorgestreept? Ivens: ‘Ik ben niet getrouwd met de noodknop, want het is een compromis. Maar in mijn ogen is hij nog niet van tafel. Er is nog steeds veel draagvlak.’ Het mislukken van de noodknop schrijft Ivens niet op het conto van de vastgoedsector. ‘Zij komen op voor hun eigen belang. Ik zie ook de belangen van de vastgoedeigenaren in onze gemeente.’ Waarom de regeling er toch niet kwam? Dat wijt hij aan koudwatervrees. ‘De minister durft niet te springen. Nieuw beleid maken kost moeite. En woningzoekenden hebben geen grote stem.’

‘Teleurstellend’, noemt Diepeveen het eindresultaat. Hij merkt op dat gemeenten en vastgoedpartijen vroegtijdig zijn betrokken bij het proces en volgens hem een gelijke stem hebben gekregen. ‘Wel zijn wij van mening dat het Rijk de belangen van de huurders meer voorop had kunnen stellen in de uitwerking. Ons standpunt was, en is nog steeds, dat we een noodknop nodig hebben om langjarig betaalbaar aanbod voor middeninkomens te kunnen borgen.’

Uiteindelijk wees Ollongren de noodknop de deur. Huurpeil vroeg de minister om een reactie, maar die is er tot op heden niet gekomen.

Dit is een artikel in Huurpeil 4, 2020. Tekst: Femke Noordink

Huurpeil

Abonnement Huurpeil

De Woonbond is er voor huurders en hun organisaties!

Word nu lid en profiteer van alle voordelen